一朵簪花

公寓是商业居住属性，或者类似办公属性，商铺是属于商业属性，投资公寓还是投资商铺，这里面会存在一些共性，以后存在一些差异性，而且在这个方面有很大的吸引力，当然也会根据地区不同，也会有不同的效果，三五年以后就会拉开差距。

先说说他们的共性，都是属于商业性，土地产权都是40年，都是使用的商业水电，价格偏高，交易的税费也都比较偏高，二次出手的可能性，或者拉锯的时间会比较长，而且售价单价比较偏高，以上这些事不利的属性，有利的属性，都有自己的特色和特点，位置比较好，总价比较低，有的甚至可以按照住宅的方式去按揭，不限购，在现阶段，住宅限购的时候，这些商业地产，就变成了香饽饽。

对于在这两者之间选择，有很多区别，比如说旅游城市，那么购买住宅公寓，可能会更好点，他可以未来发展成民宿，但是如果开发商也这么想，开发公寓的开发商越来越多，势必会造成泡沫，如果是底商，价格偏高，一般老百姓拿不动，自然就会选择了公寓，公寓的功能比较单一，就是判断有没有人来住，之后再考虑一下市场，就OK了，那么商铺的投资就比较复杂，他会考虑到格局，适合做什么，层高，位置，社区商铺，商业街，还是大型购物中心，这些都有区别，在选择时，最大声脑筋的就是未来这个商铺，做生意的人，或者运营生意的人会不会把生意运营好，要综合的参考。

不论怎么样，购买公寓也好，商铺也好，都要考虑它的回报率，回报率过低，不投也罢，投资商业地产一定是一个可怨不可求的事情，第一要素就是要计算它的回报率，第二要素就是要看他的长远发展能力，最终还是反馈在回报率上，第三就是看它的资产增值能力，关于商业地产资产增值能力，很多做企业的人应该清楚，可以作为资产，去做很多的融资流动，普通人投资商铺或者公寓，总之就要考虑它的回报率，这是唯一的参考，标准。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

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公寓适合投资吗？

说到公寓，大家总是容易被吸引，好地段，高租金收益，统一管理，还有些有返祖，最关键是不限购。这对于广大有需要投资房产的人来说，无疑是具备极大吸引力的。但是，公寓真的适合投资吗？我们来说说这几点你未必会考虑到的。

第一，公寓的升值幅度和潜力

公寓的升值幅度和潜力要远远跑输住宅，这是为什么？因为公寓是商用水电，水费电费更贵，另外商用公寓无法落户，不能享受城市配套的教育资源。

第二，公寓的交易需要缴纳高额税费

二手公寓交易，卖家应交税费如下：

1、增值税：增值部分（卖出价-购置价格）5.5%

2、印花税：成交价0.05%

3、土地增值税： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

4、所得税：

企业所得税：

（卖出价-购置成本）*25% （公司） 个人所得税： （卖出价-购置成本）*20% （有限合伙公司、个人）

买家应交税费如下：

1、 契税：卖出价3%

2、 印花税：卖出价0.05%PS. 公司、有限合伙公司、个人所交税费一样

综上，我们知道，只要公寓还无法跟城市配套资源搭上关系，还无法降低交易税费，那么公寓的投资就是不划算的。

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公寓的优点：

首先是价格低。现在很多地方的公寓价格甚至远低于住宅，更不要说跟商铺来比较了。所以，通常情况下，公寓的租金回报率是最高的，商铺其次，住宅最低。单纯从投资回报这个角度看，投资公寓显然更有价值。

其次是多功能。最初，公寓的设计用途是商业性居住，就是类似酒店宾馆的作用，因此，公寓就具备了居住功能。另外，公寓一般都是写字楼形式，往往又被当做公司的办公地点，具备了商务功能。条件合适的情况下，用来开个咖啡厅开家超市也是可以的，具备商铺的功能。近几年，个别地方为了推广滞销的公寓，还在加强公寓的居住属性上推出了一些政策，比如，可以上学、落户，执行居住水电价格等等，使得公寓功能更加丰富。

商铺的优点：

首先是风险相对公寓更小。公寓附属于某一栋大楼而存在，这栋大楼的地点、管理水平等都决定了公寓的价值，大楼不行的话，这套公寓再好也白搭。所以，公寓面临的风险是比较高的。而商铺往往是单体状态的存在，不容易受到这些因素的影响，收益率相对稳定。

