年报系列点评之四十三
首度跻身千亿房企行列，盈利水平稳定，拿地增速放缓，需在投资布局方面做提升。
克而瑞研究中心 沈晓玲、齐瑞琳、查明仪
2018年，荣盛跻身千亿房企行列，实现1015.63亿合同销售额，同比上涨49.5%；毛利率上升至31.5%，盈利水平稳定；财务杠杆较前几年下降明显，短期资金压力不大；但企业行业排名下降，拿地增速放缓，且布局过于集中，企业需要在投资布局方面做提升。
销售：首度跻身千亿阵营
2018年，荣盛发展全年完成合同销售金额1015.63亿元，同比增长49.5%，高于同规模房企平均水平。完成880亿元的销售目标，年末跻身千亿房产之列。2018年累计签约面积983.4万平方米，同比增长54.7%，销售均价为10328元/平方米，较2017年基本持平。
由于行业格局不断变化，规模房企竞争加剧，虽然2018年荣盛发展销售规模增幅明显，但从整个行业排名来看，荣盛发展的销售金额排名从2015年20位逐渐滑落至2018的第30位。在强者恒强优势日益突显，TOP30房企竞争不断白热化的情况下，未来荣盛想要维持在行业TOP30，需要进一步提速发展。
投资：新增土储较上年下降40%
拿地节奏放缓，新增土储建面仅完成年初计划的半成。2018年荣盛发展新增土地总建面760.53万平方米，同比下降40%，不到其18年年初制定新增土储1500万平方米目标的一半。2019年荣盛披露计划新获取约1672.5万平方米土储建面的新项目资源，则其年均增长率需达到120%，这对荣盛来说存在不小挑战。近年来，随着土地成本不断上升，为达到分散市场风险，减轻资金压力的目的，合作拿地成为行业中普遍趋势。从2015年开始，荣盛的拿地权益占比逐年下降，目前荣盛发展的新增土储楼板价为2293元/平方米，处于较低水平。
三四线城市占比高达90%，环渤海区域拿地超半数。从城市能级来看，荣盛发展2018年在三四线城市拿地占比高达90%，且其中一半的土储建面集中在环渤海区域。二线城市占比为10%，都集中在合肥和石家庄两城，一线城市并没有拿地信息。从区域来看，2018年荣盛发展在环渤海区域拿地超过半数，大部分集中在河北省。作为廊坊起家的房企，荣盛发展紧紧抓住京津冀协同发展的机遇，持续加大在京津冀区域的石家庄、廊坊和张家口等环京地带的投资力度，但土储区域比较集中，且三四线城市拿地占比过高，存在一定的风险。
总土储中环渤海区域占比过半。截至2018年底，荣盛总土地储备建筑面积3613.54万平方米，同比增长3%。从区域来看，过半土储集中于环渤海区域，三四线城市占比近7成，其中河北省三四线城市占比已经达到总土储占比的31%，这里面廊坊、张家口等地占比较高。廊坊等地作为环京区域，由于未来空港临空经济区等利好，目前楼市向好，但这些三四线城市受预期影响较高，容易产生较大的波动。
财务：盈利水平稳定，债务得到改善
盈利水平稳定。2018年，荣盛实现营业收入563.68亿元，同比增长45.64%，营业收入的快速增长主要是由于主营业务房地产业的收入强劲增长；2018年荣盛的毛利润177.36亿元，同比增长55%，净利润达82.77亿元，同比增长36%；毛利率31.5%，较上年增长2个百分点；净利率约15%，相比于2017年下降了1个百分点；总体来看，荣盛的盈利水平稳定，但相比同规模房企盈利方面表现不够突出。
净负债率大幅下降。在资本运营方面，2018年，荣盛发展的净负债率为88%，处在五年来的最低水平。净负债率的较大改善，部分得益于2018年拿地步伐放缓。从企业的负债结构来看，2018年荣盛的长短期债务比降至1.33，现金短债比为1.14，且现金可以覆盖其短期债务，短期风险可控。
战略：转型多元化打造“3+X”多元化格局
继续“3+X”战略格局，实现公司收入、利润的快速增长。2015年至今，荣盛在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，制定了由传统的房地产开发转型为“大地产、大健康、大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局，已经初步形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。从2018年荣盛发展营业收入分行业占比来看，房地产业贡献率仍为最高但处于下降趋势，产业园区的增长最为明显，2018年营业收入达33.6亿元，同比上升113.6%，增长迅猛，在营业总收入中占比上升1.9个百分点。
荣盛发展2018年销售收入达1015.63亿元，在年末跻身千亿房企行列。营业收入大幅增加，盈利水平稳定，债务水平有所改善，短期内偿债压力较小。拿地增速放缓，且过多集中于环渤海三四线区域，容易产生较大波动，有一定的风险。在强者恒强竞争加剧的格局下，荣盛未来想要保持行业TOP30地位不掉队仍需要进一步提高发展步伐。
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