近期楼市的声音又多起来，不管是济南的新房还是二手房市场，各种统计数据都表明成交、到访双增长。身边从来不缺少购房者，邻居、同学、朋友、朋友的朋友等等，拐着弯的向我打听楼市。市场的确正在恢复，按捺不住的需求总是在各种炒作之后陆续抬头，让刚需慌了神。
昨天发改委发文：300到500万人口大城市全面放开放宽落户，又变成了中介们的炒作热点。不管什么信息都能被解读成房地产利好，当然落户放松的确会对地产利好，但是没必要过分去夸大。用一句话概括最新落户政策——可以给你首套房购房资格，但是炒房不可以。
济南二手房数据更真实
每到月初我都会看看链家上个月的到访数据，下面三张图分别是2018年4月，2019年2月，2019年3月链家上的房源增量以及带看数据，可以看出济南二手房市场的确已经活跃，基本上与去年4月份市场持平。（当然不排除，经过一年时间链家店面增多导致的带访客户量增加）
2018年4月数据
2019年2月数据
2018年3月数据
二手房带看量与房源数量双增，我理解的原因有以下几点：
1、房东觉得未来短期内房价没有太大涨幅，套现离场或者卖出置换更好的资产。
2、二手房挂牌数量持续激增，导致交易周期拉长，房东年后开始降价，降到合理价位，甚至降到与周边新房持平价格，促进了购房者的看房热情。
3、房东降价，促使年后成交回暖，但是从量上还没有很高的突破。
后期市场个人判断：因为二手房房源各方面（户型、物业、绿化等）相对不够理想，且价格上房东大多数不会大块割肉，成交不会有大的激增，部分房源因房东急于出手，还有砍价空间。再加上存量二手房房源数量居多，供应大，二手房价格并不会形成上涨动力。据我了解大部分房东对持有的房产并没有涨价的勇气，如果真心想卖甚至还会略有降价，以尽快促成成交。
我们距离一线城市还很远
比较一下济南与一线或者新一线城市，我们还有很大的差距。不管是城市基础设施还是产业配比，我们最少还需要10年以上时间追赶，但是同样这段时间这些城市也是一直发展的，发展速度甚至比我们还要快。
因为济南的吸引力还不够强，而现在济南楼市均价已经在17000-20000元/平米徘徊，短期内人口、资金并不会快速聚集，自然房子均价上涨不会特别快。
我个人的购房思路：今后我除了买自住房之外，不可能再买太贵的房子投资，除非真的是非常完美的房源。像济南这样的城市从1万到2万容易，从2万到3万也不难，但是要从3万到5万这就需要整个城市面貌焕然一新了，需要的资金量也是不一样的。大部分人的收入并不会特别高，单价太贵了，总价太高，转手自然就没那么容易，而且越是有钱人越是挑剔，接盘侠不好找。
房贷凶猛 占新增贷款49.39%
近期，上市银行陆续披露了2018年年报，记者统计了六大行中关于个人住房贷款的新增额度及占比，发现六大行新增贷款5.13万亿，其中个人住房贷款的额度2.53万亿，占据了新增贷款及垫款的49.39%，几乎占据了新增贷款的半壁江山。不过，六大行在年报中也提到了，2018年，响应国家宏观调控政策，支持自住性购房融资需求。
在贷款及垫款分类中，各大银行基本分为个人贷款（包含个人住房贷款、消费贷款等）、公司贷款及垫款、票据贴现三大类，也有部分银行因各自规则不同而稍有差异。在分类中，个人贷款新增3.12万亿，占据新增贷款60.77%；公司贷款新增1.63万亿，占新增贷款31.7%。公司贷款新增额度低于房贷增速。
短期内不要怀疑房地产的支柱地位。
未来五年，中国房价的大趋势会怎样？
中国的房地产真没办法用几句话概括，我认为除了一二线城市房价未来多年还有投资，增值保值价值之外，其余城市房价很难跑赢通胀，而且找接盘侠都难，尽管现在三四五线城市新房还能销售，可是反观二手房几乎没有流动性。
所以接下来我说的是一二线城市房价，而一二线又可以分成三类：1、一线城市，2、新一线城市，3、二线城市。
未来五年这三类城市是稳中有升的，至于上升多少得看各城市的吸引力，人口、产业、营商环境、居住环境，这几方面都很重要。而未来2-3年楼市不会有大的上涨空间，个人觉得一线城市房价启动肯定最早：深圳、广州、上海、北京。强二线或者说新一线城市（杭州、南京、苏州）根据本身的房价与一线城市的差距而定。
房价始终是政策市，但是也不可能偏离城市化、城市圈的发展趋势。哪些城市能够获取的国家资源（投资）越多，城市管理者方向越是明确，发展越快。你处在哪个城市就要多关注城市建设，以及国家政策有没有偏向，还有领导人的之前的履历做事风格，没有无缘无故的房价起飞，都是有迹可循的。
总结：个人判断今年的济南楼市，一手房稳定，且部分热点楼盘有微涨，没有大涨的条件；二手房挂牌数量增长，价格短期还有下滑空间。还需要观察一下看看四月的楼市行情，再做进一步的判断。个人判断上涨没有多少动力，稳定住现有成交量不下滑就算不错，这样的行情还会持续一段时间，最少到年底。长期如果用五年作为一个时间段，部分政府想要着重发展的片区，且价格还处于低位的房产，要比现在的高价格楼盘投资回报率要高。
上一次的大放水，短时间的确不会再来（或许很难再有类似规模的大放水），但是房地产的支柱地位短时间也不会动摇。3月份，各级银保监机构披露的226张银行业罚单中，有120张与信贷业务违规相关。对违规资金进入股市楼市依然限制很严格，这说明2019年对进入楼市的资金监管还是很严格，中介们吆喝的“放水”并不会出现。这样的金融环境下，楼市不可能有快速上涨可能性。
广义货币M2如果真的持续几年8%左右增速，这几年房地产市场不可能有太多机会，微利而已。当然还要看你选择的房产，不排除个别城市、个别片区房源依然可以投资，区别对待。
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