為構建老舊住宅小區房屋共用部位、共用設施設備的維修保障機制，提高老舊住宅小區業主的宜居水平，我市出臺《成都市老舊住宅小區專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。《辦法》在過去幾年通過“四改六治理”對老舊院落維修保障機制進行成功探索的基礎上，將維修保障機制覆蓋到了全市所有老舊住宅小區，規定老舊住宅小區需制定維修資金管理公約，以明確本小區維修資金繳存、續繳、業主自管、應急使用情形和流程等事項，並將上述內容統一提交業主表決，確保業主的知情權和監督權，增強資金管理和使用的規範性和透明度。《辦法》將從5月1日起正式施行。

“2016年，作為‘四改六治理’老舊院落改造的配套政策之一，《成都市老舊院落專項維修資金管理指導規則》印發實施，對我市老舊院落專項維修資金的繳存、管理、使用等作了相關規定，在指導老舊院落專項維修資金工作的開展中起到了積極作用，但該指導規則僅僅對納入改造的老舊院落的維修保障機制進行了明確，其餘老舊住宅小區的維修保障機制仍未建立。”市住建局相關負責人介紹，去年我市頒佈實施的《成都市住宅專項維修資金管理辦法》（市政府令第195號，以下簡稱“195號令”）明確要求：出臺包括老舊院落在內的覆蓋我市所有老舊住宅小區的專項維修資金管理辦法。為切實貫徹落實195號令相關規定，該局起草制定了《辦法》，以幫助、指導各區（市）縣更好地開展針對老舊住宅小區的維修資金監督管理工作，實現維修保障制度的全覆蓋。

建立維修資金管理公約制度預先授權 提升老舊住宅小區維修資金管理及決策效率

195號令為了大力提倡業主自主管理維修資金，設計了維修資金管理公約制度，這一制度設計旨在激發業主的“主人翁”意識，讓業主更多地參與到維修資金的管理中來,對資金劃轉業主自管後，資金管理和使用的安全能起到積極作用。這一在新建住宅維修資金管理中被證明是行之有效的制度設計，也延續到了此次制定的《辦法》中，被應用於老舊住宅小區。

“在前幾年的老舊院落改造中，我市創設了維修資金管理規約制度，實踐證明，這是一項行之有效的管理制度，確有必要繼續推行；同時根據195號令的相關規定，將維修資金管理規約更名為維修資金管理公約，並對內容進行了修訂和完善。”市住建局相關負責人表示，《辦法》明確，老舊住宅小區已設立業主大會的，業委會應擬定本小區的維修資金管理公約；未設立業主大會的，由街道辦事處（鄉、鎮政府）負責擬定。維修資金管理公約須公示不少於7日，經三分之二以上業主表決通過後，報街道辦事處（鄉、鎮政府）備案。

老舊住宅小區的維修資金管理公約從內容上，明確了業主繳存首期專項維修資金的標準、如何繳存和續繳資金、應急使用的情形和流程、業主自管等事項。

“如此一來，可以在確保業主的表決權和監督權的基礎上，更加方便地開展老舊住宅小區維修資金的建立和管理工作，增強資金管理和使用的規範性、透明度，同時提升管理效率。” 四川君合律師事務所核心合夥人、成都市人大法制委員會立法專家組成員廖曉麗表示，這一制度可通過集合表決的方式，有效解決分散表決費時、費力、意見難以統一等問題：“就相當於預先授權，把需要表決通過的管理事項事先全部表決完成，省去今後‘一事一議一表決’的不便。在老舊住宅小區中，共用部位、共用設施設備需要維修的情況發生可能更頻繁，若每次都要投票表決使用，既耽誤時間，又會給居民造成不便。”因此，在老舊住宅小區中推動建立維修資金管理公約，其實是讓老舊住宅小區居民在享受維修資金制度紅利的同時，也能感受到資金管理、決策及使用的便捷、高效。

