土拍回顧：上週，南京豬年首批7幅地塊順利出讓，當日共計攬金120.79億元。今天，鎮江集中拍賣主城10幅涉宅用地，涉及了京口、潤州、丁卯、丹徒和高新5個區域，最終10幅地塊順利出讓，攬金33.3億元，
熱門地塊溢價率在30%-45%左右。據悉，本次土拍共有50餘家房企參與，整體土拍熱度高。從今天的土拍結果來看，熱門地塊遭搶，82輪、141輪......競爭激烈。不過整體來看，相較前期高價地來說，本次成交地塊地價仍相對較低。
成交地塊圖
土地點評
1逆週期擇機而動成雙刃劍，可實現彎道超車
目前，南京及環南京市場受調控影響，一二級市場迴歸理性，土地市場有所降溫。此時，以相對便宜的價格進行逆週期拿地，可以持續補充更多的土地儲備，保持一定的增長速度。
據CRIC的數據顯示，2018年土地市場樓面價下滑32%，整體溢價率更是創新低，僅6%，市場降溫明顯。主要原因是：第一，行業資金的全面收緊，拿地態度趨於謹慎，第二，整體政策嚴控，不利於開發房企實現高週轉，拿地的意向也全面降低，第三，樓市下滑時，”定向出讓”的地塊明顯增多。
鎮江本次土拍市場熱度較高，土地市場溢價率均30%左右，明顯提升不少。不過，相較前期高價地來說，本次成交地塊地價仍相對較低。
2金科首進鎮江主城，連摘京口、丁卯兩宅地
此前，金科地產在鎮江句容有金科大觀天下項目，2018年5月再摘一地，持續深耕句容。此次，金科連摘京口、丁卯兩宅地，包圍大鎮江。
01京口區J1901地塊
地塊解析
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J1901地塊位於鎮江市鎮江主城區濱江板塊，靠近學府板塊、城中板塊；距離新城區吾悅廣場約4.5km，鎮江市政府約6.4km，京口區政府約2.4km，距離老城區商圈大市口廣場和萬達廣場的距離分別約為3.0km和5.1km，周邊配套較為成熟。同時京口區作為目前老城區價格窪地，和潤州城區相比，有2000-3000元的價格優勢；擁有“三山一水”的景觀優勢。
不過也需要注意的是，該地塊規模小，土地面積僅1.6萬方，單獨開發成本較高。由於容積率較高，後期或將打造以高層為主的剛需性樓盤。不過5560元/㎡的樓面地價相較周邊項目毛坯1萬元/㎡，精裝1.2萬元/㎡的在售價來說，還是有溢價空間的。至此，金科地產首進鎮江城區。
02丁卯X1906地塊
地塊解析
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本次丁卯區出讓的X1906地塊與X1905地塊相連，起拍樓面價一致，最終X1906、X1905地塊分別被金科、金輝以4520元/㎡、4660元/㎡樓面價摘得。這2幅地塊享受著同樣的地段與配套，金科以相對較低價格納入囊中，未來競爭更具優勢。
這兩年，西南房企佔據南京及環南京房企“一隅之地”，比如金科、龍湖、藍光、東原等，並且進一步鞏固和深化在南京的戰略新格局。金科在環南京區域的土儲充沛，產品溢價能力比較高；龍湖的投資策略是“控規模、近城區、持商業”，堅持擴合作，理性拿地；藍光的策略是聚焦主城的高價值區域、改善型產品升級；東原品牌效應購房者產生極大的吸引力，促進產品銷售溢價。
3中南、紅豆、美的、金輝、新城持續深耕
除新面孔外，本次土拍也有不少老面孔。除金科地產外，中南、紅豆、美的、金輝、新城持續深耕鎮江城區。
其中，潤州R1904地塊，經過81輪競價，被紅豆置業摘得，成交樓面地價為7960元/㎡，溢價率32%。此次紅豆再次出手拿下該地塊，臨近紅豆前期開發的江南府邸，紅豆西津府項目，片區“地主”初步成型。
潤州R1905地塊經過141輪競價，被中南地產摘得，溢價率45%。作為一家在鎮江耕耘多年的房企，中南目前已經佈局鎮江所有區域。
此外，金輝拿下丁卯X1905地塊，新城摘下京口區J1902地塊，美的連摘丹徒兩地塊，持續深耕鎮江。而本次土拍關注度稍低的高新區兩幅地塊被鎮江綠建房產摘的。至此，本次鎮江10幅涉宅用地全部成功出讓。整體來看，市場觸底後的回暖信號也是十分明顯的。
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