粤港澳大湾区，会是中国，首屈一指的“世界级湾区”。粤港澳大湾区，分为珠江东岸、珠江西岸2大块，目前珠江东岸整体实力强一些，过去楼市行情也更好一些。未来，珠江西岸有可能逆袭东岸么？
——抄底珠江西岸能赢更多么？
这个星期三，芳姐的知识星球（小密圈），发生了一件比较有意思的事儿。
有两三位圈友，都在问类似的问题：珠海和大亚湾，买哪一个能涨更多？塘厦pk长安，买哪个未来回报更好？珠江东岸决战珠江西岸，哪一个岸是未来的“投资套利岸”？
看来，自粤港澳规划纲要公布后，大家都在想：
未来，粤港澳哪个板块，最值得中产阶级投资？哪里的成长潜力大一些。
连着回答了两个问题后，芳姐干脆敲出了一篇文章——粤港澳各城市的座位，未来将如何排？城市的发展力，到底靠什么？
（一）珠海，博的是“粤港澳西区”崛起
珠海是第一批经济特区，但是发展成为三线城市规模，远不如深圳。
珠海人，一片唉声叹气，失去了一个世纪（的发财机会）的感觉。
珠海人，失去了一个一线城市，似乎损失的是个人的钱包。
中国，失去了一个一线城市，失去的是国家的钱仓：一个国家，自然希望有更多的纳税基地（城市）。
所以，从上至下，大家都希望，珠海能膨胀一点，成为一个创收大户、纳税大户，像一个一二线城市那样。
为了支持珠海发展，港珠澳大桥，勇敢地甩掉了深圳，孤傲地把宝独押在了珠海上：大桥没有深圳出口，只有珠海出口。
哪怕珠海GDP 2966亿，还不如湖南衡阳3000亿GDP多；哪怕珠海人口177万，还不如广东普宁一个县200万的人口多；但是，在粤港澳规划纲要里，还要提到珠海20次；大大的2019初赴粤视察，第一站也是要到珠海。
珠海，还是被寄托多了一次宏伟的期望：经济赶快长大，成为响当当的大城市。
那么，珠海有了粤港澳的重要城市的定位，有横琴自贸区，有粤澳合作示范，有对接广州的轨道交通，有... ... 珠海能真正崛起一次么？
这需要，珠海人，生出一股真正的【实业、实干】精神。
只有把实业（科技行业）干起来，珠海才能有未来。珠海房价才能有未来。珠海，需要搞起100个格力，来把珠海做强。
否则，珠海只做广州的后花园，珠海只做香港人的后花园，珠海只做深圳人的后花园；那珠海的前景，就会存在天花板。
（二）大亚湾，演的是深圳”编外第一区“
大亚湾，与惠州有关系吗？
惠州面积近1万2千平方公里，几乎是广州的7千多平方公里的1倍大，是深圳的1953平方公里的6倍大。惠州面积超过2000千平方公里的县就有3个，每一个区县都是1000千多平方公里。
惠州5个区县，每一个都有深圳那么大！光一个惠东县就是3528千平方公里，是深圳的1.5个大。
大亚湾，是惠州离深圳最近的一个小板块。
大亚湾隶属于惠州惠阳区，惠阳区915.6平方公里、相当于深圳的一半大。大亚湾总面积650平方公里，是深圳的1/3大。大亚湾是惠州最强的经济开发区，是1993年就被批准的国家级经济开发区，拥有惠州最强的产业：石化、汽车、电子、港口、海滨旅游。惠州很多地方，经济比较虚，比如惠东主要靠房地产、旅游和农业；但是，大亚湾经济比较实，产业比较新。
如果，把大亚湾当惠州来看，大亚湾也就是个长三角常见的“经济强县”；从一个县的角度来看房地产，县的经济再强，对房产价值的影响都会比较弱。
但是，实际上，大亚湾卖的，一直是“深圳编外第一区”概念。无论从哪个方面的角度看，大亚湾都像是深圳的“东进”本身：
一、大亚湾与深圳海陆空三维接壤，交通上一体化，工作上通勤化
大亚湾的龙光城，出门散步向左走，一会儿就走到了深圳坪山区。深圳坪山区的公园、学校、mall，就上龙光城的mall。
二、大亚湾的产业，与深圳相辅相成、一体化
比亚迪基地在深圳坪山，比亚迪把厂往大亚湾拓一拓，就是大亚湾汽车产业的”标兵代表“了。
