今天是来兑现承诺的，因为最近大家一直在追问我这个区域，前几天就去转了转。不说废话，直接来剖析这个区域—港区。
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市场特征
目前对于港区来说存在以下几点：
1、3年来港区房价横盘且价格稳中有降。
正弘中央公园算是区域内一直在售的楼盘，并且经历了郑州的整个周期的房价变化，我们来看下楼盘的价格：
▼正弘中央公园2016-2019价格走势图
2016年房价起飞的不止是港区，从9月份突破万元大关之后，算是一直横盘到现在，价格变化不大，再来看现在港区热门楼盘的价格，在郑州主城区价格回调的同时也是倒逼港区的，目前突破1万价格的楼盘，压力是比较大的，高于1万的楼盘有价无市的比较多。
▼热门楼盘价格表
其实对于港区来说，最大的利好就是政策的加持，虽然地铁2号线已经通车，但是去主城区还是需要长时间的交通成本的。加上市区项目的回调，以及去年下半年大量土地出让，港区的行情也开始艰难。
2、产品整体刚需化，改善难寻。
由于港区限高，特别是南港，楼层都不会太高。港区本身就是吸引的投资客比较多，非地缘性刚需相对较少的。但是由于均价已经破万，资金属性就会加重，为了吸引这些人，高梯户比的楼盘就出现了，之前在售的楼盘大部分是2t4户，而现在1t3户的楼盘也开始存在，特别是新推出的项目。我们以兴港和昌云著为例，高层面积在86-109平，再大些几乎没有，但是这一期规划是高层和别墅产品，可想而知以后小区的人群纯粹度。
其实不止是他一个，目前按照港区现在的销售情况来说，大面积的户型是不太好卖的，在刚需的小区里面买大户型，改善也是住着憋屈。但是真正纯改善的小区，又很难找到，生活在这里的地缘也是为难。
3、学校比较薄弱
新区教育薄弱是共性，港区优于南龙湖来说，港区属于郑州市的学校，而南龙湖属于新郑。不过目前港区的学校招生的不多，大部分学校都是当地的人再上学，比如122中学，桥航路小学，如果你在北港调研，几乎所有的楼盘都在说这几个学校。虽然港区规划的也有名校，但是具体什么样子也还未定。其实，学校好不好，不仅要看师资力量，生源也是很重要的，未来名校是否能打响也要看两者的结合，不过有总比没有要好。
4、 品牌开发商开始抢滩，南港的压力大于北港。
去年下半年，港区的土拍是最惹人注目的，特别是南港，比如招商以楼面价4703元每平方米拿下54号地，以5486元每平方米的楼面价拿下56号地，楼面价直逼销售价。除此之外，建业，融创，正商等也都进驻港区。
我们都知道北港是现在发展的成熟区域，加上万科美景魅力之城，豫发，以及永威南樾的
交房入住，烟火气味也比较浓厚些，不过我们来看，对于南港楼盘楼面价在4-5千的楼盘来说，北港的价格就是他们的天花板，同样都是8-1万的价格，南港的销售压力会大。
5、利率放松但是比郑州市区上浮的多些。
港区有政策加持，限购也是相对放松些，在这里如果想买房，会更加容易。公积金，组合贷，首付分期等有些楼盘都是可以使用的。不过目前港区的利率比市区的相对高些，在上浮25%左右，而市区的有些楼盘已经开始上浮15%了，对于在港区买过房准备签贷款的购房者，不妨等等。
了解完港区的市场行情，我们再来看港区在售的都有哪些楼盘？如何选择？
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在售热门楼盘
对于港区来说，北港的可选择性、地位以及生活氛围比南港要好些，我们可以着重关注北港的楼盘，为什么？
我们大致可以看下整个港区的规划图：
从图中可以看出，未来港区的主中心就是在北港，并且领事馆也选址在这里，虽然对房产产生的作用不大，但是能看到区域的重心。而航空港东区主要是商展，南港是高端制造业，恒大的新能源以及大型的厂区在这里。看到此规划，我们如何选择也脱颖而出了。
首先重点看下北港在售楼盘：
▼区位图
首先我们先来看推荐的楼盘：融创空港宸院、万科美景魅力之城、兴港和昌云著
融创空港宸院：这个地块是富士康的地，融创开发，这个地块容积率比较低，洋房，1t2户，104-147平，精装，距离地铁2号线有一定的距离。并且这个地方距离机场算是比较近的，会有一定的噪音影响。对于港区来说，想要改善可以看看，人群纯粹度比较高，但是首开价格待定。
万科美景魅力之城：现在主要推6期，精装价格在1.08万，从性价比来说是不错的，4/5期还有少量房源，价格在10.5万，6期位置还算可以，想买可以关注这个吧。