其次是挑选相对公寓更容易。公寓的好坏，在投资的时候判断起来非常困难，基本上属于猜猜猜的状态，赌性偏高。而商铺就相对好比较一些，看一下铺子本身，周边环境，出租情况，等等，基本上就八九不离十了。

结论：

如果你有相当大的把握判断这是优质的公寓，那么投资公寓好，如果不行，一般还是选择商铺。

沉默的投资者

地段选好

投资公寓首先要选好地段，周围有地铁、有商业的优先，交通方便了，又有消费市场就会吸引人流，其次也可以选择创业园、工厂和学校附近的公寓投资，背靠这三种人流聚集地，也不会缺少租客。

水电气三通

很多公寓不通气，这类公寓电费水费一般按照商用价格计算，生活成本偏高，而水电气三通的公寓，一般是按照民用价格收费，生活成本较低，出租也更受欢迎。

户型采光

虽然说公寓都是偏采光不好，但是有些户型采光还是不错的，尤其是有些公寓能看到公园、湖泊这种，就更具有投资价值，视野开阔不会造成压抑感。

产权问题

投资公寓无非最在意的就是产权问题了，40年的商业公寓尽管中介吹嘘可以续期，但是政策上没有明确规定（明确的只有70年住宅用地可以自动续），但是按照目前消息来看，40年商业公寓到期后，如果政府不另做规划是可以续，只是可能价格会高一些，不续的话土地到期了也只是不能买卖，可以长期出租，就算要拆，房屋产权是你的，也会赔偿的。

极品选择

其实除了40年的商业公寓，有些商住混用的公寓里，还有70年住宅用地的公寓，这类公寓价格比周围的住宅低，比同一栋楼的商业公寓价格高，这类住宅公寓可以说是投资的一个不错选择，因为它是可以迁户口到上面的，比如你的户口在本市的集体户和人才中心，就可以落在这种公寓上，孩子也可以享受公立学校。当然，你是投资的话，虽然会占用你的限购名额，不过长期持有，升值空间大，不仅可以出租，还会自动续期，而且总有刚需接盘。

千机問問

一、目前商铺的投资形式

从李嘉诚抛售内地房产和最近传出王健林出售万达广场一说，似乎给我们传递一个信号，房地产业似乎已经走到尽头，这两年随着电商的发展大家可以看出，许多商场店铺也不如前些年那么火暴，甚至出来了商场内客流冷清、经营低迷的景象。就拿我所投资的一个商铺来说，以前该商场客流量巨大，每年租金水涨船高，商铺兑费（就是某商铺放弃经营权给其他人经营的好处费）也炒到了很高地步。但随着近几年商场经营低迷，商场内对于店铺租金已经两年没有提高，但仍有大量店铺经营不善倒闭，商场也在勉强维持运转，所以现在并不是投资商铺的好时机。并且商铺的价格已经到了至高点，投资商铺的目的是为了赚钱，在投资前需要进行投资预算及盈利预算，就是你投的资金需要多少年回本，多少年之后可以赚钱，如果花费巨额投资一个商铺，十年甚至几十年回不了本，那么就不如将这部分资金投到其他行业中。

二、目前公寓的投资形式

相比于商铺来说，公寓的投资要小许多，而且风险还是较小的。近日，马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。他说，过去8年内，中国的房子整体上处于大幅上升的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。而王思聪也提醒年轻人不建议买房，可以暂时租房住。其实从以上言论可以看出，将来的房价也许会有所降低，年轻人的观念也会随着改变，极有可能将来租房住，那么如果投资几处公寓将来会有一定的前景的。现在的年轻人不只是家庭租住公寓和房屋，并且娱乐、旅游也喜欢租住家庭公寓。如每到春节的时候，年轻人回乡都会聚到一块租住公寓打麻将，通常现在的公寓都带有自动麻将桌，而且可以自己购买食品，自已做自己吃，非常方便；另一点，每年旅游季节，几乎所有的公寓爆满，现在互联网发达，订购房间可以网上直接下单，为公寓的生意的繁荣锦上添花。

