東震木
由於高槓杆高利潤率，頭部房地產企業盈利的格局仍會持續。
1、房地產企業是如何盈利的？
房地產企業開發企業本質上是金融企業。首先，房企通過自有資金加上信託、貸款等融資拍賣土地，土地購到手後還可以抵押出去貸款，再通過信託等方式融資，然後設計方案，將施工工程外包，樣板房建成後就可以預售，將購房者的按揭貸款通過預售款方式投入工程中。
舉個例子，假如一個樓盤有100000平，每平售價預計1萬元，土地拍賣價每平4000元，建築設計等成本每平2000元，則整個項目，房企需要投入6億元。但是，房企絕對不會用自己的6億來開發。首先，房企會動用2億資本金，向銀行貸款2億，假設貸款成本年利率10%，購置土地。這2億本金，有的房企還會通過高管員工入股的方式分攤出去5000萬，承諾項目完成分紅40%，企業自己只是投入15000萬。土地購置後，再抵押貸款獲得1億貸款。三個月後，樣板房建成就可以預售了，假設預售獲得4億，收回1.5億本金，用於其他項目。通過貸款支付後續工程款，通過銷售款支付利率和員工入股本金和分紅。一年後，償還貸款本息3.3億，房子全部賣出去，企業營收10億，成本6.5億，稅前淨利潤3.5億，稅後大概2億。也就是年化利潤率是133%。
2.為什麼房地產市場格局變了
首先，房地產企業在政策監管加強後，融資日益困難。現在一般是百強房企前40可以獲得銀行貸款，小房企銀行基本不看。這些小房企自身資本金不足，即使拍到地了，沒錢開發，也就成爛尾樓了，困難的還會被土地購置貸款逼死。因而，很多中小企業購置的土地都被大房企收了，自己則退出市場。
3.為什麼中國房價會暴漲？
由於頭部房企貸款融資，而且貸款成本較低，槓桿率很高，投資回報率很高。這樣，在房價上漲的情況下，很多企業會選擇屯地。現在賣出去的房子，可能今年競拍價是2000元每平，但房企可能是三四年前拍的，成本價才500元每平。於是，土地成本下降了1.5億。雖然貸款利息多付了四年，但5千萬貸款每年利息才500萬，四年也就0.2億。企業多賺了1.3億。我們看下頭部房企的財務報表，就會看到他們屯了很多地。據說恆大不再拍地都可以維持幾年，每年淨利潤1000億。再看看富豪榜中國有多少地產商上榜，可想而知，房地產有多麼暴利。也正是因為暴利，房企才敢出高價競拍土地，推高自身樓盤所在地段土地價格和房價，導致中國房價暴漲。
4.是m2推升了房價，還是房價推升了m2？
M2的一個重要組成部分就是銀行貸款。商業銀行正是通過貸款創造了信用，不斷放大貨幣供應量。而房地產貸款一直是家庭貸款的主要部分，也是信託貸款、銀行貸款的重要資金流向。如果說城鎮化是房價上漲的初始動力的話，銀行貸款則是房價上漲的加速器。中國的房地產市場就相當於一個拍賣場，各個家庭出價購買，然後可以再拍賣出去。如果沒有銀行貸款，購房者只能通過有限收入購房，房價漲幅一般無法超越收入漲幅。但是，銀行貸款使得家庭加槓桿，房價漲幅得以超過收入漲幅數倍。房地產商不斷推高地價，加劇房價上漲預期，刺激著購房者不斷貸款推高m2，並幻想以後有其他人加槓桿接盤。因而，房價與m2是互為因果關係，且初始原因是房價。
5.如何維持房價平穩
供給層面，一方面多推出土地，一方面控制房地產企業的槓桿率，不給他們高額貸款，控制預售比例，實行現售制。控制房地產企業屯地或變相屯地。土地購置後兩年內不開發，重罰或者收回土地。開發後兩年內不完工，重罰或強制拍賣。控制了房企的高利潤率，他們自然沒動力推高地價和房價，地方政府想賣高價也沒人買地。房價也就能平穩下來了。問題在於，除非房價下降，大型房企基本可以償還貸款本息，個人購房貸款也是銀行優質資產，銀行自身恐怕沒動力控制槓桿率。地方政府在稅收不足的情況下，恐怕也沒有動力控制企業屯地行為。要打破利益鏈條，還需要改革稅制和金融結構。目前，恐怕還得靠行政限售控制房價 。
需求方面，抑制炒房，加徵房產稅，空置房一律徵收高額空置稅。健全租房市場，政府提供高質量公租房抑制租金快速上漲。
毛健1001
現在感覺剛需還是很大的，無奈年輕人現在收入都有限實在買不起房子，要不然放假還會暴漲。但是隨著結婚越來越晚，單身丁克越來越多，離婚率越來越高，小孩出生率越來越低，未來二十年後，大量房產賣給誰呢？中國城市化進城說實話太快了，才短短不到十年，感覺現在鄉村鄉鎮幾乎都沒人了，都集中到大城市最低也回縣城了，我們8090後家庭包括父母以後留下來的房產，以後肯定會空出來很多。發達國家有過的老路，感覺日本房價的那種過山車中國未來很可能也要經歷，東北現在已經老齡化更嚴重了。房價最近四五年估計是降不下來的，未來還要再漲的
記錄各種努力生活的人
一、2018年的房企業績大部分已經反映出來，目前處於房地產企業的盈利高點部位；
二、要防止未來兩年左右，國家對於相關行業的政策監管，以及相關行業的民生輿論；
三、對個人角度來講，人生的第一套剛需房，任何時間能夠及早的配置都是很合適的；
四、對於投資以及財產配置方面，目前可以建議去，相關行業頭部企業的股票，但未來兩年，並不對房地產市場看好。
木子東冉
很正常，非常符合目前經濟環境，社會環境下的發展特點。目前的供給側改革和三去一降一補的轉型政策和我國人口的結構特點預示著資源和發展潛力會向寡頭集中，相信看過西虹市首富這部電影的都明白一個道理，當錢達到一定量的時候，你想花都花不出去，這和錢生錢更容易的道理一樣。這些企業無論是從融資的難易程度、破除市場壁壘的能力還是風險的承受能力來看，都比中小企業更有優勢，目前房地產市場整體上看即將步入衰退期，大魚擠死小魚吃獨食的優勢表現的更加明顯。
梓桑懷
治理房價，提升自己的 家庭整體 生活質量，除了少生，其他辦法都不太管用。。
藏於泥o絢於野
立法打壓，加快房產稅。視情況用重典！
