年报系列点评之四十一
签约销售额首破500亿元，行业排名回归TOP50，融资成本处于行业低位，财务状况积极改善。
克而瑞研究中心 朱一鸣、汪慧
2018年华发调整发展的成果显著，在逆势中实现增长，签约销售额首破500亿元，增幅达到87.64%，位于行业高位，行业排名也回归TOP50。在面临强者恒强的行业环境，华发如要占据市场优势，需要进一步推动规模增长。投资布局上，华发在深耕珠海市场的基础上成功拓展，形成“6+1”区域布局，这有助于推动销售区域均衡，降低由单一区域带来的系统性风险。2019年房地产市场依旧面临考验，房企的竞争更多落实到企业运营上，为实现可持续性发展，华发在拓展主业及推动多元化进程中，也积极优化债务结构，改善企业流动性，这也将成为华发在市场竞争的关键环节。
业绩：签约额突破500亿，销售呈现区域均衡
2018年华发积极推动销售，在逆势中实现增长，签约销售额首破500亿元，达到582亿元，销售面积为194.87万平方米，分别同比增长87.64%、45.69%，业绩涨幅居于行业高位。从克而瑞榜单来看，华发销售额位居47位，是近5年来第二次挤进TOP50。随着行业集中度的不断提升，规模房企的竞争日益加剧，华发要在行业中占据优势地位，仍需继续保持增长。
华发的销售业绩大幅增长主要得益于，一方面，珠海、上海、武汉等重点城市销售业绩稳步提升；另一方面南京、苏州等新进驻城市业绩贡献也相当可观。从销售区域分布来看，华东、华中、华南等六大区域分布更加趋于均衡。其中，华东区域销售额为226.78亿元，占比38.96%；珠海区域销售额为124.4亿元，占比21.37%，继续领跑本地市场，进一步巩固“大本营”地位；华南区域（广州、中山、南宁）、华中区域销售额都超过90.22亿元；北方区域、山东区域销售额创历史最佳，达49.75亿元。华发已进入的城市中，一二线及重点城市销售占比已经超60%。
随着今年以来一二线城市市场预期看好，加上《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，在国家政策驱动为大湾区房地产市场带来了巨大的增长空间，2019年华发有望抓住发展机遇，实现新的突破。
投资：深耕珠海市场，形成“6+1”区域布局
报告期内，华发通过公开竞购、合作开发等方式成功取得20个新项目。截至报告期末，华发区域布局已拓展至北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、南京等全国近30个主要城市，形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大区域以及北京公司的“6+1”区域布局，拥有土地储备计容建筑面积750.04万平方米，在建面积1004.23万平方米，同比增长40.38%。
从土地储备的区域分布来看，珠海市场仍然作为华发的大本营，并在此基础上成功拓展了华南、华中、华东、华北等经济较为发达地区的一二线城市及辐射的三四线城市。其中华中地区、华东地区以武汉、上海、南京、杭州为核心，土地储备占比为46.95%；华南粤港澳大湾区区域以珠海、广州、深圳为核心，土地储备占比29.81%；华北区域以北京、青岛、威海为核心，土地储备占比8.75%；其他区域占比14.49%。
财务：归母净利润增长42%流动性问题积极改善
归母净利润同比增长42%，盈利能力进一步增强。报告期内，华发营收236.99亿元，同比增长18.8%；实现毛利润64.64亿元，同比增长15.7%，毛利率为27.3%；净利润达24.02亿元，相比2017年提高35.4%，净利率为10.1%；其中归属于上市公司股东净利润22.84亿元，同比增长41.9%，盈利能力进一步增强。
净负债率降至215%。截至报告期末，华发总有息负债883.3亿元，净负债率达215%，较去年同期有所降低，财务结构在积极改善中；期末，持有现金达191.4亿元，同比增长64.4%，现金短债比为0.5，短期或面临一定的偿债压力，长短债务比为1.3。报告期内，华发积极创新融资模式，积极优化融资结构，成功发行两期私募债，共计募集资金40亿元；通过银行间市场交易商协会成功发行中票10亿元，申请注册永续中票额度50亿元并首期发行15亿元，为公司筹集到较低利率水平的发展资金，整体平均融资成本5.87%，保持在行业较低位。
战略：加强新兴、配套产业发展推动建立多元化格局
2018年，华发在聚焦房地产主业的同时，全面推进配套产业发展，精心培育新兴产业，推动转型升级，已经形成以住宅开发为主业，商业地产、长租住房、建筑产业化和住宅配套产业同步前行的“1+3”业务发展格局。
商业板块品牌影响力逐步提升，收入及利润连续3年保持增长。旗下华发商都整体出租率高达99%；期内珠海首个开放式亲子主题街区华发水岸新天地商业街正式开业；阅潮书店深耕珠海，布局全国，形成“1家旗舰店”+“10家社区店”的良好局面。
新兴配套产业潜能初放，核心竞争力逐步提升。华发景龙加快全国扩张步伐；设计公司取得园林景观设计资质，成为珠海市唯一一家具有建筑、室内、园林以及智能化、钢结构等多个资质的综合设计企业；华发中建PC厂正式投产，积极参与珠海市装配式科研课题研究；文传公司相继承接沙滩音乐节、珠海国际设计周论坛、第十二届中国航展开幕式等大型活动，并出色完成港珠澳大桥开通仪式会场搭建布置任务。
此外，华发还推进中以加速器项目，进军产业地产；积极响应国家“租售并举”号召，自持物业、住房租赁业务稳步落地，继续积极推动REITs专项计划。
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