4月12日，58同城、安居客發佈《2019年一季度樓市總結報告》。2019年一季度，一線城市的商品住宅成交量同比上漲約三成，購房者信心指數也同步處於上漲趨勢。購房剛需向周邊城市擴散，呈現“衛星城”格局。在新一線城市中，西安、重慶、武漢、成都成為新房熱門找房城市。
實際上，在今年1月3日發佈的2018年樓市總結中，就已經呈現這種趨勢。據58安居客房產研究院數據顯示，2018年 10月份購房者信心指數達年內新低，自2018年11月起，在穩房價態勢下，購房者信心指數開始回升，市場情緒逐漸穩定。隨著新一線城市各種政策利好對落戶人群釋放，刺激了當地的房地產市場發展。報告顯示，2018年新一線城市中新房熱門找房城市集中於西部，重慶、西安、成都是找房榜前三甲。
1、衛星城的本質就是中心城市的擴張
值得注意的是，購房剛需向周邊城市擴散，呈現“衛星城”格局，這會不會成為樓市的新趨勢？衛星城是位於大城市周圍區域的小城市，因這些小城市在地理空間上的分佈與太空中的衛星圍繞某個中心點的分佈相類似，故名衛星城。衛星城的本質就是中心城市的擴張，包括顯性的城市佔地面積擴大和隱性的城市文化氣息擴散。
自1924年荷蘭阿姆斯特丹召開的國際城市會議上提出建設衛星城市以來，得到各國響應。英國政府於1946年制訂“新城市法”，把在特大城市外圍建設新城的設想，作為政府計劃予以實施。日本在1956年公佈“首都圈建設法”，強調在東京100公里範圍大規模發展衛星城。
中心城多半出現房價貴、人才競爭壓力大、交通擁堵等現象，導致衛星城成為很多人闖蕩拼搏和安居樂業的次優選擇、甚至轉變成最優選擇。加之很多大中小型企業及其分廠需要土地空間較大、土地價格便宜的地區，所以衛星城的發展就能受到重視。發展中的衛星城又會在宏觀上表現出房價升高、設施完善和環境改善等現象。
2、中國正在形成三大國際級城市群
中國正在形成大大小小的城市群，這些城市群有各自的經濟特色，也有各自的發展階段。目前，中國正在形成三大國際級城市群，長三角、珠三角較為成熟，而內部落差最大的城市群京津冀，在各方努力下，有形成城市群的趨勢。
根據“上海2040”草案，上海確立了2040年的發展新目標——卓越的全球城市，國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市。為完成這一目標，劃定了包括上海、蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山在內的“1+6”上海大都市圈。總面積2.99萬平方公里，總人口約5400萬，這裡將是上海區域一體化發展的核心，形成90分鐘的交通出行圈。
珠三角是三大城市群中比較特別的一個，核心城有廣州和深圳兩個，廣深的風格完全不同，是中國所有城市群中罕見的現象。廣州的衛星城是佛山，在市場經濟中激流勇進的深圳，有兩個衛星城，從深圳到這兩個城市，形成了一個幾乎等邊的三角形。在三角形內部，就是深圳現有的龐大的腹地。
3、中國城市發展潛力排名：人口持續向大城市集聚，中西部核心城市崛起
4月12日恆大研究院發佈2019中國城市發展潛力排名報告，報告指出，2019年深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十。其它排名靠前的城市還有鄭州、長沙、蘇州、西安、東莞、佛山、濟南、廈門、青島、合肥等。人口方面，人口持續向大城市集聚，中西部核心城市崛起。
一二線城市住房供給偏緊，二三線土地財政依賴度較高。一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02，東北地區有過剩風險、套戶比超過1.1。東部、中部土地財政依賴度較高，分別為57%、52%；二三線城市較高，分別為64%、50%。前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在調整風險。西部地區、四線城市總體庫存風險較高。
4、買房要避開收縮型城市？80個城市正在縮小
日前，國家發展改革委官網發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，首提“收縮型城市”概念，明確提出：收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維。事實上，一份由首都經貿大學學者吳康更新的數據顯示，從2007~2016年，694個城市中，總計80個城市出現不同程度的收縮，佔比11.5%。
通過梳理相關數據發現，在遼寧省，除了葫蘆島、大連等少數幾個城市人口仍處於增長態勢外，丹東、鐵嶺、本溪、阜新、大石橋……很多中小城市（城區常住人口50萬以下的城市為小城市）的人口規模都在收縮。而鞍山、撫順等Ⅱ型大城市也處於急劇收縮狀態。以江蘇省為例，連雲港、海門、太倉等中小城市的城區人口規模都處於收縮狀態。開原、吉林市、通化、大慶這幾個城市的情況，是人口流失但城市建設卻在擴張。
5、房地產化傾向嚴重，特色小鎮要打假
建設城市衛星城，離不開特色小鎮。根據發改委規劃，截至2020年，我國將建設大約1000個特色小鎮，按已公佈的第一批127個特色小鎮基本均衡了個地區情況。因此，2020年，各省市特色小鎮數量約在20~50個。
去年3月，《關於實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》中表示：對已公佈的兩批403個全國特色小城鎮、96個全國運動休閒特色小鎮，開展定期測評和優勝劣汰。這意味著已公佈的499家特色小鎮部分面臨被淘汰風險。其中增加政府債務風險、房地產化傾向嚴重等五種類型的小鎮淘汰風險最大。最近，有關部門通知提出，建立規範糾偏機制，逐年開展監測評估，淘汰錯用概念的行政建制鎮、濫用概念的虛假小鎮、缺失投資主體的虛擬小鎮。
（圖片來源：作者自拍，不是視覺中國的）
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