早上我看到任大經濟學家把蕪湖列為2019中國城市發展潛力百強排名的第56位，中線偏後。索性今天就把蕪湖當作一個標本，說一些個人的看法。好像也是很多人問過的：蕪湖樓市後面怎麼搞？
和很多城市一樣，穩也是蕪湖樓市的一個關鍵詞。自從某個樓盤搞了一次降價觸動購房者神經之後，雖經歷風雨，但蕪湖房價還是穩住了。但是要把“穩”字一筆一畫地寫下去，就需要決策者們調整思路，不能再以靜制動，以不變應萬變了。
我們說三四線樓市的不確定性主要來自幾個方面：一是房企的的投資動力，房企投資一個城市是要掙錢的，沒有這個預期，三四線城市房企是不會去的，預期的大小決定投資的額度和規模，甚至決定來不來。比如蕪湖某個項目首開因為價格原因而出師不利，那麼它還會繼續投資嗎？看到同行折戟，被人房企還會來嗎？這是雞與猴的故事。
其二，銀行資本怎麼操弄三四線的市場，房貸按揭是銀行的一個優質業務和重要收入。寬鬆的貨幣政策讓銀行有錢，但決定資本去向的是利潤回報率。昨天看到某個金融機構的一份報告，說某國有大行要重點支持一線和部分二線城市按揭，審慎對待三四線城市。某股份制銀行則預警2019年房地產風險主要集中在去化不足的三四線城市。
第三，也是很重要的一點，什麼將決定房企，銀行對三四線城市的判斷呢？顯然是這個城市提供的樓市產品和樓市價格。高房價遇見大戶型，是目前很多三四線城市遭遇的尷尬局面。而一個剛需性的市場找不到剛需型的產品，那這個市場只能尬賣了。
顯然尬賣的結果就是投資者與這個市場的尬聊。各位看看蕪湖樓市目前的狀態，是不是一環套一環地發展著呢？這個死循環的破局可能還在於房地產的源頭——土地市場。最近很多人問蕪湖為什麼到現在沒出地，這與年初土儲中心到處推介地塊形成鮮明的對比，也很反常啊。
這裡面的原因很複雜，多方面的因素，多層面的原因。我能表達的，也是從純粹市場的角度分析，應該是地塊的市場定位問題。3000畝的出讓計劃要以什麼樣的產品定位出現在年底或明年的樓市上？如何在土地市場實現最大化的收益，兩者之間又如何的平衡？這應該是最核心的問題所在。
土地財政從相關的數據上看，一般是三四線城市佔比較高，能達到百分之三四十，一二線要低於這個數值。這是城市規模和城市發展的差距，業內也一致認為三四線有充分地賣地衝動。只是三四線比較尷尬的是地賣多了庫存就上去了，庫存上去了，房價上不去，進而地也賣不出了。蕪湖最近兩年的土地財政佔比在30%以上，2014-2015年只有百分之十幾，這組數據很好的驗證了這個套內循環。
眼下蕪湖市場又到了這個關口，所以才有出現三個月不出地的現象。也就說明，當下蕪湖市場已經進入調整期。如何破局？
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