刘全战略研究

2019年小县城房价还会继续上涨吗？县城看似经济收入少，但也不乏炒房换房的人。一家有几套房子也很平常，加之农村家庭儿女结婚要房成了必须。为了孩子读书而放弃农村走入城市，人们都知道房价高。可结婚要房，还管你房价高不高读书陪读也没有叫你考虑价格的余地。一些人把有房有车做为家庭的标配，即使是没有那么多钱也不甘落后买房。跟风式的买房，促使了县城房产更容易消化掉。买的多了，房价自然是有增无落。从以前的几百到几千，房价完全炒出了普通人收入。从春节看县城，就知道多少家庭农村有老人而回家过年。县城楼房灯都不亮，大街小巷人烟稀少。车没那么多了人也不见了踪影，而农村却活了起来车多了人多了。烟花炮竹声夹杂着欢声笑语在村中回荡，一串串挂钱一副副大红的春联给农村带来了平时少有的喜气。

敖汉人的生活

2019年小县城房价上涨概率不大，刚需尽量不要在这三年买房，持币观望最安全。

全国那么多县城，棚改作为最大的助推力量，基本在哪里开花，哪里的房价就会坐上火箭。绝大多数县城缺乏这种没有需求制造需求的基础，房价继续上涨已经失去了动力。

现在很多县城人均工资不过三千元，但是房价已经五六千元，一套100平米建筑面积使用面积只有80平米左右的房子就要让一个人不吃不喝14年以上才能买到。如果算上装修和家具电器，就要18年以上了，是非常夸张离谱的。

随着农村学校逐渐裁撤合并，很多家庭为了孩子上学选择在县城买房，而农村如今结婚的条件也成了有房有车，房子就是县城的楼房。这些都是很多农民到县城买房的直接原因，也是县城房价的最大支柱。

婚姻观念不发生变化，距离县城较近的农村家庭为了孩子结婚就得必须到县城买房，掏空积蓄付个首付，小两口再拿一半以上的月收入去慢慢还房贷。

由于县城工业相对落后，稳定的工作很少，购房者收入不够稳定，存在极大风险。

县城缺少有实力的公司，开不出高薪，很难留下人才，工资水平上涨很难，这是房价缺乏实体经济支撑的根源。

如今县城的房价显然太高了，一套房子动辄六七十万元，还不算装修家具电器，即使双方父母给付20万元的首付，贷款40万元也要每月还款2600元以上。如果贷款50万元，那么每月还款要超过3200元，几乎超过家庭月收入一半，会严重影响家庭消费。

人才是支撑房价的最主要支撑力量，有能力的年轻人往往会选择到更繁华的城市发展，作为人才净流出的县城很难留下各行业精英人才。如今相对富裕家庭都在县城买了房，剩下的家庭基本都买不起房了，无人接盘很正常，房价自然会下降。

财智成功

从2008年开始中国的房地产市场陆续进入了一个黄金上涨的十年周期，当年的4万亿资金不断的发酵演变最后绝大部分涌入房地产行业。曾经有网络段子说中国近十年唯一能跑得过通货膨胀的就是房地产。但是现在最后一波中西部城市的棚改规划在周边三四线城市的带动下形成了最后一波上涨。

并且以我们当前的身边实际情况而言，中西部的小县城房价在18年已经涨了一大波，并且伴随着城市棚户区的改造逐步完成，最后一波上涨赶顶行情会出现在19年或者20年前，并且伴随着未来三四线城市的限购政策陆续放开，也会助力小县城的房价再一次飞跃。

所以说2019年12线城市的房价大概率会进入一个微调状态，不管是上涨或者下跌它的幅度都是很微弱的。而三四线城市带动下的小县城会伴随着城市的建设计划以及棚户区改造完成最后一波上涨行情，这也是最现实的行情。