繳存金額不設上限但最低不低於每平方米5元鼓勵業主自主管理 引入第三方監督安全高效使用資金

針對老舊住宅小區首期維修資金到底怎麼繳存的問題，《辦法》規定首期維修資金的繳存標準由老舊住宅小區業主在維修資金管理公約中約定，不設上限，但不得低於每平方米5元。業委會或街道辦事處（鄉、鎮政府）應按照公約約定的繳存標準和本小區總戶數編制維修資金繳存清冊，逐一收取，並登記在冊，請業主簽字確認，再將歸集的資金存入專戶，並把繳款憑證等資料在小區公示，公示時間不少於7日。

在老舊住宅小區維修資金管理方面，鼓勵並推動維修資金業主自主管理。為此《辦法》明確規定，維修資金歸集時已設立業主大會的小區，專項維修資金由業主自管；未設立業主大會的小區，由街道辦事處（鄉、鎮政府）代管，並由相應主體與專戶承辦銀行簽訂委託管理協議，明確資金管理的相關內容。代管的專項維修資金，業主大會設立後，應當劃轉業主自管，每年3月底前應以小區為單位向業主公佈上一年度維修資金收支等相關情況，確保業主的知情權和監督權；維修資金餘額不足首期維修資金的30%時，業主應當續繳，利用小區共用部位、共用設施設備經營所得收益，應當按照約定補充維修資金。

在老舊住宅小區維修資金使用上，《辦法》明確了維修資金的使用應當遵循業主“誰受益、誰負擔”的原則，例如用於單元共用部位、共用設施設備的，就由單元內業主按所擁有建築面積的比例分攤。同時，根據195號令相關規定，明確了專戶承辦銀行根據委託管理協議約定免費為老舊住宅小區提供維修資金管理和使用所涉及的第三方監督服務。老舊住宅小區使用維修資金，可依據與專戶承辦銀行簽訂的委託管理協議引入第三方監督服務，確保了維修資金使用安全。

在保證資金安全的基礎上，為切實解決老舊住宅小區共用部位、共用設施設備維修的燃眉之急，《辦法》也對應急使用維修資金做出了明確，新建立維修資金的老舊住宅小區，其應急使用的情形和流程已在專項維修資金管理公約中進行了約定，實現了業主事先授權，當出現應急情形時可直接適用；《辦法》施行前已制訂了維修資金管理規約的小區或已建立維修資金但未制訂維修資金管理規約的小區，房屋共用部位、共用設施設備出現符合195號令第三十條（應急使用）規定情形，需要立即使用維修資金實施維修的，由相關主體報經街道辦事處（鄉、鎮政府）確認後，可依程序申請應急使用維修資金。同時根據195號令相關規定，明確了應急使用涉及電梯、消防設施設備的，質量技術監督部門、公安消防部門應當實地查勘確認。這基本建立起一套安全高效的老舊住宅小區維修資金使用模式。

老舊住宅小區可依法使用維修資金增設電梯5月1日前已簽訂規約的 按已簽訂規約執行

值得一提的是，根據195號令的相關規定，此次《辦法》明確：老舊住宅小區建立專項維修資金後，可以使用維修資金按照我市相關規定增設電梯。增設電梯的具體流程按照《成都市人民政府辦公廳關於促進既有住宅自主增設電梯工作的實施意見（試行）》（成辦函〔2018〕134號）相關規定執行，這為既有住宅使用維修資金增設電梯提供了政策保障。為確保相關政策落地落實，市住建局還專門制定了《既有住宅自主增設電梯使用專項維修資金服務指南》，進一步加強了對相關工作的指導和規範。

據悉，《辦法》將於5月1日正式施行，屆時《成都市老舊院落專項維修資金管理指導規則》同時廢止。業主已於2019年5月1日前簽訂本小區《維修資金管理規約》的老舊住宅小區，其首期維修資金繳存仍按照已簽訂的本小區《維修資金管理規約》約定的標準執行。

公開公正透明，是溝通的最好良方

張海濤認為：

安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。

基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。

正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？

民生“小事”必須“大辦”

民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。

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