撰文=徐三刀
—壹—
市场进入横盘期，虽然“稳中向好”，但也涨得拖泥带水，于是不少人开始质疑，西安房子这么多，还需要抢么？
关于这个问题，可以拆分为两点：1、西安的房子够不够？2、西安的房子要不要抢？关于这两点，从踩盘和数据两方面可以验证，不迷信数据，不纠结现实，多看一下市场，心里更为清楚。
其一，西安房子够不够？从2018年12月份开始，连续4个月房源供给不足（2018年9-11月份供应量猛增，压住需求端），供应量、成交量双双下滑，但总体保持“供不应求”。
以三月份为例，商品房供应量为 122.9万㎡，同比下降 9.3%；成交面积为147.7万㎡，同比下降31.5%，环比上涨61.6%；均价为12399 元/㎡，同比上涨13.1%，环比下降4.9%，整体来看，还是房源不够。
其二，西安房子抢不抢？以4月份为例，西安城六区、长安区、沣东新城，一共33个楼盘线上楼盘意向登记。33个楼盘共计推出房源7873套，意向审核资料16685个，供需比0.47:1，说明4月份还是供需补足，市场供不应求。
《地产房剑》公布数据，33个结束意向登记的楼盘，21个楼盘登记人数超过房源数量，只有12个盘意向登记少于房源数量，进入平销。也就是说，四月份近六成的项目必须摇号买房。
回头再看，西安房子这么多，还需要抢么？事实验证，抽奖买房还是一个主流趋势，稍微有点性价比的楼盘，无一不是摇号选房。
—贰—
其一，简单回顾一下四月份，大致情况如下：
一则，2万/㎡以上，碧桂园·凤凰城、碧桂园·阅江府、曲江·玫瑰园二期、保利·天悦、长安金茂府，一共四个项目。如玫瑰园二期房价已经冲破3万/㎡，房源342套，竟然有282个家庭登记，差一点都要摇号。
二则，1.3-2万/㎡之间，中华世纪城、绿地国际生态城、保利天悦（1/2#）、自然界、中海太华府、沣水云间等16个楼盘（含部分楼栋）。目前，这一部波段经成为楼市主流，近乎一半项目需要摇号。
三则，1.3万/㎡以下，广汇·汇悦城、宫园学府、华润置地·未来城市、金地·南湖意境、德杰·状元府邸等13个楼盘（含部分楼栋）。价格最低的便是汇悦城，户型108-213㎡，均价只有9639.71元/㎡。
整个四月份，只有广汇·汇悦城一个项目报价在九字头，其余楼盘全部破万。市场究竟涨跌如何，以后还需验证，有一点可以肯定，公示的便宜房越来越少了。
其二，收集一下五月份房源信息，大致情况如下：
一则，进入五月份还有一批高价房进入市场，大概21个楼盘超过六千套房源入市，加上以前供应房源，大致在七千套左右，与四月差距不大。加上越有三、四月份公示的高价盘，五月份高价盘更密集。
二则，进入五月份之后，3万+房源如翼中心，2万+房源如融创·揽月府、天诚春暖花开等（部分项目别墅、洋房）将进入市场，九字头房源仅有西港·碧水湾、雨润·星雨华府等，部分老盘新推。
三则，苏宁云著御澜湾、碧桂园·香湖湾1号、绿城·留香园、招商·雍景湾、恒志云都、华宇东原·阅境等项目进入市场，即便是在绕城高速附近、沣东新城、西咸文教园，价格也要再一次提升。
从四月份摇号登记+五月份信息预判，西安公示房价上涨（成交均价需要等房管局备案数据）还要继续。当然，所谓房价暴涨暴跌，都缺乏事实依据。
—叁—
此外，令人担忧的地方终于出现了，便宜房越来越少，一部分老盘新推，也尝试做精装，提升单位溢价。
目前，市场上八九千的房子，大部分是老盘新推，摘地较早，成本较低。2017年之后，随着西安土地价格抬升，建筑材料提价，还有精装修、公租房政策等等发布，成本再一次上升。
近期一些文件落地和公布，也让后市也难揣摩：一则，容积率2.7-2.9将成为市场土地容积率标准，新供应土地普遍降低容积率；二则，住宅建筑限高按照《城市居住区规划设计标准》执行，限定了住宅最大高度80m。
过去，高层普遍在一百米，新建筑标准执行之后，最高建筑到26层，与之同时，还规定了20%的最大建筑密度，35%的绿地率。换而言之，开发商再拿到土地之后，能够修建的房源变少了，成本再次变高。
回顾一下，我们对于市场的判断“2018年做杠杆+2019年做挤压”。2018年的“招商引资+人口争夺”双重刺激市场需求；2019年的“精装修+公租房+新规划”挤压需求，都说明了一点，市场还要继续前行。
截至目前，虽然高层重提“房住不炒”，但却没有相关政策出击，打压市场需求，即便是部分城市出现公积金贷款比例提高等等，也只是心理压力。
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