本文首发于微信公众平台：e代理互联网海外财富管理专家（iedaili），作者是安澜资本的陈昱融。
随着国内经济增速放缓、楼市限购限贷出台，中国一二线城市的房地产市场现在基本已经走到了后期阶段，呈现出资产泡沫趋势------超高的投资门槛，畸高的房价收入比，以及极低的租金回报率（一线城市平均租金回报率仅有1.3%-1.7%）。
目前在国内投资房产存在较大的市场风险。然而，兼具金融属性和消费属性的房产对于高净值人群而言又是非常重要的一个资产配置类别，有利于分散投资组合的风险、对抗周期。伴随国内呼之欲出的房产税，不少投资者群开始在海外寻求优质的房产标的。
长期以来，美国和欧洲一直是高净值人群进行海外置业的首选，但最好的投资机会是在十年前，次贷危机发生之后。现在投资欧美的房产更多的是以保值或移民为目的，投资人想要获得更大的资产增值空间，也许更应放眼新兴市场的房产。
考虑到宏观发展、文化、饮食以及距离等因素，东南亚似乎是目前最适合中国投资者的区域。近年来房产投资比较热的东南亚国家有柬埔寨、泰国、越南和马来西亚等。柬埔寨首都金边的房产价格，更是以16.7%的年涨幅，位列《胡润2018年度全球房价指数》第一。
但是，东南亚的房产投资不能一概而论或是盲目的追热点。房产本身就是流动性较低的资产，不太可能通过快进快出获取丰厚的回报。因此，投资人需要以更长远的眼光去评估其投资价值，充分考虑标的国家宏观层面、中观层面以及微观层面的因素。
宏观层面：经济发展、房产政策和汇率
随着中国人口红利的褪去，越来越多的制造型跨国企业为了寻求更便宜的生产要素，将工厂迁入到了东南亚国家，带动当地投资、发展。然而，大多数东南亚国家和地区的经济水平相对落后，基础设施处于中国改革开放初期的状况。随着中国的“一带一路”倡议的开展，沿线国家在政局稳定、宏观经济稳健调控的前提下，将迎来二十年黄金发展期。
东南亚各国都有自己独有的基本面（国情），评估长期的投资价值也各有优势。从国家的经济体量、人均GDP而言，泰国经济发展相对成熟。泰国作为“一带一路”建设的重要一环，随着其经济的不断复苏，已成为东南亚最具投资价值的国家之一。近几年，泰国GDP稳定增长，国家政局稳定，旅游业和汽车等制造业产品出口的强劲增长将继续维持这一势头。
越南和柬埔寨近年的经济增长强劲，2017年增速分别为6.6%和6.9%，被认为是“X十年前的中国”。与泰国相比，越南和柬埔寨的经济体量要小得多，人均GDP分别约是泰国的1/3和1/5。但是，越南和柬埔寨的人口结构优于泰国，劳动力和土地更加便宜，主力发展制造业，更易于吸引外资进入。虽然经济发展起点更低，但潜力很大。也许是出于以上考量，胡志明市和金边的楼盘也很受海外投资者的欢迎，房价与曼谷核心地段的房价不分伯仲(约人民币4万元起)。
房产政策方面，东南亚国家的购房政策普遍对外国投资者比较友好，多数都是永久产权，购房交易税费较低，各国政策具体的特点和差异会在之后的文章为大家介绍。
汇率方面，柬埔寨主要使用的货币是美元，越南的越南盾和泰铢近两年也是新兴市场中较为强势的货币，波动较小，叫人民币也是在持续升值。以泰铢为例，2018年泰铢兑人民币汇率就上涨了6.5%。
中观层面：投资区域的选择
海外置业最好的起步选择是在各国的门户城市。例如，泰国曼谷和越南胡志明市作为首都，不仅是两国的政治中心，也是经济中心和最大的城市，拥有最多的人口，同时经济发展水平也是两国所有城市中最高的。门户城市享有当地最优质的发展资源，其房产在增长的同时更能保值，发展水平和人口的加持也能为房产市场后期发展的流动性提供保障。
微观层面：标的投资价值、地段、出租率、租金回报率、流动性
当然，任何投资都是有风险的，门户城市房产虽好，不能随便听听营销说辞就入手。投资价值、地段、出租率、租金回报率是投资人优先考虑的置业因素。
大多数顾虑基本可以通过“买地段、买中心、买稀缺资源”来解决。海外购房一定要选择当地排名靠前的大开发商的楼盘，大开发商通常有更强的拿地能力、开发能力，这样在好地段的基础上，楼盘的品质也得到保障。大开发商的楼盘也更受当地人欢迎，更具增值潜力。
出租率和租金回报率也是置业重要的考量因素。以曼谷为例，优质地段的物业空置率很低，长租的租金回报率可达到5%，相当于国内银行一年期理财产品的回报率，短租的租金回报率甚至更高一些。但是，一定要找托管房产的高信誉专业机构来替投资人管理物业，避免碰到房管中介谎报租期、克扣租金的坑。
不得不说的是，目前东南亚房地产二手市场的流动性较低，不太适合想在短期套现的投资人。但是发展有先后，任何一个城市的房产市场都是一手房市场先起，然后是二手市场，北京、上海的房产市场发展也是如此。目前曼谷核心区域的二手房流动性尚可，整个二手房市场发展起来可能在3-5年之间；而金边二手房市场，受限于柬埔寨目前的基本面，则需要花更多的耐心对待。
结语
总的来说，“世界工厂”的角色正在从中国向人口结构更具优势的东南亚国家转移。随着“一带一路”倡议的开展，受益于基建改善和投资的东南亚国家将会迎来黄金发展期，优质物业资产的投资机遇不容错过。
海外房产投资虽然有不少的坑，但切莫因噎废食。自上而下客观分析投资区域和标的、秉持“买地段、买中心、买稀缺资源”的买买买策略、谨慎选择房屋托管的机构来合作，最终必能达到想要的资产配置效果。
※ 本文仅为信息交流之用，不构成任何交易建议。
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