兴港和昌云著：兴港跟和昌开发的项目，产品是高层和别墅，高层面积在86-109平，价格在9500，别墅还没有开，释放价格在1.5万。其实这个小区还挺尴尬的，高层来说，还算可以，就是别墅可能会被牺牲些。
然后再来看其他楼盘：
正弘中央公园一直盘踞在北港多年，斜对面是永威南樾，永威现在3期所剩大户型房源比较多些，精装1.2万，其实品牌打出来，就会有很多忠粉，永威就是一个，任凭小蜜蜂的层层拦截有些人就是不动摇。正弘毛坯一直是这个价格，现在这个价格也比较一般，但是距离地铁近，后期商业跟正商合作了。
安纳西庄园：一期在售的不多了，大户型多些，不过这个小区是这边交房比较早的一个盘，明年9月份。开发商算是国企，不过比较靠东了，周边安置房比多，距离领事馆比较近。但是领事馆不是商业中心，不会天天去。如果不着急，不如往里看看。
御品蔚来云城：建标是比较高的，楼盘对外释放。蒂森电梯，地暖，新风系统等等，不过9360的价格，你觉得实现的可能性有多大。一期富士康员工已经内购，二期对外卖。富士康对房地产开发信心不足，要不然也不会跟融创合作吧。这个位置距离富士康工厂比较近，如果在富士康上班是可以的，他们户型比较吸引的就是南北双阳台。
豫发白鹭源春晓：距离比较近的地铁口还没有开，一期也是剩下大户型，豫发在港区的项目比较多，蓝山公馆，国园交房项目还是不错的，二期待定，可以等等看二期，跟万科近，期待惊喜吧。
看完北港，简单说下南港。虽然去年拍了不少地，但是在售项目也就绿地香颂，和昌盛世城邦，瀚海航城，我们来看一张图：
在售楼盘中，绿地香湖湾内购比较多，和昌盛世城邦一期距离地铁口很近，但是现在价格也已经不低了8700，目前在售的房源是180平的，四期推出待定。
虽然瀚海航城的价格比和昌低，位置不如这两个楼盘。其实不如往北港去看看，舒适度会好些，现在配套都没有建好，买这里不好出租，不好变现。
从上图中可以看出，港区待售项目还是比较多的，楼盘多，对区域来说也是一件好事，区域成熟会快些，而如何选择，除了开发商品牌之外，还有就是拍地楼面价，楼面价越是高的，可期待值就要下降些。
了解了项目，那么未来港区房价如何走呢？
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未来港区怎么走？
港区的市场受郑州主城区的影响比较大，我们来看郑州的库存情况：
房地产区别于其他行业，它的开发周期是比较长的，从土拍到到开盘，需要1-1.5年，有些甚至更长。我们来看2016-2018年的库存，2016年比较少，此后库存都在10个月以上，一般一个城市库存在7个月房价就会较稳定，所以2019年郑州的行情也是稳的，但是郑州市场是分化，有些楼盘会降价。
再来看港区的供应量：
下个季度，除了龙湖以外，航空港区的预推量不少，后期压力不少。而2018年北港卖住宅用地1900亩，南港2200亩，加起来是4100亩，2018年惠济区供应了1000亩，一个港区的土地供应等于四个惠济区的土地供应，想想年初的惠济区特价房频出，而港区横盘的情况会持续出现，下降幅度不大，因为政府在托底，但是南港首开楼盘价格会低于预期。
交易才能产生价值，我们再来看看二手房市场：
▼郑州二手房1-4中旬的交易情况（数据来源360房产）
从这个表格中，我们能看出港区的二手房市场是比较惨淡的，二手房一定是当地人来接盘的，外地人是很少的。港区目前大型产业不足，并且没有足够多的人口，这也是我为什么不建议短期投资以及刚需来这里的。变现不了，房产就只是恒产，资产盘活不起来的。
最后看下，近期批复的5年地铁规划。对于港区来说，本来是比较密集的地铁线路，但是目前这有地铁2号线已经通车，地铁17号线（在修建）这次并无新增地铁线路经过，对港区来说是利空。
对于港区来说，未来房价横盘中有下降，因为政府托底不会大降，但是部分楼盘会受压力推出优惠政策。
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小结
站在港区来说，如果你非要买，北港你可以关注：融创空港宸院、万科美景魅力之城、兴港和昌云著，南港建议你再等等，现在和昌盛世城邦的价格不低，还要明白北港的价值大于南港。
站在郑州的基本面来说，刚需还有短期投资的人是不建议的，地缘还有长期投资可以买。
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