今日，銀城國際控股（1902.HK）赴港上市，這是繼弘陽地產之後，又一家南京本土房企開啟赴港上市之路。據銀城國際控股發佈全球配售稱，IPO將發行3.54億股股份，每股價格為2.38港元，集資淨額約為7.705億港元。
東方財富網截圖
而根據東方財富網顯示，截止到3月6日16點09分，銀城國際控股報2.38港元/股，較發售價平齊，成交量1805萬。可根據銀城國際控股分時圖來看，在上午11點前都處於跌價狀態，最低每股2.34港元，跌幅1.681%。
上市後有什麼變化？
企業上市本身就是一個信用基準，是被人公開宣佈接納你的象徵。而且據瞭解，假設超額配權權未獲行使，銀城國際將收取的全球發售所得款項淨額估計約為7.705億港元。倘超額配股權獲悉數行使，銀城國際將收取的全球發售所得款項淨額估計約為8.925億港元。
銀城國際表示，擬得款項的作用一是用作開發物業項目(即雲臺天境、2017G63寧海路地塊及空港會展小鎮一期)的建設成本；二是用作償還全部或任何部分若干現有銀行及其他借款；餘下用作一般營運資金用途。
也就是說，銀城國際控股赴港上市後，將會獲得有利資金支持，扭轉現在公司的困境。
銀城國際業務有哪些？
銀城國際前身是銀城地產，早其以南京為起點開發房地產業務，後在2005年將業務擴張至長三角地區的其他城市，包括無錫、蘇州、鎮江、杭州及馬鞍山等7個城市。
據瞭解，銀城國際目前已竣工和處於開發階段的就有31個項目，其中100%持有項目佔23個；開發中的總建築面積達232萬平方米；在長三角地區的土地儲備約340平方米，其中，南京就佔其土地儲備約42%，其次是無錫和杭州分別佔比21%和14%。
銀城國際執行董事兼總裁馬保華在採訪中表示，公司目前算中等房企，市場佔有率上確實較低。未來要繼續提高已進入城市的佔有率，並且進入長三角其他尚未進入的城市，深耕這部分城市。 其隨後指出，公司亦有合作的項目，也會看機會尋找合作。目前公司已有的30幾個項目中，合作項目也是有的，未來肯定還是會廣泛合作。
對於銀城國際的優勢，馬保華稱，公司對於長三角城市的政策，對於地塊的理解，以及對於地方人民生活習慣等方面，可能對比外來的公司理解得更深，這是公司的競爭優勢。在今年年初克而瑞公佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，銀城地產的銷售額達到100.9億元，較2017年的49億元增長105.9%，排名較2017年也上升了40個位次。
作為南京地區養老地產及長租公寓的領跑企業，銀城國際在這兩個領域的發展佈局走在前列，未來還是面向“藍海”的。
為什麼要赴港上市？
作為區域性中小房企典型代表的銀城國際，過去三年穩步上揚。從營業收入來看，2015-2017年，公司營收從20.9億元增至46.8億元，複合增長率高達49.5%，尤其是在大環境不太理想的2017年10月到2018年10月，銀城營業收入從25.6億元增至36.65億元，增長近43.5%。
銀城招股書截圖
從毛利率來看，銀城國際近幾年的發揮雖然有些波動，但總體上還算不錯。近三年，銀城國際毛利率分別是30.8%、34.8%和16.8%，而2017年10月到2018年10月，毛利率從17.1%增長到27.6%，增長率達130.8%。
從淨利潤來看，銀城國際近三年淨利潤從19.8億元增至39億元，複合增長率高達40.2%；其中2017年10月到2018年10月，淨利潤增長近419.7%。
可總體看來，銀城國際控股近三年的公司現狀不算理想，尤其近兩年在政策調控的作用下，南京乃至全國樓市“降溫”明顯。銀城不願高價地“賤賣”，這樣一來，資金鍊吃緊。而想要為此正常運轉，必須有大量資金做為保障。於是，銀城陷入了兩難困境。
負債率高，企業融資艱難
據招股書顯示，截至2018年6月30日，銀城的流動負債達到164億元，其中合約負債為74億元，計息銀行及其他借款約27億元。
銀城招股書截圖
不僅如此，銀城的負債率長期處於高位，還呈現出最年遞增的趨勢。截至2017年年末，2015—2017三年，銀城國際資產負債率分別達65%、80%和87%，資本負債比率同期為141.1%、238.7%、284.9%；而2018年6月30日，銀城國際資產負債率達90%，資本負債比率竟高達453.2%。
而且從去年開始，房地產面臨去槓桿監管，銀行、信託、地產私募、資管這些曾今可以依仗的融資渠道，門檻在不斷提高，為改變高負債的這一現狀，上市成了銀城國際降低融資成本的的唯一選擇。
近幾年，房地產市場漸漸進入壟斷的時代。作為港股首家為全齡用家開發住宅物業的房地產開發商，能否熬過中小房企的冬天，就看銀城國際的上市表現了。
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