房小評 中國房評報道 今天
據北京市住建委發佈的數據，3月份北京市二手房成交超過1.6萬套，創下近10個月以來最高點，走出一波實實在在的“小陽春”行情。
這次“小陽春”行情有三個特徵： 其一，量漲價跌，是個只走量不漲價的小陽春；其二，五環內降價的二手房是成交主力；其三，很多六環外的新房項目因為客戶被城內性價比高的二手房和限競房吸走，而陷入滯銷。
比如門頭溝市場，自從新政施行以及限競房大量入市以來，一直處於高庫存和低去化的壓力中，區域滯銷現象明顯。
根據克而瑞的數據，2018年門頭溝商品住宅成交僅1307套，相比於2016年超過4000套，2017年超過2000套的成交量，下跌趨勢非常嚴重。以至於門頭溝近期出讓的土地，只能以底價成交。
結合目前的庫存量，當地樓市的去化週期超過20個月。
而據中指院數據，2018年12月，門頭溝區域可售商品住宅（不含保障房）的銷售均價為5.42萬元/平米，到了2019年1月銷售均價降至3.85萬元/平米，降價幅度達28%。春節前門頭溝樓市開始了一波降價出貨，但對銷量拉動作用不大。
2018年4月－2019年3月
門頭溝區域新房銷售數據（來源：中指院）
價格戰是一條沒有盡頭的路，前些年從土地市場傳導至門城樓市的熱力散去，區域價格透支的情況下，“以價換量”就成了一個偽命題，尤其是在全市房價普遍走低的情況下。
以位於門頭溝潭柘寺鎮的檀香府項目為例，中指院數據顯示該項目在2018年11月批准上市銷售房源總共124套。銷售數據表明，項目在2018年11月和12月分別成交2套，2019年1月成交1套，2019年2月至今尚無成交數據。截至2019年3月項目可售房源狀態顯示為152套，共2.8萬平米。
雖然不能完全排除後續市場突然轉好的可能性，但僅以當前數據來看，檀香府的銷售壓力很大。
面對回款壓力，檀香府項目不得不推出了一批“特價房”促銷。即便如此，位置偏遠和商業配套落後等問題，讓年輕的剛需購房者們望而卻步。更多的是一些中老年購房者，因為價格便宜，周邊自然環境好，買來用於養老居住。
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截至2019年3月，北京房地產市場已有40多個限競房項目入市，部分限競房項目售價比同區域的二手房售價還低，形成了價格倒掛。
2017年1月－2019年1月
北京二手房成交價格熱力圖（來源：雲房數據）
從近兩年北京二手房成交價格熱力圖上看，從2018年7月開始，受低價限競房項目入市影響，其周邊的二手房成交價格熱度下降。
“以前這邊二手房能賣到5.8萬元/平米，現在新房賣5.4萬元/平米，價格比新房貴的根本沒人問，”一位打算出售東海儀園住宅的房主說，受社區對面在售限競房項目橡樹瀾灣價格影響，東海儀園的二手房幾乎賣不動。
西四環外的橡樹瀾灣和
西六環外的檀香府價差不大
雲房數據表明購買力正在回城
同時，二手房成交量熱力圖也顯示，北京二環到四環之間依然是成交量最大的區域，購房人對成熟區域和配套的要求一直沒變，這在限競房項目的銷售中同樣明顯。
據北京市住建委統計，截至2019年3月底，北京市已入市限競房項目平均去化不足四成，位於房山、門頭溝、平谷等六環外地區的限競房項目平均去化不足兩成，但三環和四環周邊的限競房項目去化卻有九成，無論戶型好壞，“開一個搶一個”。
購房人選擇的背後，既有關於“面子”的問題，更是出於對配套和交通便利的需求。當“四環盤”與“五環盤”價格相近時，購房人都棄選“五環盤”，更別提總價相近的“六環盤”。
顯然3月的“小陽春”行情與京西六環外的新房“無緣”。房子賣不動，公司還催著要回款，“六環盤”們不得不降價促銷。
“現在檀香府每個戶型都有2-3套特價房，135平米戶型特價房530萬元起，170平米戶型特價房700萬元起，比買一期二手房還便宜。”
一位檀香府的銷售人員說，在回款壓力面前，開發商加大了價格優惠力度，為了“不刺激”已購房的老業主，項目以推出“特價房”的形式來促進銷售。
按該銷售人員的說法，檀香府平層產品目前折後價是原價基礎上打89折！
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“本來是爸媽陪我們來看房，結果我們沒看上，爸媽反倒買了一套。”
一位購房人最近和父母去看檀香府項目，感覺距離太遠，周邊配套不完善，本不打算買，但是因為目前項目打折力度大，折後價格便宜，父母反而買了一套，準備將來養老用。這樣的現象並非個例。
除了項目本身不符合自身購房需求，這位購房人坦言自己也不想年紀輕輕就住在‘老年社區’。”
“社區的大爺大媽們對小區裡的人員情況瞭解得比‘片兒警’還清楚，張家長李家短的事也是門兒清，對晚輩品頭論足更是常事。而且有的大爺大媽還樂於充當個‘小廣播’的角色，什麼事一旦知道了，不出兩天，全小區都能知道。這樣的社區哪個年輕人喜歡住？”
問題是，項目雖然形成了“老年社區”，但並不是專門為老年人生活而設計的社區。恰恰相反，這些社區的位置、配套和交通情況導致社區入住率不高，養老居住也不方便。
檀香府距離最近的軌道交通站約有6公里，距離門頭溝新城約10公里。雖然項目一期已經交房，但項目自建商業配套仍未啟用。
“這邊只有一個物美便利店，吃飯購物全靠潭柘新區回遷房那邊的底商，我們小區的商業都沒開，”檀香府一期入住業主在聊到搬新家後的生活，坦言不如城裡方便。
從項目一期僅6成左右的入住率和即將在4月底交房的項目二期銷售情況來看，即使社區自建的配套商業開門營業，以當前的社區人口數量，其後續經營也不容易。這或許是項目商業遲遲未啟用的原因。
同時，社區缺乏專業的養老配套設施，因此也只適合生活尚能自理的老人居住，當老人真正需要就醫、康復、專業護理等服務時，就得搬離這樣的社區。
“這個項目有不少投資的，買了都不住，”一位正準備出售自己住房的業主說：“當年（2016年）檀香府首次開盤時市場正火，覺得這邊環境好，配套規劃也不錯，兩三年就能漲起來，就在這買了一套投資。但是兩年多了，價格非但沒漲，配套也沒跟上，加上區域市場這麼差，基本是被套牢了。”
房小評查詢了貝殼網上檀香府一期的二手房掛牌價，與項目在售新房價格幾乎一致。可項目迫於回款壓力推出的特價房，導致二手房“割肉”也賣不掉。
對於分五期開發的檀香府項目，現在的開發建設僅佔總量的1/3左右，而且京投聯合體（京投+遠洋+龍湖+保利+首開）在2017年1月以63.3億元拿地的潭柘寺綜合性地塊還未入市，未來潭柘寺鎮區域的供貨量將是巨大的。
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