总之，公寓的投资小，风险小，也是未来年轻人选择家庭居住、情侣住宿、旅游及节假日娱乐住宿的一种方式。如果有一定闲钱可以考虑在旅游区、打工族密集地区、及市内繁华区选择投资地点。

坤鹏论

其实这个问题在现在这个市场下，投资公寓和投资商铺我都不是很看好，因为公寓和商铺基本上都靠租金收益，而现在公寓和商铺的租金收益真的都不高，如果要选一个，我就选公寓。

公寓投资:因为限购的原因，成都公寓的销量才直线上升，价格也直线上升，基本较限购之前上涨了一倍多，在这之前你说要一个客户买二手公寓还真不好卖，刚需人群基本都不会买40年产权的，现在成都限购区域的公寓基本上单价在8000以上，什么概念？你如果没资格买70年产权的，你买个80平的公寓，基本上要3，4十万的首付，还不好买！而且很多还不通气，水电商用，有通气的也是商用，所以现在投资公寓回报真不好说，租金回报肯定不高，当然市场上还是有水电气民用的公寓，标间公寓，大概就是3，4十平方，总价也不高，基本上现在市场上标间的租金价格都在1000多，如果价格不贵还是可以投资的，所以这也是我选择公寓的原因，因为限购不取消，公寓还是会持续火一段时间的。

商铺投资:现在成都的大部分商铺真的没有多大必要投资，说实话，现在成都的商铺按照目前这个销量，库存至少还能卖10多年，还不包括在修的，以后还要修的，为什么不看好呢？因为真实回报率太低，基本上都是开发商吹得好，要么就说包租，要么就说一次性返租几年抵扣房款，这些大家用头脑去想一下，真的能达到7%，8%，9%甚至10%的回报率，开发商还需要大打广告，到处找人分销吗？返租就算真实，到你包租到期，你的商铺能不能租出去，能租多少钱就说不准了，所以投资商铺千万别投资这种，基本上现在1楼的商铺3万起步，不管它是什么地铁口，什么偏僻地方，甚至就是一个小县城，都是这样的价格，能租多少钱一平？租出去靠租金要多久才能回本？而且二手商铺如果回报率不高，是很难脱手的，交易的税费也高，如果想投资商铺，最好擦亮双眼，当然，不排除市场上有些值得投资的商铺哈，但是我敢肯定的是大部分商铺不值得投资。

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房产直通车

房产投资无非是中国的红利板块，无论过去现在未来都是有投资价值的，但是这个红利已经从大家都有肉吃逐渐转变为好的才有肉吃阶段，过去10年的投资，无论你投资住宅型房产还是商铺类房产，都会有超乎想象的回报率，但是未来的10年已经不是吃大锅饭的时机了，我觉得好的选择最为关键。

我们来谈谈商铺，由于我的手里是有2套商铺并且已经开始收租，而且周围朋友也有，所以这个我有发言权，亲身体验告诉你。商铺投资的重中之重就是地理位置和人流，选择投资商铺首先要选择城市，一线二线人流最多的城市才是你下手的地方，其次就是位置，这2个是命脉！具体有哪些注意事项和建议呢？

■投资商铺尽量选择一楼位置，沿街门面和十字路口的位置永远是最抢手也是最好的

■投资商铺尽量不要选择商场类铺子，商场类的铺子有个缺点就是好的位置他们不卖，差的位置又特别依赖商场人气，而且此类商铺特别看重商场运营，如果运营不好很容易全军覆没。

■投资商铺一定要计算好租金回报率，一般来说上海和上海周边的租金回报率是7-8%好一点的10-15%也有具体看位置，如果是贷款的话租金一定要抵消掉每月贷款

■投资商铺尽量不要选择包租的，很多铺子和甲方都有协议，包租10年每年租金还1:9或者2:8的分给开放商，这类最好不要，因为大多他们会给你便宜出租，并且还会有很多霸王条款。

□商铺的缺点就是投资时间长需要养，铺子一般是靠收租来产生收益的，但是一个好的商铺的形成需要多年的累计，并且商铺一旦出售所缴纳的税费是十分昂贵的，所以买铺子要看未来的租金收益，需要滚雪球，要想靠像住宅那样涨幅来赚钱还是趁早打消主意吧。