深圳安插不下的石化、能源产业，按到大亚湾恰恰好，扶振大亚湾的产业，又为深圳输出物料和能源
三、大亚湾其实一直是为深圳做产业、生活的延伸
未来深圳的保障房和市镇配套，都要”北上“、”东进“；大亚湾-秋水、凤岗-清溪，搞不好都要拿出一块地，做深圳的”飞地“。
所以，大亚湾其实是深圳的。是深圳的编外第一区。
深圳强，则大亚湾强；深圳弱，则大亚湾弱。
（三）珠海”不叫板“大亚湾，大亚湾”不敌对“珠海
一个城市的房地产，始终看的都是”经济、产业、人口“。产业强，则经济强；人口盛，则房价盛。
珠海向上，竞争的逻辑不是“大亚湾式的逻辑”。珠海的发展，不能依赖任何一个城市。珠海是要独立自强，珠海需要在广东，挤入”城市top3“。粤港澳规划纲要虽然给珠海划了一个很美的位子，但是珠海填空霸位的力道，还让人有所怀疑。珠海能不能成为珠三角第三城，决定了珠海未来房价能否跃到10万20万极。
珠海房价如果不能进入10万+梯队，则目前购入珠海房产的投资回报，并不足够鸡血、足够让热钱骚动。
珠海上行冲刺，遇到的第一个狙击手是佛山。遇到的第二个狙击手，是东莞。
珠海终极，哪怕GDP不能超过东莞，也得与东莞差不多。但是，珠海现在的困难是，还干不过珠江西岸的佛山；更不要说干过珠江对岸的东莞。
大亚湾的未来，并不是升级打怪。大亚湾不需要pk掉任何一个谁。
大亚湾在做的，是融入深圳，润物细无声地成为深圳”又一区“。大亚湾融入深圳，本身并没有硬阻力。大亚湾需要做好的是，是市政的基础建设、配套提升。大亚湾要做的是一个平台，或者说，大亚湾要做的是一棵极棒的”梧桐树“。梧桐引地凤凰来，大亚湾要通过市政建设，吸引深圳的产业，成为深圳产业链上的一环；大亚湾要通过市政建设，吸引深圳的人口，并且人人口乐于落户。当大亚湾人口能上到1、2百万时，大亚湾就是一个经济自循环的新兴城市；大亚湾就远离了”睡城“，房价自然就蒸蒸日上。
（四）置业博弈的，是深圳、广州、东莞三选一
世上并没有”珠海 pk 大亚湾“，买房要买哪一个的问题。
世上只有，15年后，粤港澳建设目标达成以后，珠三角的城市座次到底如何？
一、深圳能保住，珠三角第一城的位子么？广州能反击深圳么？
二、东莞能捍卫第三城名次，并蝶变为”人居“与”教育“教育大城么？
三、珠海能干掉佛山，上升座次，至少与东莞平起平坐么？
... ...
这些问题，仔细分类以后，等于还是在问：
未来，珠江东岸对珠江西岸，还是”无敌碾压“么？
未来，粤港澳最强产业，还是霸守珠江东岸么？
未来，西岸 pk 东岸，谁的实力
上升最多，谁的楼市更有潜力
珠江东岸，是第一梯队。综合实力，最强。
珠江西岸，是第二梯队。各方面，比东岸弱一点。实际上，也不如长三角。
但是，房地产的投资，看的是“增量比率”。
珠江西岸，房价起点低一些，跃增空间还是比较大。而且，购房资格限制没那么严！
以目前已有数据和趋势来说，珠江东岸依然全方位碾压珠江西岸，押宝东岸的胜算大一些。
但是，珠江西岸获得的产业政策，一点不比东岸少，隐隐有”翻盘“的筹码。
到底怎么买？西岸便宜东岸贵，东岸限购严过西岸。有钱，房票、贷票足，就买东岸；钱少，房票、贷票少，就买西岸。
钱要特别多，就干脆都买一些：
一、重仓深圳、广州，未来这里的房子是提款机。因为广深房产增值以后，容易抵押贷款；广深的二手房交易，流通也快，更容易变现。
二、根据投资偏好或居住养老需求，西岸、东岸二梯队城市都各买一点。用基金建仓的思维，组合1、2个明星城市的资产，对粤港澳大湾区的未来分红更多点。
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