宝中，傍着前海的大腿，时不时传出利好消息，成为深圳楼市的一个热门区域。
不过可惜的是，宝中新房自鸿荣源壹方中心和新锦安壹号公馆之后，便再无新的产品面世，热度始终比不上豪宅新贵深圳湾，后海。
大家也知道，新房绝对是比二手更能吸引眼球的，这两年宝中本该入市的楼盘，在传出入市传闻后，结局都是默默的消失在大众的面前。
图中左侧都市茗荟花园一期，右侧云玺锦庭，与现房无异
比如，盛意家园、都市茗荟花园一期、云玺锦庭，实际上早已经封顶，外立面及社区整体效果已几乎完成，与现房无异，但开发商至今没放出一丁点信息。
好消息是，这种局面到了今年四月份，终于有项目率先打破了这种沉寂，新锦安海纳公馆。
新锦安海纳公馆展示中心大门
新锦安海纳公馆展示中心休息区
这盘其实就是新锦安壹号公馆的二期，项目4月初开放了营销中心。 并且，据销售透露，估计五六月份就能开盘入市了。
新锦安海纳现状
新锦安海纳公馆这次推出的产品并不是大户型，
而是75—116平米户型，只要价格合理，估计会受到主流群体的青睐。
新锦安海纳公馆沙盘图
当然，至于新锦安壹号公馆能卖到什么价格呢，大家猜猜吧。
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地段：海纳公馆地处宝中，临近前海，深圳楼市下一个价值高地，给予五星评级！
熟悉淘房志的朋友可能都知道，对于新锦安海纳公馆所在的宝安中心区，我们是坚定的看好。
就政府规划来说，深圳市2010年规划了城市双中心，前海中心和福田罗湖中心。其中，前海中心的范围包括前海、宝安中心区在内，围绕这个中心的规划利好和政策倾斜也是不断涌现。
其中，前海是被国家寄予厚望的，受到了大领导的亲切关注，多次访问深圳，必来前海，可见其重要性。
2019年初，大湾区规划出台，前海承担了核心引擎的作用。实际上，随着湾区经济的崛起，深圳市诸如“宝安湾”、“海洋新城”等新概念被提出，也表明了政府对以前海为中心的西部海岸线开发的重视程度。
我们认为，深圳城市中心会继续西移，福田罗湖中心会实质性衰落，前海中心会成为真正的深圳主中心，辐射整个大湾区。
由此来看，作为前海中心一部分的宝中，承接了前海未来60万精英人口居住功能，可以称之为前海的后花园。
确实如此，论居住的舒适性，宝中是超过前海。因为，前海只是一个办公区，居住是不适合的。纵观世界上哪个城市，办公区域内能成为豪宅区，根本不可能的。
并且，我们认为，深圳楼市下一个暴击的板块很可能是宝中。因为深圳湾过去两年的暴击，正是由于规划、名校、产品推新等多重因素下才产生，而这些因素或轮到未来几年的宝中。
评级：总体来说，宝中的地段价值目前还不及深圳湾后海，但在各种利好下，未来绝对是一个价值高地。总之，地段给予五星评价。
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配套：临近地铁1和5号线，步行5分钟到壹方城。享受图书馆、青少年宫、华侨城欢乐港湾等公共配套，相比深圳湾来说，也是丝毫不弱下风。但项目学位配套一般+宝安大道噪音影响，给予三星评级。
分析完项目的地段，再来看看项目周边的交通和配套，其个人认为，也是不亚于深圳湾的。
新锦安海纳公馆具体位于宝安区宝安大道与甲岸路交汇处，临近地铁1号线和5号线，步行5分钟可直达宝安中心站、新安站和翻身站。
交通来说，新锦安壹号公馆算是非常便利，无论是自驾出行，还是富人们想要绿色出行，地铁公交也是相当的便利。
图为宝安大道，左侧在建的就是新锦安海纳公馆
不过，宝安大道的车流噪音仍是客观存在的，如果购房者对噪音敏感的，建议一定要现场多加感受。
再来看商业配套吧。项目自带1万平米商业，步行5分钟内有大型综合体壹方城，商业面积18.5万平米，是罗湖华润万象城的1.5倍，于2017年10月28日开业，是目前深圳最大的单体mall。
我周末的时候，偶尔也会去壹方城逛逛，购房吃饭看电影应有尽有，真的很方便。唯一的缺点是，人太多，吃房要排队，也是一种煎熬。
壹方城购物中心
项目可享受宝中各种公共配套，包括规划建设的宝安中心区中央绿轴公共文化配套群，即图书馆、青少年宫、演艺中心、滨海文化公园、宝安体育中心宝安公告文化艺术中心、深圳书城湾区城等。
还有华侨城欢乐港湾，号称“欢乐海岸2.0” ，也就是宝中滨海文化公园项目，位于宝安中心区滨海片区的滨海带上，明年就要开园，这个很值得期待。
华侨城欢乐港湾目前建设情况
医疗配套方面也是十分完善，这里分布了宝安中医院、宝安人民医院、南方医科大学深圳医院，宝安妇幼保健医院等等。
可以说，宝中这里拥有整个深圳公共配套最为集中最为齐全的区域，比福田中心区和深圳湾还要齐全和集中。
但是，配套没有十全十美的，也有缺点。就拿学校来说，项目配套的学位一般，小学为海旺学校小学部，初中为海旺学校，从2018年录取率来看，在宝安区中学排名第10。
海旺中学
虽偶有小道消息传出，宝中将迎来名校，如海旺纳入宝中集团，熙龙湾前教育用地划给深外宝安分校等传闻，但在落实上仍是遥遥无期。
总体来说，由于宝安中心区集中了众多的市政配套资源，相关的生活居住配套，在整个宝安都可以说是最完善的，就算相比深圳湾、福田来说，我认为也是丝毫不弱下风。总体配套可以给予四星的评价。
