房小评 中国房评报道 今天
据北京市住建委发布的数据，3月份北京市二手房成交超过1.6万套，创下近10个月以来最高点，走出一波实实在在的“小阳春”行情。
这次“小阳春”行情有三个特征： 其一，量涨价跌，是个只走量不涨价的小阳春；其二，五环内降价的二手房是成交主力；其三，很多六环外的新房项目因为客户被城内性价比高的二手房和限竞房吸走，而陷入滞销。
比如门头沟市场，自从新政施行以及限竞房大量入市以来，一直处于高库存和低去化的压力中，区域滞销现象明显。
根据克而瑞的数据，2018年门头沟商品住宅成交仅1307套，相比于2016年超过4000套，2017年超过2000套的成交量，下跌趋势非常严重。以至于门头沟近期出让的土地，只能以底价成交。
结合目前的库存量，当地楼市的去化周期超过20个月。
而据中指院数据，2018年12月，门头沟区域可售商品住宅（不含保障房）的销售均价为5.42万元/平米，到了2019年1月销售均价降至3.85万元/平米，降价幅度达28%。春节前门头沟楼市开始了一波降价出货，但对销量拉动作用不大。
2018年4月－2019年3月
门头沟区域新房销售数据（来源：中指院）
价格战是一条没有尽头的路，前些年从土地市场传导至门城楼市的热力散去，区域价格透支的情况下，“以价换量”就成了一个伪命题，尤其是在全市房价普遍走低的情况下。
以位于门头沟潭柘寺镇的檀香府项目为例，中指院数据显示该项目在2018年11月批准上市销售房源总共124套。销售数据表明，项目在2018年11月和12月分别成交2套，2019年1月成交1套，2019年2月至今尚无成交数据。截至2019年3月项目可售房源状态显示为152套，共2.8万平米。
虽然不能完全排除后续市场突然转好的可能性，但仅以当前数据来看，檀香府的销售压力很大。
面对回款压力，檀香府项目不得不推出了一批“特价房”促销。即便如此，位置偏远和商业配套落后等问题，让年轻的刚需购房者们望而却步。更多的是一些中老年购房者，因为价格便宜，周边自然环境好，买来用于养老居住。
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截至2019年3月，北京房地产市场已有40多个限竞房项目入市，部分限竞房项目售价比同区域的二手房售价还低，形成了价格倒挂。
2017年1月－2019年1月
北京二手房成交价格热力图（来源：云房数据）
从近两年北京二手房成交价格热力图上看，从2018年7月开始，受低价限竞房项目入市影响，其周边的二手房成交价格热度下降。
“以前这边二手房能卖到5.8万元/平米，现在新房卖5.4万元/平米，价格比新房贵的根本没人问，”一位打算出售东海仪园住宅的房主说，受社区对面在售限竞房项目橡树澜湾价格影响，东海仪园的二手房几乎卖不动。
西四环外的橡树澜湾和
西六环外的檀香府价差不大
云房数据表明购买力正在回城
同时，二手房成交量热力图也显示，北京二环到四环之间依然是成交量最大的区域，购房人对成熟区域和配套的要求一直没变，这在限竞房项目的销售中同样明显。
据北京市住建委统计，截至2019年3月底，北京市已入市限竞房项目平均去化不足四成，位于房山、门头沟、平谷等六环外地区的限竞房项目平均去化不足两成，但三环和四环周边的限竞房项目去化却有九成，无论户型好坏，“开一个抢一个”。
购房人选择的背后，既有关于“面子”的问题，更是出于对配套和交通便利的需求。当“四环盘”与“五环盘”价格相近时，购房人都弃选“五环盘”，更别提总价相近的“六环盘”。
显然3月的“小阳春”行情与京西六环外的新房“无缘”。房子卖不动，公司还催着要回款，“六环盘”们不得不降价促销。
“现在檀香府每个户型都有2-3套特价房，135平米户型特价房530万元起，170平米户型特价房700万元起，比买一期二手房还便宜。”
一位檀香府的销售人员说，在回款压力面前，开发商加大了价格优惠力度，为了“不刺激”已购房的老业主，项目以推出“特价房”的形式来促进销售。
按该销售人员的说法，檀香府平层产品目前折后价是原价基础上打89折！
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“本来是爸妈陪我们来看房，结果我们没看上，爸妈反倒买了一套。”
一位购房人最近和父母去看檀香府项目，感觉距离太远，周边配套不完善，本不打算买，但是因为目前项目打折力度大，折后价格便宜，父母反而买了一套，准备将来养老用。这样的现象并非个例。
除了项目本身不符合自身购房需求，这位购房人坦言自己也不想年纪轻轻就住在‘老年社区’。”
“社区的大爷大妈们对小区里的人员情况了解得比‘片儿警’还清楚，张家长李家短的事也是门儿清，对晚辈品头论足更是常事。而且有的大爷大妈还乐于充当个‘小广播’的角色，什么事一旦知道了，不出两天，全小区都能知道。这样的社区哪个年轻人喜欢住？”
问题是，项目虽然形成了“老年社区”，但并不是专门为老年人生活而设计的社区。恰恰相反，这些社区的位置、配套和交通情况导致社区入住率不高，养老居住也不方便。
檀香府距离最近的轨道交通站约有6公里，距离门头沟新城约10公里。虽然项目一期已经交房，但项目自建商业配套仍未启用。
“这边只有一个物美便利店，吃饭购物全靠潭柘新区回迁房那边的底商，我们小区的商业都没开，”檀香府一期入住业主在聊到搬新家后的生活，坦言不如城里方便。
从项目一期仅6成左右的入住率和即将在4月底交房的项目二期销售情况来看，即使社区自建的配套商业开门营业，以当前的社区人口数量，其后续经营也不容易。这或许是项目商业迟迟未启用的原因。
同时，社区缺乏专业的养老配套设施，因此也只适合生活尚能自理的老人居住，当老人真正需要就医、康复、专业护理等服务时，就得搬离这样的社区。
“这个项目有不少投资的，买了都不住，”一位正准备出售自己住房的业主说：“当年（2016年）檀香府首次开盘时市场正火，觉得这边环境好，配套规划也不错，两三年就能涨起来，就在这买了一套投资。但是两年多了，价格非但没涨，配套也没跟上，加上区域市场这么差，基本是被套牢了。”
房小评查询了贝壳网上檀香府一期的二手房挂牌价，与项目在售新房价格几乎一致。可项目迫于回款压力推出的特价房，导致二手房“割肉”也卖不掉。
对于分五期开发的檀香府项目，现在的开发建设仅占总量的1/3左右，而且京投联合体（京投+远洋+龙湖+保利+首开）在2017年1月以63.3亿元拿地的潭柘寺综合性地块还未入市，未来潭柘寺镇区域的供货量将是巨大的。
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