3月份的天气，乍暖还寒，气温还经常让人感到丝丝凉意，冬季的寒冷还在做着最后的挣扎。
但全国的楼市，尤其是热点一二线城市，却让人感受到了“小阳春”的到来。在“一城一策”方针得到越来越多城市贯彻的背景下，各地都在2019年一季度，一线城市的商品住宅成交量同比上涨约三成，其中，北京新房成交面积同比上涨超一倍。二线热点城市天津、南京、武汉、杭州等成交面积同比也均有上涨。在3月份，二线热点城市，如重庆、杭州、成都、南京等城市价格同比上涨幅度较大，重庆、成都和杭州三城，价格同比上涨幅度接近10%。大连作为二线城市，3月商品房均价同比涨幅3.6%，算是跟上了重点二线城市的脚步。
相比较住宅市场，一二线城市的土地市场则要显得更有热度，各家开发商在一季度尤其是3月份将战略重新调整回一二线城市，纷纷定下指标进行摘地，这导致一二线城市土地市场争夺白热化之后价格重回高位、多轮竞拍后溢价率大幅抬升。根据中指院数据，1-3月，全国40个大中城市中共21个城市出让金同比增加，涨幅前十均为二线城市，3月份二线城市土地溢价率更是同比上涨11%。
回到大连本地来看，一季度的土地市场也是热度飙升，除了2月份水师营小南村住宅地块流拍之外，其余市区宅地全部摘牌，其中龙湖胜利路地块、中海牧城驿地块和大华大显集团南侧地块均拍出了40%以上的高溢价率。大连的土地市场在一季度出让金同比增长1834%，排名全国第一，造成这一状况的原因一是由于大连本地供地稀少，在连开发房企指标压力大，迫使多数地块出让都有一番激烈比价，另一方面房企战略指标重回一二线城市后，大环境也抬高了大连一季度的土地出让金的增长。
注：根据中指院数据整理
而近期的落户放宽政策更是为今后一二线大城市的人口增长提供了政策保障，包括大连在内，各大一二线城市也在今年纷纷加码人才政策，抢人大战有愈演愈烈之势，作者认为，今后持续稳定的人口增长将是一二线大城市最为看重的城市资源之一，而一二线城市与三四线城市的分化将会加剧。
注：2019年1月份开始，商品房市场高新区和旅顺备案网站无法查询数据，导致数据缺失；二手房市场金开备案数据禁止对外公布，旅顺备案数据无法查询，导致数据缺失；
成交量：环比增长179%
随着天气转暖，买卖两端交易频次逐渐活跃，3月份大连二手房成交过户5161套，成交量环比增长179%，创去年5月以来近10个月的新高。成交均价15480元/平，环比增长1.2%。3月份楼市“小阳春”成色较足。
区域：市内五区成交均价同比全部上涨
市场热度提升带动了均价的上涨，3月份市内市内五区均价全部同比上涨，其中高新区均价达16874元/平，仅次于中山区二手房均价。
商圈销量榜：山东路商圈连续三个月销量全市第一
山东路商圈贝壳上挂牌房源近千套，数量仅次于华南商圈，是全市房源挂牌量最多的商圈之一，而且山东路商圈挂牌均价仅13000元/平左右，相比华南商圈均价要低5000元/平左右，相对比较亲近刚需的价格，加上庞大的房源供应量，使得山东路商圈已经连续三个月成为市内商圈销量第一。
小区销量榜：泡崖商圈小区再次蝉联销量榜前两名
2月份小区销量榜的前两名泡崖美林园和泡崖康顺园在3月份再次蝉联销量榜前两位，销量榜前五名则全被甘井子区小区占据。
户型：50-70平本月销量同增最多
50平-70平产品在二手房市场绝大多数是作为小两室在售，总价低、房屋功能性全、是大多数三口之家刚需的首选产品，也是市场上最为热销的一种房型。
成交量：环比增长189%
3月份全市商品成交3869套，环比增长189%，3月成交量反弹幅度要超过二手房，但与2018年同期相比成交量仍减少39.5%。成交均价14543元/平，环比下降12%。值得一提的是，本月市区二手房成交量价均超过了商品房的成交。
去化：去化周期上升至23.8个月
3月份全市商品房新增供应近600套，环比2月份增长了近5倍，供应量的增长导致全市去化周期小幅增长，目前为23.8个月左右。
