寫在前面的話：
近年來，地產行業呈週期性變化，市場時冷時熱，有些企業拿了很多地，建成推出市場時遇冷賣不動，而有些企業在市場火爆時卻無項目可賣，這些情況都反映出企業經營出現了健康問題。
房地產項目週期長、投入大且難以完全標準化生產，對單項目而言可能存在盈利風險，對公司而言可能存在庫存、現金流風險。如何發現風險、判斷風險原因並採取應對措施，是對房企經營能力的一大考驗。
01
“近視”、“貪吃”、“無力”……
房企經營問題多
先來看看房地產企業經營常見的問題：
“近視”：拿地只看到短期市場行情，看不到長期市場變化，高點拿地甚至拿“地王”；
“貪吃”：想一口吃成胖子，拿很多地，超出目前企業發展的承受能力；
“消化不良”：建設運營能力弱，地塊不能有效轉化為供貨，供貨跟不上、不及時；
“手臂無力”：融資能力弱，不能給建設運營提供更多助力；
“腿部無力”：市場遇冷銷售回款不好，發展速度下降甚至就此“摔倒”；
“邁不動腿”：存貨過多拖後腿，影響企業穩健發展。
地產運營的“儲-建-融-供-銷-存-回-結”類似一個人的肌體：
“儲”相當於人的頭部，用於判斷行走的方向，同時也是食物入口，用以提供行走的能量來源；
“建”和“供”相當於人的心肺和消化系統，消耗食物提供行走的能量；
“融”相當於人的手臂，提供行走的助力；
“銷”和“回”相當於人的兩條大腿，是行走或奔跑的終極動力；
“結”相當於人的落腳點，腳踏實地，一步步實現終極目標；
“存”相當於是拖後腿的點，處理不當容易導致行走速度減慢。
上述“8階”的任何一個階段出問題，都可能導致身體健康出問題，從而引發病症。
例如上述的“近視”和“貪吃”是土儲問題；“消化不良”是開工及供貨問題；“手臂無力”是融資問題；“腿部無力”是銷售及回款問題；“邁不動腿”是存貨問題。
與此同時，“8階”健康體檢呈現出的問題可能不僅僅是某一個點的問題，應進行全局的系統性分析。
例如“腿部無力”的原因，可能是市場不景氣，也可能是建設供貨能力不足（消化不良），也可能是存貨過多拖後腿（邁不動腿）；而建設供貨“消化不良”的原因，可能是土儲過大（貪吃），而土儲過大的原因可能是隻看到短期市場行情（近視），等等。
因此企業經營的健康體檢應進行全身排查，找到核心病症並對症下藥。
02
地產運營就像人體機能
需要週期性體檢
地產運營就像人體機能可能會出現這樣或那樣的問題，因而需要進行週期性體檢，找出風險點，並採取應對措施。
地產運營“儲-建-融-供-銷-存-回-結”8個階段每個階段都有其經營管控重點，也可能正是帶來經營風險的點。
如前所述，公司經營是一整盤棋，牽一髮而動全身，某一個業務環節出問題，可能是其他業務關聯影響導致，
例如現金流問題可能是由於回款或支出出了問題，回款問題可能是去化或滯重較大，而支出問題可能是投資拿地過多；又如銷售去化差可能是市場本身問題，也可能是前期開工供貨量過大，而開工供貨量過大又來自於在市場高點拿了過多的土地，等等。
公司土地儲備是否足夠？開工量能否滿足未來銷售量的要求？公司庫存是否處於高位？回款是否合理？現金流是否存在風險？能否支撐公司進一步發展？……判斷公司的經營問題不能從某個點、某個業務直接判斷，而應該從全局判斷，從關聯影響的業務條線綜合判斷。
▋儲：土儲管理
土地儲備一方面應當滿足公司規模發展的要求，另一方面應滿足土地投資額佔用銷售回款合理的要求，即一方面應做到以銷定投，另一方面做到以回保儲，同時關注土地質量。
可用土地貨值倍數（年新增土地貨值/年銷售額）反映以銷定投，用土地投資強度（年新增土地投資額/年回款額）反映以回保儲，土地質量則用地貨比（年土地價格/年土地貨值）來反映。
▋建：開工管理
開工管理一方面應滿足當期銷售額要求，另一方面消耗土地儲備應合理，即一方面做到以銷定產，另一方面做到消儲合理。
可用開銷比（年開工面積/年銷售面積）反映以銷定產，用開儲比（年開工面積/年土儲面積）反映銷儲合理。
▋融：融資管理
一方面融資應保障開工建設，另一方面負債與銷售的增長要平衡，同時兼顧資金安全。
“以融保建”用融投比（年度新增融資/年度投資額）來反映，銷債平衡用銷債比（年銷售額/負債額）來反映，資金安全用現金短債比（現金/短期負債額）來反映。
▋供：供貨管理
在建貨量應滿足未來供貨要求，體現出供貨效率狀態，用在途比（年在建未供面積/年供貨面積）來反映。
▋銷：銷售去化
銷售去化重點關注供銷平衡及去化效率，可用去化率（年銷售面積/年供貨面積）來反映。
▋存：存貨管理
存貨管理重點關注存貨去化和週轉效率，以及滯重存貨風險，存貨去化效率用存銷比（存貨貨值/年銷售貨值）反映，滯重存貨風險用長期庫存比（長期庫存貨值/存貨總貨值）來反映。
▋回：回款管理
回款管理一方面關注應收週轉效率，一方面關注收支平衡。
應收週轉用回款率（年回款額/年銷售額）反映，收支平衡用（年回款額/年支出額）來反映。
▋結：結轉管理
結轉管理主要關注結轉效率，用結轉比（年結轉面積/上年銷售面積）來反映。
這樣就形成了一張反映公司經營的總體脈絡圖（本文第一張圖），也稱為“公司大運營健康經脈圖”。
此外，地產公司的經營風險更可能來自於未知風險，如未來可能銷售不樂觀或融資縮緊。公司經營風險分析不能僅僅停留在對當前已經發生的業務進行判斷，更應該基於未來趨勢對當前經營風險進行前置分析。例如未來市場可能會遇冷，進而導致腿部無力和邁不動腿，那麼土儲、開工、建設、融資都應該對應進行調整。
03
系統性診斷病灶，對症下藥
“8階”健康體檢目的在於打通“經脈”，避免頭痛醫頭，腳痛醫腳。
通過建立健康體檢模型把“儲-建-融-供-銷-存-回-結”進行聯動分析，可以快速找到企業經營問題的癥結所在，採取準確的應對措施。
與此同時，健康體檢可以與經營目標實現分析並行，經營目標實現分析的目的在於判斷企業年度經營目標實現的程度，而健康體檢模型的目的在於分析企業經營健康程度。
小結
大運營體系一項重要的職能是對企業經營風險進行全過程預判與分析，通過“儲-建-融-供-銷-存-回-結”共8個階段對企業經營進行健康體檢，找到各業務之間可能存在的關聯風險，並對未來進行預判，基於業務預判分析公司經營風險，發現經營健康問題並提前解決，幫助企業實現又快、又好、又穩的發展。
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