1.要买就买新的别买二手的，以后的趋势二手的住房升值率越来越低

2.要买就买人流量大的城市的住房，房价已经涨了10年了，你让他在疯涨，难。如果按照升值空间来说，一定是大城市才有机会。

总结一下：如果你有房子了可以建议你投资下商铺，分散投资没有坏处，在看看周围的油钱富豪，谁身边没一几套商铺备着？和他们学总不会错，他们买啥你就跟着买！什么？身边没有钱的朋友？那电影欢乐颂总看过吧 曲筱绡妈妈最后给女儿的一堆产证里全部都是黄金地段的铺子。看这总明白了吧。

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投资公寓好还是投资商铺好，最主要的是看哪一个的投资收益更高。以下通过几个关键考虑要素来解释如何挑选公寓还是商铺。

1.是要靠房子升值赚钱还是靠租金赚钱？

投资公寓和商铺是想靠房产本身升值，卖出去赚钱，还是靠收租金赚钱？这是两个不同的策略，前者的话就要评估持有几年出手？后者则主要计算每年出租收益率。简单的说，就是要在购房人算好账。

2.好地段决定了房子的好未来。

地段地段地段，重要的事情说三遍！公寓和商铺都不具有诸如学位等优势，唯一重点考虑的就是地段。例如，是否在地铁周边，附近配套好，人流量大等。好的地段是出租和转让的基本条件。

3.公寓、商铺通常都不限购，一定要选好的城市。

对于楼市投资，已经过了黄金时期，白银时期和青铜时期，保值微增值是未来的主旋律，赚大钱的机会可以说不再有。所以对于城市的选择尤为重要。

因为大部分城市是不限购公寓和商铺的，所以要选择未来人口流入的城市，而不要在三四五线，十八线城市购买。没有人，出租和转让套现都是很难实现的。

总体来说，对于投公寓还是投商铺，重要的是地段和城市，要以终为始想好退出方式。

当前环境下，二者都不是好投资品种，非要选建议选择公寓。

大南山伯爵，NUS博士后，资深金融科技人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流。

大南山伯爵

其实两者各有各的好处。

投资公寓，要在繁华的写字楼区域。

1. 出租白领

这样的公寓往往环境好，离工作的地点近，出租白领，不仅能获得比较可观的收益，也不用担心没有租客。

2. 短租经营

短租经营相对比长租而言，平均收费也相对高一些，但是因为是短租，需要不断的寻找租客，房源上有一定的闲置。

3. 单身贵族

相对比较小的单身公寓也是时下比较流行的，适合时下比较多单身和独身人的需求，市场需要也比较大。

投资商铺，要对商业有个基本的判断:

1. 出租餐饮

如果是出租用于餐饮行业的商铺一般在人流比较大的小吃街或者商圈附近，消费的需求大，盈利空间也大。

2. 出租教育娱乐

如果商铺是出租给教育娱乐行业，那么该位置应该比较安静一些，不要过度吵杂，空间相对而言也需要比较大一些。

3. 出租食品店

如果是出租的商铺用来开食品店，那么比较适合小区附近的商铺，还有人流大一些，卫生环境好一些的地方。

我是农民工“懂事长”李合伟（抖音号：hws666888），20多年创业经验，非著名天使投资人、创业导师。更多有关创业的内容，敬请关注头条号：合伟说，与我一起聊聊创业那些事!

李合伟说

首选当然是住宅，这个没什么好说的。对于不具备专业投资能力的人来说，商业地产能不碰就别去碰。住宅的客群最大，特别是刚需盘。但现在也不能盲目投资了，看深圳就知道了，房价是露头就打的节奏，三价合一对于交易成本的抬升是十分明显的。

至于商住房，可选度并不多。

过去一年，北京的商住房市场是挺惨的，但也带来了一定的机会。看看北京这一年来商住房调控的成果。一年来，北京的商住房成交量跌幅达91%，总成交量不过3000多套。价格方面，已经有商住房的价格跌幅超过40%，这个跌幅对于投资客来说已经具备了一定的吸引力。

现在郊区的房租水平正在快速上涨，一跌一涨，租金回报率已经比之前要好看一点。也就是北京对商住房下狠手了，带来了一定的投资空间，其他地方的商住房目前不是很看好。

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