作者 | 猎户座
白云沧海间，作为改革开放的前沿阵地并且已有40年的高速发展历史，却鲜有人回头看看这个城市发展中的得与失。或许，就像汽车加速一样，都注意到了0-100的加速的畅快，却忽视了保持100的时速和未来100以上的速度之时所需要的沉淀和努力。
渔村，笔者一直喜欢这么称呼，这个称呼不带任何感情色彩，这里确实是一个小小的渔村，毗邻亚洲金融中心香港，衔接华南政治中心广州。得天独厚却直到1978才慢慢被人发现其战略地位并快速发展至今。从这个小小的几平方公里的工业区到现在1950平方公里的国际大都市，除了看到城市高速发展所表现出来的繁华种种，我们也应观察到背后所面临的问题和危机。
作为一个爱拼才会赢的大城市，大家都有着只争朝夕的豪言与壮举。大家只看到了即日的明天，鲜有人去想到10年、20年后的事情。从这个城市目前的发展来看，大家一直看着各种利益以最简单、最暴力的方式去实现，而忽视了未来的长远发展，也给后来者、以及城市未来的发展挖很多坑。
01
一元化的土地供应而缺乏监管的政府机构
渔村的本来就20 万不到的人是本地的原住民，而现如今却在城市更新的旧村改造中爆出来几百条村，这个不想纠结于过去发生了什么，单就后来者巧妙的利用了政策空档而跑马圈地以及过去的政府的既往不咎的慷慨。这样的做法给渔村的城市改造与提升带来了无数的后遗症与难题。作为一个最年轻的城市却在提旧城改造，不得不说，非常尴尬。
02
过度的工业化的地产行业
由于地产行业本身的逻辑比较简单与直接，在承接了香港的工业化思路的过程中，深圳的商业项目大量的被批发零售模式主导，而导致了深圳业权的极度分散，直到南山科技园设立之初限制散售的行为开始之时，市场才逐渐发现散售给项目未来的增值所带来了无穷的后遗症。想想，诺大的福田CBD，鲜有完整业权的办公楼宇，假如在若干年后，不知与一层层的小业主谈判改造，是何等困难？
03
过度迷信市场销售能力
渔村的地产人们有着冠绝全国的销售能力与技巧，从操盘项目的整体销售与价格的精准调控堪比我大央妈的操作水准。可惜，大量的地产销售达人们着手于眼前利益榨干了市场的最后一滴血，往往伤及了市场也伤及其自身。殊不知才短短10年过去了，“一铺养三代”的操盘人们，已经将非常具备个人投资的标的产品操盘成了“三代养一铺”的悲哀，极度的透支了未来的收益，让市场已经无法承受其重。未来，或许只有上帝能知道谁能来接这个盘了。
大量的地产繁荣以及慷慨的地产政策已经让了很多吃瓜群众不知不觉中享有了大量的财产，这群人由于得到了轻而易举的财富而让社会形成了“读书再多不如楼多的言论”。这是一股社会上的思潮，这是既得利益对于社会受教育的读书人的睥睨以及作为一个先到者对于后来奋斗者的敌视。当人问及谁是这个地方的建设者时，各有各的答案，当然，很多人不会提及那些靠坐地起价而富起来的人。
深圳虽然已经不依赖土地财政，但是房地产的问题依然十分严峻。房价的高企，导致企业经营和居民居住成本的大幅上升；散售的商业地产市场不仅影响了当前市场价格和使用价值，同时更是造成了未来城市更新发展的巨大难题；如何通过住房平衡后来者和先到者的公平性问题？这些既是深圳房地产市场发展所面临的问题，也是这个城市发展需要解决的问题。对于土地资源稀缺的深圳来说，我们目前还没有发现有哪一种方法可以很好的解决这些问题，只能交给时间以及未来的智慧者。
閱讀更多 金融視野 的文章
