年報系列點評之四十三
首度躋身千億房企行列，盈利水平穩定，拿地增速放緩，需在投資佈局方面做提升。
克而瑞研究中心 沈曉玲、齊瑞琳、查明儀
2018年，榮盛躋身千億房企行列，實現1015.63億合同銷售額，同比上漲49.5%；毛利率上升至31.5%，盈利水平穩定；財務槓桿較前幾年下降明顯，短期資金壓力不大；但企業行業排名下降，拿地增速放緩，且佈局過於集中，企業需要在投資佈局方面做提升。
銷售：首度躋身千億陣營
2018年，榮盛發展全年完成合同銷售金額1015.63億元，同比增長49.5%，高於同規模房企平均水平。完成880億元的銷售目標，年末躋身千億房產之列。2018年累計簽約面積983.4萬平方米，同比增長54.7%，銷售均價為10328元/平方米，較2017年基本持平。
由於行業格局不斷變化，規模房企競爭加劇，雖然2018年榮盛發展銷售規模增幅明顯，但從整個行業排名來看，榮盛發展的銷售金額排名從2015年20位逐漸滑落至2018的第30位。在強者恆強優勢日益突顯，TOP30房企競爭不斷白熱化的情況下，未來榮盛想要維持在行業TOP30，需要進一步提速發展。
投資：新增土儲較上年下降40%
拿地節奏放緩，新增土儲建面僅完成年初計劃的半成。2018年榮盛發展新增土地總建面760.53萬平方米，同比下降40%，不到其18年年初制定新增土儲1500萬平方米目標的一半。2019年榮盛披露計劃新獲取約1672.5萬平方米土儲建面的新項目資源，則其年均增長率需達到120%，這對榮盛來說存在不小挑戰。近年來，隨著土地成本不斷上升，為達到分散市場風險，減輕資金壓力的目的，合作拿地成為行業中普遍趨勢。從2015年開始，榮盛的拿地權益佔比逐年下降，目前榮盛發展的新增土儲樓板價為2293元/平方米，處於較低水平。
三四線城市佔比高達90%，環渤海區域拿地超半數。從城市能級來看，榮盛發展2018年在三四線城市拿地佔比高達90%，且其中一半的土儲建面集中在環渤海區域。二線城市佔比為10%，都集中在合肥和石家莊兩城，一線城市並沒有拿地信息。從區域來看，2018年榮盛發展在環渤海區域拿地超過半數，大部分集中在河北省。作為廊坊起家的房企，榮盛發展緊緊抓住京津冀協同發展的機遇，持續加大在京津冀區域的石家莊、廊坊和張家口等環京地帶的投資力度，但土儲區域比較集中，且三四線城市拿地佔比過高，存在一定的風險。
總土儲中環渤海區域佔比過半。截至2018年底，榮盛總土地儲備建築面積3613.54萬平方米，同比增長3%。從區域來看，過半土儲集中於環渤海區域，三四線城市佔比近7成，其中河北省三四線城市佔比已經達到總土儲佔比的31%，這裡面廊坊、張家口等地佔比較高。廊坊等地作為環京區域，由於未來空港臨空經濟區等利好，目前樓市向好，但這些三四線城市受預期影響較高，容易產生較大的波動。
財務：盈利水平穩定，債務得到改善
盈利水平穩定。2018年，榮盛實現營業收入563.68億元，同比增長45.64%，營業收入的快速增長主要是由於主營業務房地產業的收入強勁增長；2018年榮盛的毛利潤177.36億元，同比增長55%，淨利潤達82.77億元，同比增長36%；毛利率31.5%，較上年增長2個百分點；淨利率約15%，相比於2017年下降了1個百分點；總體來看，榮盛的盈利水平穩定，但相比同規模房企盈利方面表現不夠突出。
淨負債率大幅下降。在資本運營方面，2018年，榮盛發展的淨負債率為88%，處在五年來的最低水平。淨負債率的較大改善，部分得益於2018年拿地步伐放緩。從企業的負債結構來看，2018年榮盛的長短期債務比降至1.33，現金短債比為1.14，且現金可以覆蓋其短期債務，短期風險可控。
戰略：轉型多元化打造“3+X”多元化格局
繼續“3+X”戰略格局，實現公司收入、利潤的快速增長。2015年至今，榮盛在對行業格局和發展趨勢進行深入分析的基礎上，制定了由傳統的房地產開發轉型為“大地產、大健康、大金融”以及新型產業全面發展的“3+X”戰略格局，已經初步形成以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、房地產金融等業務為一體的全方位、綜合性的全產業鏈條。從2018年榮盛發展營業收入分行業佔比來看，房地產業貢獻率仍為最高但處於下降趨勢，產業園區的增長最為明顯，2018年營業收入達33.6億元，同比上升113.6%，增長迅猛，在營業總收入中佔比上升1.9個百分點。
榮盛發展2018年銷售收入達1015.63億元，在年末躋身千億房企行列。營業收入大幅增加，盈利水平穩定，債務水平有所改善，短期內償債壓力較小。拿地增速放緩，且過多集中於環渤海三四線區域，容易產生較大波動，有一定的風險。在強者恆強競爭加劇的格局下，榮盛未來想要保持行業TOP30地位不掉隊仍需要進一步提高發展步伐。
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