北京购房者500万买房遇到的烦恼！
时间过得飞快，2019年已经过去接近4个月，北京楼市这几个月的市场可以说告别了2018年的四季度的低迷。在过去几年历史最有成效的调控政策下，对于2019年的购房者来说，有一个幸福的烦恼，用500万买房，可选的项目非常多：
在过去3年，北京出让了99宗商品房住宅地块（限竞房94宗），合计规划的商品房建筑面积达到了900万平米。供应开始了多起来。
从数据看，截止日前，北京合计入市了41个限竞房项目，合计57期，供应的限竞房住宅有26567套、合计的建筑面积是315.7万平米，当然这只是北京90多个限竞房项目的先头部队，可以预期的是，后面将供应量井喷。
而从入市项目的市场表现看，分化趋势分析明显，有些项目去化不足一成，也有项目接近日光。
但选择多，不代表好的选择多，用500万买房也面临着很多烦恼。
简单的数数，从土地看，北京一共供应了100宗左右的限竞房：购房者主要面临几个问题：
1：大部分项目都属于有短板的区域，要么交通不便利，没有地铁，要么教育资源差，要么没有成熟商业。
2：大部分限竞房都高低配了，少数核心区位置好的，设计出一堆东西户型+手枪户型。大部分优质资源都给了别墅。500万左右的居住很难谈舒适。
3：供应井喷，限价房虽然房住不炒，但供应动不动好几个项目的区域，同质化严重，未来再流通的价值肯定有限。
这些问题如何解决？
整体看，简单的总结一下就是：供应的确越来越多，但购房者也越来越挑剔！
本来预期很抢手的限竞房房源出现了“卖不完”，现在看来，最主要的原因当然很简单，市场的信心出现了变化！其实从北京过去10几年楼市发展的历史，和未来北京的经济地位、房地产市场供应看，越是“卖不完”时代，越是普通消费者能够淘金的时候。
在过去几个房地产周期里面，2011年、2014年买房的现在看，都收获颇丰。那么对于现在市场的供应主体限竞房，到底应该如何选优？
对于购房者来说，虽然市场上项目有近百个，但最适合自己的肯定只有一个项目，而且客观来说因为限购资格和资金，大部分购房者也只能买一套，那么限竞房如何“百里挑一”？
2019年限竟房如何“百里挑一”？
对于现在市场的供应主体限竞房，到底应该如何选优？这个伟哥觉得：
首先：当然是看位置，买房必须看位置，区域为王。
北京的接近100个项目中大部分都集中在7个区域，而如果按照价值看肯定是划分城区和郊区，特别是五环内的11个项目和五六环之间的31个项目更值得购房者选择。
4月上半月的时候伟哥连续几篇文章都讨论过青龙湖的问题。文章里也提及了，北七家、青龙湖、五里坨、亦庄等，在这些主流供应区域里，虽然都比青龙湖好很多，基本每个区域都有3-6个项目的供应，但这些板块可以说的确多多少少存在了一些配套上的小问题。
出现这些小问题最大的原因是这些区域作为刚需板块发展时间都不长，都有待利好逐渐落地。
从2018年来北京市场的成交机构看，西南北三个方向供应都很多，而只有东部朝阳、顺义、通州，几个区域的限竞房供应远远少于其他区域。整体的正东方向基本很少供应与成交。而东北部的市场最热点出现在了中央别墅区周围。
在历史调控最严格的政策影响下，为什么中央别墅区还能独占区域龙头？
买房不仅仅是房子本身，更重要的是区域，目前来看物质内容都很容易复制，唯一难以改变的依然是地段与容积率！一个良好的居住环境，容积率的合理值是一个核心因素，除了自身容积率之外，还有一个参数是“区域容积率”：一些项目表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区都像一个盆地，这样的环境当然谈不上含金量。
这就是中央别墅区核心区的过人之处，区域内以独栋别墅社区为主，板块整体容积率低于1.0。
中央别墅区从上世纪90年代开始，成为了第一个外销时代的高端别墅区，从此开始累积大量的国际学校、国际商业、国际医疗、高尔夫、马术等生活配套设施。
周边首开、金地、旭辉、中铁、中粮等房企纷纷拿地，地区经济呈现出持续快速发展的良好态势。区域内教育方面已经形成国际化教育与中国教育融合发展的态势，周边聚集了北京顺义国际学校、ISB国际学校、北京第二实验小学、北京四中分校等知名教育机构。
而经过多年发展，中央别墅区罗马湖板块商业配套和生活环境已经日趋成熟，从土地拍卖来看，近年来已经从最初楼面价6496元/㎡发展为目前的5万+/㎡。地价催生房价，多年来该板块随着中央别墅区的影响范围扩大，房价也是直线上涨。
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