用户2376818313416
在日本作者野口真人的《学会花钱》这本书里，作者提供了一个关于房地产估值最简单的公式：房屋价值 = 月房租 * 240。
也就是说，20年的房租收入，大概就是房屋相对合理的估值。
所以，楼主200万商铺的投资，简单算是比较合理的。
是不是就能投呢？还需要考虑一些其它的因素。
1、未来是否能有稳定的租金收入。
现在能租十万，3年后，5年后，10年后呢？还能租多少？这就需要结合城市人口规模，商铺所处地段，城市未来的规划等因素综合衡量。
因为互联网电商的影响，商铺受到极大冲击，从商铺的空置率和商铺更换老板的频率，也可以看出来。目前，比较好的商铺大概有两类，住宅区带沿街小店，依托周围住户，人流量能有保障，生意也都还可以，其次就是核心商圈，比如之前的万达，是一种聚集效应，其它的还真不好说。
2、商铺本身增值的空间。
投资房地产其实不一定是为了租金收入，而是房地产本身增值的空间，比如现在200万买了，未来可能可以卖到300万。
不过，从近期的房地产数据来看，商铺的投资价值是很不明朗，不管是万达退出地产还是李嘉诚资产转移，多少都有对未来不乐观的判断。
当然，房地产本身也是周期性行业，有低谷很正常。人总是要出门，总是要有商业，房产始终是资产配置中需要重点考虑的部分。
此外，就是商铺的交易成本，会明显高于住宅，这也是在考虑商铺的增值空间时，需要注意的。如果只涨一点点，说不定都不够交税的。
所以，值不值得投资，首选要看商铺所处的商业环境，能在越短的时间内收回成本，余越是划算的投资。其次，则是要看个人的资产配置，如果在金融资产方面已经投入很大，那么适当配置房产是值得考虑的。
康愉子
完全可以买
200万的商铺，年回报10万，回报率达5%，比一般稳定的理财还要搞那么一点
现在的人总喜欢拿今天的租金回报率来算投资性价比，但别忘了，正常情况下租金是会涨的
很多人20年前花30万买的商铺，当时一年只能租10000元/年，年收益3%，看似非常不划算，租33年才能回本
但是，现在这间店面完全可以租5万一年，那么这样一算，租售比达到了17%。同时，商铺本身的价值也不再是30万元了
所以，如果有两百万的闲钱，完全是可以投买这个年收益5%的商铺的
当然，商场商铺真心不建议买
1：新的商场商铺
房企开发的商场千万不要买
小开发商，卖完不管了，招商一塌糊涂，商场会废掉
大开发商，卖给你的时候，各种冠冕堂皇的故事往上加。最常见的就是包租，前三年多少租金之类
这显然是套路，把房价标标高，在给你扣掉前三年租金，大哥，实际上前三年根本没有租金拿…
2：成熟的商场商铺
成熟的商场商铺看似非常稳定，但实际上还是拥有很大的隐患
首先，你现在去购入成熟的商铺，价格高的要死，回报率绝对达不到5%
众所周知，中国目前处于一个快速发展的阶段，商业中心变得很快，这一点在大城市好一点。在其它城市，尤其是三四线城市，城市小，商圈倒是多，东一个广场，西一个中心，到头来一片废弃的空商场建议还是买沿街商铺，至少有一个小区在旁边养着。就算退一万步也租不出去，搞不好有一天还有拆迁的可能性
老知什么都想说
现在已经不是一铺养三代的时代了，投资商铺的不确定增加，风险已经越来越高。
实际上，财智成功自2017年下半年发文称2018年将是房价降价元年，在2018年则提出自2018年起房产将失去投资价值，不仅仅包括住房，还包括了商铺。
投资200万元买商铺，年租金十万元，看着租金还比较可观，但是细算不过5%的收益率。按照当前的利率，已经有至少十余家银行五年期存款利率达到了5%以上，所以5%的收益率并不算高。
投资商铺的不确定性是非常高，风险如下：
1、城市人口是流动的，今天火爆的区域，以后可能会冷清，周边生意会变差；
2、商铺供给充足，已经出现严重过剩，未来租金下降是大趋势；
3、一旦租不出去，产生空档期，则损失会很大；
4、商铺过户成本高，接盘侠更难找，流动性极差；
5、如果是贷款投资商铺，租金不一定够还房贷，相当于至少十年免费给银行打工；
如果是全款购买商铺，不考虑今后租金市场变化情况，那么短时间看也算不错。如果是想着以后再出售，那么显然就不太现实了，除非位置极好，租金不断上涨，否则变现可能就得割肉了。
如果是贷款买商铺，200万元总价，假如贷款100万元的话，现在全国首套住宅平均利率5.58%来看，商铺利率7%甚至更高。以贷款10年期计算，每月还款要在1.16万元左右。年租金十万元还不够还月供，如果租不出去就要自己再贴钱了，最起码十年内相当于拿了100多万给银行打工了。
之所以很多人觉得买商铺合适，还是出于对房价上涨的预期。但是说实话房价已经到顶了，一般买家承担税费，再加上你希望涨的价格，几年后有几个人能接盘？
如果几年后经济不见好转，你以为还有人愿意出十万元租这套商铺，还有人投资房产？
放下不切实际的幻想吧，投资房产的时代已经结束了，商铺已经不再是好的投资选择。
财智成功
如果投资200万买商铺，年租金十万可行，如果能够保值租金收益稳定，这个从数据分析上可以。
1、租金年化收益率