3月份只有高新区可售房源量环比增加，目前高新区可售房源量达一万套左右，去化周期21.7个月。其余市区各区可售房源量继续减少，目前甘井子区去化周期最少，仅12.9个月左右，可售房源量不到17000套。
产品：刚需类住宅产品顺销致均价环降
3月份大连市区公寓类产品均价环比基本持平，而住宅类产品受甘井子和金开区域刚需类产品顺销影响，均价环比下降12%。
区域：东港蝉联区域销冠
目前大连区域的价格形成了三大梯队，中西沙三区均价都在20000元/平以上，并驾齐驱；甘井子区均价在15000元/平左右，位列第二梯队；金开区域均价刚刚破万，排在第三梯队，并且三大梯队差价均在5000元/平左右。
本月东港板块有保利天禧公寓产品的集中备案，导致成交备案量远远领先于其他区域，东港再度蝉联区域销冠，但天禧公寓产品的备案价格也拉低了中山区的均价，导致环比出现下降。
项目：多个项目出现集中备案情况
本月包括保利天禧、融创海逸长洲、保利罗兰等多个项目出现集中备案情况，保利天禧因公寓产品集中备案，导致备案均价仅有15628元/平。
户型：两个面积段销量同增较多
相比较二手房70平小户型的热销，商品房市场上目前80平以下的中小户型刚需产品可选项目不多，目前商品房热销面积段集中在80-100平两室和120-140平三室两个面积段上，这两个户型销量同比增加最多。
3月份的大连楼市，又将是载入历史的一个月，本月龙湖摘得胜利路地块楼面价刷新了历史，中海摘得牧城驿地块溢价率也到顶，万达摘得体育新城用地则是其时隔9年后再度回归主城区拿地。3月份所摘牌的宅地数量虽不多，但却分布于甘西、甘北和主城核心区，大连3月份土地市场的表现正是一二线城市土拍热度高涨的缩影。
注：3月份开发企业拿地分布图
万达足球训练基地将落户体育新城
万达在3月27日毫无悬念的以34.75亿的底价摘得体育新城地块，该地块规划了A/B/C/D四大区域，其中A区域占地21.52万平，建面10万平，该地块规划为体育用地，并且要在10个月内建成。而在笔者之前的文章中已经分析了该地块的A区体育用地将规划为大连万达足球训练基地项目，此项目在相关文件以及万达官网招标列表里都已经出现。
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注：网传万达足球训练基地效果图
限购一周年 大连楼市发生了什么
从2017年开始以来，大连的房价经历了一波比较大的上涨。到了2018年3月份，大连市区商品房成交均价突破14000元/平，刷新大连商品房均价记录。2018年3月22日，大连限购政策降临，如今限购一周年已过，大连楼市发生了什么变化呢？ 请查阅作者之前的文章 》》大连限购这一年 楼市都发生了什么？
根据相关数据显示，2019年一季度，40个重点城市商品住宅合计成交6038万平，环比减少32%，同比下降14%，不过约有半数城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市。一方面原因是各大一二线城市加码了人才政策，加大了对人才的吸引力，而“一城一策”政策也促使部分城市对之前严苛的限购政策进行了微调，刺激了部分观望需求的入场。另一方面，三、四线城市经历了前一轮房价普涨后，后续需求乏力，加上棚改货币化安置收紧、新落户政策公布等利空的影响，导致市场出现疲软。
虽然从全国来看，3月份一二线“小阳春”成色较足，但年后在落户政策议论纷纷的背景下，中央又不止一次提到“房住不炒”定位的不动摇，彰显了调控不放松的决心，在此轮年末部分观望需求逐渐消耗的情况下，“小阳春”能持续多久尚存在疑问。
报告撰写：黑桃哥
封面设计：玲玲
数据来源：商品房—新峰机构，二手房——链家，土地——大连国有土地使用权交易中心
新房/二手房数据涵盖产品：住宅、公寓、别墅
从2019年1月开始，二手房数据仅统计市内五区（中西沙甘高），新房数据仅统计市内五区（中西沙甘金开），其余各区数据暂无法查询
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