晴天阅

2019年小县城的房价可能会迎来分化，也就是有部分会保持微涨的态势，有部分有迎来下降调整的趋势。

首先来看会保持微涨的情况：

前不久，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，在其中明确都市圈成为今后发展的重点。而全国目前共有34个中心城市都市圈，在中心城市周边1小时交通范围内的广大县城，都将纳入发展范围。将享受到产业转移、交通、公共资源、医疗、教育的积极辐射带动，成为中心城市的卫星城，并承接部分人口转移。因此，以这类都市圈周边为代表的县城，在未来房价可能还会持续上涨，但大范围上涨的可能性已经没有，因为各级政府目前都已经出台了相关房价调控措施，就是随着整体县城的发展利好，和需求的不断增加，可能会出现微涨的情况。

再来看可能会出现下降调整的趋势：

1.随着城镇化进程的加快，广大的县城面临资源枯竭和就业机会少的问题，导致大量的县城人口流量周边大城市，在大学毕业生这一点上尤为明显，由于就业机会太少，毕业后回到家乡的很少很少。由于人口的持续外流，导致县城购房需求不断降低。比如像这几天新闻报道比较火的鹤岗的房价，由于人口严重收缩，房价降到了几万块钱一套房子，最低3万元就能买套两居室。

2.另外由于2019年不少地方都缩减了棚户区改造规模，棚改户的数量在降低，购房需求也在降低。

3.另外由于近年来由于财政紧张原因，不少县城都大量出让土地，使得县城的房地产开发项目呈现井喷。导致整体形成供大于求的局面，进而使房价上涨形成压力，很可能会出现下降或者微调的情况。

综合来看，2019年小县城的房价要因城而定，看县城的具体情况。

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张家口房地产观察

2019年小县城的房价还会继续上涨吗？这个问题要有区别的看，核心思维还是要关注小县城的地理位置。总体来说，国家最近几年对于房价的调控力度还是比较大的，虽然一二线城市的房子一直处于刚需状态，但由于国家强力调控手段，房价并没有上涨，甚至有的城市房价出现了一定的松动，对于四、五线城市来说，房价相对处于一个尴尬的境地，甚至出现有价无市的局面。

从客观上而言，北上广和江浙沪一带的小县城房价是具有一定上涨空间的，因为这些一二线城市的房子实在是太贵了，已经超出了大部分人的消费能力，但由于一二线房子是一种刚需，所以很多生活在一二线城市的人们会退而求其次，像核心城市的卫星城去寻找住房，这在一定程度上会推升一、二线城市附近的小县城房价上升。

由于城市一体化进程的推进，现在很多卫星小城县城到核心城市的交通非常便捷，这种交通上的联通，也促进了小县城房价的上升，所以总体来说，一二线核心城市周边的小县城2019年的房价应该是上涨。

但话又说回来，对于边远落后地区的小县城的房价，虽然2019年房价不一定能够出现大的波动，但首先会出现有价无市的局面，也就是说这些落后的小县城房价有一定的标准，但销售交流起来并不顺畅，价格喊得多，认可的人少，最终会导致房价的下跌。

所以说2019年小县城的房价，还是要区分地理位置和功能，也要根据需求状态去判断，总体来说，具有优势地理位置的小县城房价会快速上涨，而其他的小县城房价会出现不同程度的下跌。

小散李大鹏

个人观点，小县城的房价未来不会上涨了，除非小县城的区位位于粤港澳大湾区、长三角、珠三角、京津冀或者大的一线二线城市的辐射区域，未来有带动上涨的可能，否则其他区位未来没有房价上涨的动力。

有关小县城的房子，其实从过去几年看来，都是比较稳定的，在一二线城市周边的小县城，买房的群体一般是在大城市工作但是经济能力有限，退而求其次在小县城买房，另外一部分是小县城周围的农民群体，为了改善居住品质或者为了结婚或者孩子的教育，选择在小县城购买。

如果是未知偏远的小县城或者三四线城市周边的小县城，购买的主力一般是小县城周边的农民群体，为了改善居住品质或者用于结婚或者小孩念书，所以会选择在小县城购买。

从现在农村人口的结构来看，现在大多数年轻人的选择方向是一二线城市或者所在地区的省会城市，所以从人口的流动性或者人口流入的角度看，现在的年轻人的方向首选是一二线城市，次选是三四线城市，最后是所在县城。所以未来小县城的人口流入有限，购买力有限。