价值200万的商铺，租金10万，租金年化收益率为5%，现在年化5%的稳定收益的产品有很多，比如民营银行的储蓄存款产品，而且投资比收租金交易商铺省事多了，但是忽略了一个重要的事情，那就是商铺本身会升值，而且租金收益也会涨。
2、商铺本身升值情况
2000年全国商业营业用房平均销售价格为3260.38元/平方米，2017年全国商业营业用房平均销售价格为10323元/平方米。平均年增长率为7.46%。
2000年全国住宅商品房平均销售价格为1948元/平方米，2017年全国住宅商品房平均销售价格为7614元/平方米，平均年增长率为8.89%。
商铺的升值情况虽然没有住宅快，但是也算资产中不多的好的标的，而且过去年平均增长率7.46%是复利收益。
未来的房价如何走势，谁也无法断定，但是有几点可以肯定的，全国的城镇化水平相比于发达国家还比较低，大量人口还是会往城市迁移，另外货币超发的态势不会改变，这些因素都会推动房价上涨，但是涨幅应该不会像之前那么快，但是即使打个折扣收益率也能达到年化3.73%,加上租金收益率5%，算一下来有接近年化9%的收益率，秒杀同类风险的产品，建议购买。
互金圈
我来说说看法自己看法，现在商铺如果是新的商铺，没有这个回报率的，如果租金真有10万.这个铺子最少开发票要卖到300万，更多的情况他们自己持续不会卖的.所以我说说老的商铺，在我们小县城，只有步行街县城最繁华的地段，才能有这个租金,当然这样的房子一般人不会拿出来卖，除非有大的变故.真有人买买的人要不就是这个圈子里面的人.他们知道具体位置能做多少生意，好铺子没人卖，差铺子没人买，老铺子超过20年有时候贷款不好做，就算做也是50%首度，贷款利最少6以上，也是不合算,我最近也看了一个步行街的铺子，位置不是沿街是在里面，位置也算好的，租金9万左右，48平方，最低192万卖，税要26万，这个其实想想也算优质的铺子缺点就是高度成熟了，价格到4万一平方，没上涨可能了，租金也没再贵可能，就9万上下，不过好的位置没人卖，自己家如果做生意手上有钱绝对要买的，自己自己房子去怎么做都行！不做生意买就比较纠结，有大神有啥建议.分享下
平步青云60388987
投资商铺200万元。年租金达到10万元年化收益率5%。这已经是高收益了。目前很少有一手商铺有如此之高的投资回报率。一般都是在2%-3%之间。投资商铺看中的不是短期租金收入。而是未来涨价预期。
目前银行一年期存款利率是1.95%。大额存单可以达到2.5%左右。5%收益率远比同期银行存款利率高得多。何况还有未来涨价预期。还是不错的收益标的。
投资商铺需要非常敏锐的眼光和判断能力。最好是掌握当地未来发展方向。选择刚开始起步发展阶段介入。等待未来发展的红利。最好避开当地准备放弃地段发展的商铺。未来人口会被分流。造成商铺价格下跌。
目前成熟区域商铺投资与住房投资都有较大的风险。注意投资的安全。
杜坤维
如果能够保证每年确定有10万租金，那就可行。
投资200万，年租金10万，意思就是5%的年化收益率，这个银行，余额宝比都是比较划算的，除了这5%的年化收益率，还有其他一些优势。
1.名下有固定资产，而且有定期收益，比投资其他理财的风险要小很多。
2.如果地段好，房租有可能5年，10年后还会涨，这样年化收益就不止5%了。
3.门面房的房价可能还会增长，哪怕房价一年只涨2%。那年收益也就相当于年化7%的收益。
这种投资方式，最大的风险就是：能不能保持稳定的年租金10万？如果地段不好，租金下降就达不到逾期的收益。这也是投资门面房的最大风险。
财经攻城狮
虽然说投资金融产品也有风险，但是相对风险程度和不确定性比较低，而投资商铺的不确定性却比较大。
一是商铺面临价格下降的风险，在目前我国房地产形势并不确定的情况下，房地产未来的趋势非常不确定性，特别是商铺一旦所在的区域价格出现下跌，其投资商铺就会出现损失的风险。
二是商铺存在租金下降的风险，大家知道在商铺景气的时候租金会上涨，但是在景气下降的时候租金也会下降，因此目前的投资收益5%在未来是不是能够持续面临风险。
三是商铺存在空租率的风险，商铺只有租出去才有收益，而在商业景气下降的时候，一些商铺或存在出租空档的风险，其租金收益将面临较大的不确定性。
因此，从目前来看，上面所说的投资商铺的不确定性较大，投资收益的不确定性也比较大，建议慎重考虑。
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财经文化评论
商铺能有5%的年回报非常高了，值得你下手，我2008年买一商铺65万，当时租金大概年3.6万，现在我的商铺年租金10万。不要单纯算当时租金，按照中国M2的超发，10年以后你的200万还能值多少钱？所以指望房价租金降多少那是白日做梦。
蜀国牙医
1每年租金百分之五二十年回本2商铺涨价的话可以买不过以后涨价的可能性不大跌价的可能占百分之60必竟商铺涨价潮己过一铺养三代已经过时3人民现在以每年百分之二贬值的话等于把活钱变死钱了4商铺每年租金达不到投资商铺的百分之十五亏5商铺租不出去又卖不出去巨亏6投资二百万的商铺每年没有二十五万租金建议不买7现在的代租售方式销售的太多了坑太多
