北京購房者500萬買房遇到的煩惱！
時間過得飛快，2019年已經過去接近4個月，北京樓市這幾個月的市場可以說告別了2018年的四季度的低迷。在過去幾年歷史最有成效的調控政策下，對於2019年的購房者來說，有一個幸福的煩惱，用500萬買房，可選的項目非常多：
在過去3年，北京出讓了99宗商品房住宅地塊（限競房94宗），合計規劃的商品房建築面積達到了900萬平米。供應開始了多起來。
從數據看，截止日前，北京合計入市了41個限競房項目，合計57期，供應的限競房住宅有26567套、合計的建築面積是315.7萬平米，當然這只是北京90多個限競房項目的先頭部隊，可以預期的是，後面將供應量井噴。
而從入市項目的市場表現看，分化趨勢分析明顯，有些項目去化不足一成，也有項目接近日光。
但選擇多，不代表好的選擇多，用500萬買房也面臨著很多煩惱。
簡單的數數，從土地看，北京一共供應了100宗左右的限競房：購房者主要面臨幾個問題：
1：大部分項目都屬於有短板的區域，要麼交通不便利，沒有地鐵，要麼教育資源差，要麼沒有成熟商業。
2：大部分限競房都高低配了，少數核心區位置好的，設計出一堆東西戶型+手槍戶型。大部分優質資源都給了別墅。500萬左右的居住很難談舒適。
3：供應井噴，限價房雖然房住不炒，但供應動不動好幾個項目的區域，同質化嚴重，未來再流通的價值肯定有限。
這些問題如何解決？
整體看，簡單的總結一下就是：供應的確越來越多，但購房者也越來越挑剔！
本來預期很搶手的限競房房源出現了“賣不完”，現在看來，最主要的原因當然很簡單，市場的信心出現了變化！其實從北京過去10幾年樓市發展的歷史，和未來北京的經濟地位、房地產市場供應看，越是“賣不完”時代，越是普通消費者能夠淘金的時候。
在過去幾個房地產週期裡面，2011年、2014年買房的現在看，都收穫頗豐。那麼對於現在市場的供應主體限競房，到底應該如何選優？
對於購房者來說，雖然市場上項目有近百個，但最適合自己的肯定只有一個項目，而且客觀來說因為限購資格和資金，大部分購房者也只能買一套，那麼限競房如何“百裡挑一”？
2019年限竟房如何“百裡挑一”？
對於現在市場的供應主體限競房，到底應該如何選優？這個偉哥覺得：
首先：當然是看位置，買房必須看位置，區域為王。
北京的接近100個項目中大部分都集中在7個區域，而如果按照價值看肯定是劃分城區和郊區，特別是五環內的11個項目和五六環之間的31個項目更值得購房者選擇。
4月上半月的時候偉哥連續幾篇文章都討論過青龍湖的問題。文章裡也提及了，北七家、青龍湖、五里坨、亦莊等，在這些主流供應區域裡，雖然都比青龍湖好很多，基本每個區域都有3-6個項目的供應，但這些板塊可以說的確多多少少存在了一些配套上的小問題。
出現這些小問題最大的原因是這些區域作為剛需板塊發展時間都不長，都有待利好逐漸落地。
從2018年來北京市場的成交機構看，西南北三個方向供應都很多，而只有東部朝陽、順義、通州，幾個區域的限競房供應遠遠少於其他區域。整體的正東方向基本很少供應與成交。而東北部的市場最熱點出現在了中央別墅區周圍。
在歷史調控最嚴格的政策影響下，為什麼中央別墅區還能獨佔區域龍頭？
買房不僅僅是房子本身，更重要的是區域，目前來看物質內容都很容易複製，唯一難以改變的依然是地段與容積率！一個良好的居住環境，容積率的合理值是一個核心因素，除了自身容積率之外，還有一個參數是“區域容積率”：一些項目表面上容積率不高，但其周圍都是高樓大廈，整體小區都像一個盆地，這樣的環境當然談不上含金量。
這就是中央別墅區核心區的過人之處，區域內以獨棟別墅社區為主，板塊整體容積率低於1.0。
中央別墅區從上世紀90年代開始，成為了第一個外銷時代的高端別墅區，從此開始累積大量的國際學校、國際商業、國際醫療、高爾夫、馬術等生活配套設施。
周邊首開、金地、旭輝、中鐵、中糧等房企紛紛拿地，地區經濟呈現出持續快速發展的良好態勢。區域內教育方面已經形成國際化教育與中國教育融合發展的態勢，周邊聚集了北京順義國際學校、ISB國際學校、北京第二實驗小學、北京四中分校等知名教育機構。
而經過多年發展，中央別墅區羅馬湖板塊商業配套和生活環境已經日趨成熟，從土地拍賣來看，近年來已經從最初樓面價6496元/㎡發展為目前的5萬+/㎡。地價催生房價，多年來該板塊隨著中央別墅區的影響範圍擴大，房價也是直線上漲。
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