通过今年的两会，可以看出，未来的城市群的发展是一个发展方向，所以对于一二线城市或者九个国家中心城市，会带动周边经济的发展，所以未来有区位优势的小县城，有被带动上涨的条件，特别是随着城市交通的不断发展，地铁、公交、轻轨等，特别是地铁的发展，会极大的缩小城市的空间感，所以有规划地铁的地方有上涨的条件。

房价的上涨最终是由供需决定的，长期看人口，所以人口的流入是支撑房价的关键因素，如果在考虑未来房地产税对于房价的影响，小县城如果没有区位优势，没有人口的支撑甚至是处于流出的态势，那就没有了房价上涨的支撑因素，所以也就不会上涨了，未来如果是居住没有任何问题，如果要考虑流通性，会受到很大影响。

当然了，如果自己是刚需，买房就为了居住，结婚或者孩子的教育，我们应该首先考虑的是房子的居住属性，房子的价值是在流通之后才体现的，如果还要兼顾金融属性，那就要买小县城的核心地段的优质物业，如果是投资，那就不要买了。

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老何侃房产

中国房产历经三十年的发展，我们人民的居住条件有了极大的改善，房子越来越大也越来越漂亮，更是越来越多。更重要的是房价持续上涨，导致中国老百姓最大的资产是房子，最大的负债也是房子。

房子上涨的因素很多，比如:通货膨胀，人民币贬值，人民币超发，经济大幅度增长，房子像商品一样全民爆炒。无论上涨因素有多少，既然是商品，那么商品就要回归市场价值。市场就会自动调整商品价值，符合自由市场规律。

2019年的小县城房价肯定不会上涨了，因为剔除所有的因素，之后只剩市场供求关系了。

一，小县城改善性需求已经满足

小县城周边都是农村，剩余劳动力充足。这些劳动力大多早已经外出打工进入大城市了。现在经济发展快速，老百姓都富有了。外地务工的人衣锦荣归，第一需求就是改善住房。大多数人都在是县城买房，孩子在县城上学，老人带孩子。然后继续去大城市打拼。而这部分需求经过了这十多年的发展，已经得到了满足。新增的需求还没有出现，所以小县城房产开发也不多了。

二，小县城房子无租赁市场

小县城的住户都有自己的房子，无论好坏都是本地多年的居民，都有几间自己的房屋。更重要的是城市小，出行距离很短，也没有堵车的烦恼。所以基本房屋没有租房需求，都住自己家里。少数的租赁需求价格也很低，无法实现房产投资，增值的可能性。投资的附加值没有，商品流通就小，投资人就少。

三，小县城无人口净流入

小县城一般都是经济落后，不活跃的地方，不然都像深圳一样，发展成世界闻名的城市了。城市发展没有吸引力，自然人才就不会来。人口流入很少，没有，甚至大幅度流出。在外打工的有本事的都住大城市了。我现在就是常年居住北京。房子属于商品没有买卖就不会涨价。

四，小县城无二手房买卖

同样小县城的新房都已经过剩了，很多房子都空置，过年，过节才回家住一下。本地居民买房，买新房的多，买二手房的很少。

总结：综上四条，小县城房价肯定要回归理性，回归到原来的价值，目前小县城的房价基本处于合理的价位了。无上涨无大跌。

我是伯乐集团董事长李合伟，白手起家创业20载。主营餐饮，投资，教育三大板块。创业导师、理财导师、《李合伟演讲学院》首席讲师。坚持终身每天至少写三篇文章，关注我为您分享更多的人生感悟……