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户型：产品区间在75—116平米，户型中规中矩，符合刚需家庭，在宝中这一片都比较少见，具有一定的稀缺性，给予三星评级。
接着跟大家说说，项目的基本资料和户型图相关的内容。
前面也说了，项目分三期开发，本次重点介绍的是二期新锦安海纳公馆，规划占地约5万平米，总建面约35万平米，其中可售住宅建面18万平米，办公产品4万平米，商业1万平米，由8栋高层住宅和1栋写字楼+商业裙楼组成，共1890户，主推75-116平米刚需户型，预计五六月份入市。
从网上搜集到的信息显示，项目大概为78平米2房，89平米3房，116平米4房，三个户型面积段。
1、首先，建面约78平米2房的户型。 这个户型仅分布在1A座，供应较少，东北朝向，临近宝安大道，估计会有些许噪音。
2、建面约89平米3房的户型有三种。
（1）89平米（南北通透）户型。这个户型也仅分布在1A座，朝向西南，双阳台，南北通透，动静分区，三个卧室均带飘窗，采光良好，入户玄关设计有效保障室内隐私。
（2）89平米（动静分区）户型。主力户型分布广泛，出现在每一座，朝向东南或者正南方向，带有大型阳台，主卧双面大窗采光优秀，其中有一个卧室面积较小。
（3）89平米（大开间）户型。大开间短进深，主要生活空间统一方向，户型空间布局较为合理，主卧双面大窗采光。缺点是，小房间略小，比较适合做单人间或功能房间使用。
3、建筑面积约116平米的3+1户型，也有两种。
（1）116平米（南北通透）户型。这个户型也分布广泛，朝向东南或正南方向，双阳台，南北通透，客厅带大阳台，主卧自然通透双面采光明亮舒适。
（2）116平米（动静分区）户型。分布广泛，朝向东南或正南方向，大开间短进深，动静分区布局，主卧双面大窗采光明亮舒适，厨房可向生活阳台延申，缺陷仍然是有一个房间面积较小。
评价：总体来说，各个户型都很方正，带双阳台甚至大阳台，所有户型的主卧都拥有双面大窗的采光，卧室都带飘窗，采光良好。
但也有缺陷，就是个别户型房间面积偏小，只能当书房或者小孩房。户型区间在75—116平米，真正的刚需户型，在宝中这一片都比较少见，具有一定的稀缺性。综上所述，户型总体评价：三星。
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价格：周边二手最低在7.5万，最高在12万+。个人推测，项目的开盘价估计会在8—9.5万元内。但预售证还没有拿到，价格评级暂不做评分。
宝中区域目前在卖的新房很少，仅有新锦安壹号公馆和鸿荣源壹方中心，仅剩的尾盘都是大户型产品。
不过，估计这两三年，区域内会涌现一批新盘。其中，盛意家园、云玺锦庭、都市茗荟花园均已经封顶，并且脱了滤网，入市的时间应该已经安排上了日程。
且同类型社区中，仅都市茗荟一期以大户型和小户型为主，主流刚需户型并不多。所以，在社区体量及户型上，对新锦安海纳公馆的冲击力并不大。
重点看看周边的二手房吧。与项目较近的二手房楼盘，有西岸观邸、天健时尚空间、金泓凯旋城、西城上筑、宏发领域和熙龙湾等住宅社区。
图为西岸观邸，挨着海纳公馆最近的二手盘
其中，西岸观邸二手单价接近10万，凯旋城8万，西城上筑7.5万，宏发领域9万，更靠近海岸线的熙龙湾，由于社区品质较高，认可度较高，二手房均价已破10万。
但这些都是2005～2007年的楼盘，楼龄已超过10年。
最新的壹方中心玖誉成交数据较少，但参考二手房的挂盘价，基本都在12万/平米以上，且都是大户型。
价格评级：综上所述，片区二手最低在7.5万，标杆壹方中心在12万+。参考周边的话，个人推测，项目的开盘价估计会在8—9.5万元内，如果确实如此，是可以购入的。不过，项目的预售证还没有拿到，价格评级暂不做评分。
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综合评级：项目所处的地段、产品、户型都比较好，总体给予三星评价，一般推荐买入。
在建的新锦安海纳公馆和新锦安壹号公馆
对于海纳公馆，进行最终的评分了，因为价格这一关键数据没出，就对项目的地段、配套、户型等做出综合评出三星，一般推荐买入，总结的理由如下：
1）项目位于宝中，紧邻前海，后期承担前海60万居住人口的外溢，地段价值明显，存在裂变的因素。
包括：第一、前海扩容，宝中首当其冲。第二，限价有望放松，宝中几个热点新盘入市的抬轿子效应，推动价值轮动上涨。
第三，深圳外国语名校传闻落户宝中。第四，宝中华侨城欢乐海港开园，区域价值再次提升。
2）楼盘产品做的不错。户型中规中矩，车位比达到1：1.5的豪宅水平。户型75—116平米，在宝中片区已经超过10年缺乏中小户型的新盘供应下，具有一定的稀缺性，更易获得主流家庭的青睐。
3）缺点：学校一般和噪音影响。目前的公办学校，海旺学校水平一般，这是宝中的短板，也成为了该楼盘目前的短板。
另外，靠近宝安大道一侧，预计会有噪音影响。宝安大道这一段早晚高峰车流量比较大，甚至有时会堵车。
4）站在购房者角度考虑，预测项目的价格区间，应落在8至9.5万这个价格区间，也还是可以入手的。
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