觀點地產網 在經歷2018年漫長的冬天後，陽春三月氤氳著新的機會。上證指數踏上3000點、因城施策、大灣區紅利、融資利率下降、土拍市場回暖......儘管焦慮感仍然存在，但一切都讓房企的生存空間有了較大的改善。
3月末，以“展望：重構未來”為主題的2019觀點年度論壇在粵港澳大灣區的核心引擎——深圳前海舉行。會後，英大證券首席經濟學家李大霄與觀點地產新媒體分享了他對近期股市和樓市的看法。
李大霄擁有深圳1號股東代碼，是最早參與投資股票的投資人，多年後進入證券公司從事證券研究工作，至今已經長達20餘年。長期資本的浸潤後，李大霄依舊帶著一副招牌笑容，還有著些許“頑童”的心性。
採訪當天，滬指大盤總體窄幅震盪，午後持續走弱，報3091點，跌0.18%。衝擊3100點整數位動力不足，我們打趣問李大霄今晚吃什麼菜？
“吃麵吧，不過接下來應該有肉吃。”李大霄笑著回應稱，未來會是一個分化的市場，差的沒有機會，而好股票會持續創新高。
“未來是好股票的牛市，市值會穩步擴大。”他從幾方面分析了股市具備的支撐條件。一方面，是外資進場和企業回購帶來的信心；另一方面，在國家穩增長的要求下，外部環境正在改善，積極的財政政策和貨幣政策正在加力，基建投入和大規模減稅降費正在進行，一系列穩定經濟的舉措都會讓股票市場直接受益。
在他看來，未來的資本市場會進入市場化、國際化、規範化的新階段，資金和籌碼會增加，規模會迅速擴大。在這個基礎上，好股票會脫穎而出，差股票會價值迴歸，會是一個雙向迴歸的過程。
“少年強則國強。”這位堅定的“多頭”認為藍籌股的牛市已經到來，股票已經進入少年牛的階段。未來，中國股票市場會茁壯成長，好股票會蒸蒸日上，不斷煥發生機和活力。
李大霄直接指出，金融、地產、基建、消費中的低估龍頭藍籌股隱含著重大投資機遇。其中，內房龍頭股更加是隱含著罕見的投資機會。
具體到房地產業，事實上，隨著大盤勢如破竹，房地產板塊也乘了“東風”，無論是A股還是內房股，都有不同程度的上漲。尤其是3月末房企年報的集中披露，房地產板塊個股漲幅尤為明顯。
從數據上來看，觀點地產新媒體獲悉，截止一季度，絕大部分房企的股價漲幅都在20%以上，漲幅超過30%的房企佔較大比例。其中，中國奧園漲86.9%、時代中國漲84.8%、新城控股漲81%、中南建設漲76.1%、華髮股份漲61.3%、陽光城漲60.7%、中國金茂漲58.8%，融創中國漲57.3%，股價已升至40.1港元......
李大霄稱，股市在金融市場能起到牽一髮而動全身的作用。加大直接融資的比例，能夠強化金融安全、化解系統性風險、降低企業融資成本、補充和替代銀行和間接融資的渠道......
沒有人能割裂看待房地產與金融，直接融資作為滿足房企資金需求的重要途徑之一，李大霄認為股市復甦將對房企構成直接利好。
“股票市場的復甦能夠促進房企融資功能的恢復，房企在議價能力、收購兼併、實體提升、利用資本市場的功能都會得到提升。”他指出，近來房企的資金面有所好轉，發債數量增多、利率下行，股市、債市和其他融資工具獲批等，都是市場鬆動的表現。
據瞭解，與2018年融資成本高企的狀況相比，今年初的發債成本整體下行。其中，主流境外融資成本在6%-8%，境內公司債在5%以內。2月末，萬科第一期20億住房租賃公司債完成發行，利率3.65%；4月初，華僑城25億元五年期公司債券上市，利率3.88%。
資金面的鬆動是李大霄今年看好房地產的原因之一，另一方面則是因城施策、一城一策等帶來的政策性鬆動。
“調控模式轉向‘因城施策’，全方位的調控轉為局部，地方主動權增加，能夠根據當地實際情況進行微調。”他指出，政府今年穩增長總基調使得房地產健康穩定發展成為必然。
與此同時，人口大城市的落戶政策也全面放開。4月8日，在發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中提及，將繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
這意味著，會有更多人口向大城市集聚，這對房地產來說無疑是利好。戶籍改革對推進城市發展、促進城鎮化發揮著不可替代的作用，李大霄稱，城鎮化的過程還遠未結束。
另外，杭州、常州、天津、南京、深圳等多個城市房貸上浮比例回調也給市場帶來了積極信號。
沒有人能夠篤定一個波瀾壯闊的牛市必然出現，亦沒有人能夠預測房地產在這波行情裡的受益程度。因此，站在十字路口，似乎僅能做出一個判斷。如李大霄所說：一個瞬間失去流動性的市場正在慢慢復甦。
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