李合伟说

那要看你们那个小县城还有没有发展的价值，和人的多少了。

只要你的县城还在发展，房价一定会涨，除非是不想让他发展了。

还有人的多少对房子的刚需大不大，如果还是有很多的人求房子，房价只涨不跌。

就拿我们县城吧4线的小县城，110多万人，房子刚需大，新生因为多，加上县城在发展，房价一直再涨。

我觉得降也不会大降，只能说不涨、微跌、微涨，就这几种情况，因为如果房价动荡太大，幅度大的话，可能会造成通货膨胀，因为房产泡沫一但被戳破，有的人别说买房了，吃饭都是困难，所以也别想着房价会大跌，房价如果跌，也只有一点一点的跌。

所以要我看房价可能会跌，但是幅度不会太大。

心如磐石2

总体上讲，2019年小县城房价上涨的空间不大，但是房价变动情况不能一概而论，需要区别对待，综合考量。建议关注以下几个方面的问题，然后再做出趋势的判定：

一是注意明确政策调控要求。2019年房地产市场的主基调是平稳发展；始终坚持房地产调控不放松；坚持“房住不炒”；继续实施“因城施策”的差别化调控策略；确保房地产市场平稳运行发展。因此对于小县城来讲，房价也不会大起大落。

二是注意分析县城所在的区域位置和周边大中型城市之间的联动关系。

部分边远地区的小县城，由于缺乏人口规模支撑和产业支撑，或是交通还不够发达，和周边大城市的联系不是很紧密，这样的城市房价上涨动力不足，应该是会维持在一个相对稳定的水平。

而对于处在都市圈周边的经济较为发达、比较有发展潜力和产业特色的小县城，依据《都市圈发展规划》，会面临着和周边城市协作分工以及一体化发展过程，有发展动力，有人口吸引力，长远看，这一类县城的房地产市场会有成长空间，房价可能会有小幅的上扬趋势。

三是注意关注县城所在城市的总体规划。《县城总体规划》是一座县城发展的蓝图，县城长远发展建设的城市规模、发展边界、人口规模、城市性质、城市产业发展、区域交通发展等重要战略性内容都会在县城总体规划中描述清楚，读懂了县城总体规划，基本上可以把控好城市的现状以及未来，也会对城市的房地产市场走势有一个相对清晰地认识。

四是，要注意立足于现在看未来发展趋势。随着乡村振兴战略的实施，国家对于县城和乡村的发展发布了很多好的政策，因此应该看到小县城也会有很好的发展前景。因此，立足于2019年，我想县城的房价不会出现大的波动；着眼于长远，我们更看好县城发展的未来；但是无论怎样，坚持“房住不炒”都将是正确的方向。

城乡规划师qal

2019年，小县城的房子价格会出现两极分化，而且这个势头会越来越明显。

质量好、口碑好、位置好、绿化好、物业好、管理好的大产权房子会继续涨价。反之那些质量差、口碑差、位置差、绿化差、物业差、管理差的小产权或者虽是大产权却做不到位的房子会继续跌价。

房地产发展到现在，很多人已经由刚需变成了改善性需求。过去胡乱开发个楼盘，地基刚开始挖，就售罄了，真还真不难，现在哪？开放商耍尽心思和花招也难卖几套！

现在很多大的房地产开放商已经开始逐鹿五六线城市，大家应该都有深刻的体会吧，他们都在抓紧瓜分最后一块蛋糕。

普通的小产权或者档次低的房子一般在小县城只能卖每平米1500至2000之间，好一点的稍微贵一点点，差的还有不足1000每平米的。而恒大、碧桂园等进驻的小县城正常房价都在每平米5000至7000元之间，若是在经济发达点的小县城，价格会更高。

所以，房子再多，不如一套好房在手，因为房子的根本定位是用来住的，不是用来炒的！好房子一套就够了！好房子是优良资产，不指望升值，至少可以保值，而垃圾房子，放在手里只会越来越贬值，这点毫无疑问。

想买房子的，还是咬咬牙，哪怕首付买个好的，也别将就买个差的，后悔一辈子。另外那些过去靠倒房子发家的人们，美梦开始破裂了，那个时代就要远去了，君不见城市多少烂尾楼锈迹斑斑？多少昔日的大佬们偃旗息鼓？

2019年整合，淘汰和竞争会更加残酷，硝烟弥漫！火药味十足！

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