01
时下，股市与楼市双双起势，让各种投资炒作者忙得不亦乐乎，尤其是一二线城市的楼市，各种回暖消息，铺天盖地，让人仿佛置身2015年年末。
但三四线却持续遭受开发商的抛弃。
进入2019年以来，除了那个仍以三四线城市为主要战场的碧桂园，掌舵人杨国强说看好三四线城市外，多数房企都在收缩战略，将重心慢慢转移到一二线城市，以及以它们形成的都市圈。
今天又传来了两个利空消息：
1、今天（4月8日）上午，国家发改委在官网发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确提出要加快中心城市、都市圈、城市群的建设，并取消城区人口300万Ⅱ型大城市的户籍限制，放宽城区人口300-500万Ⅰ型大城市落户政策。
2、据公开信息，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个， 其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。
人口与棚改是三四线城市楼市繁荣的支柱和基石，如今这两根支柱，一个面临一二线城市更大力度地抽血，另一个遭受政策围堵。
烟花易冷，用来形容目前三四线城市的楼市，非常贴切。我们早已料到三四线城市楼市的结局，只是没料到来得这么快！
02
关于第一个人口户籍方面的消息，今年年初发改委就已放出风声。
2月21日，国家发改委公布的《国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中明确写着：放开放宽除个别特大（城区人口1000万以上）、超大城市（城区人口500万~1000万）外的城市落户限制！
今天官网上的这份文件，只不过是2月份文件的注脚，对具体城市做了细化处理。
按照发改委的意思，未来城区常住人口300万以下的大城市，户籍无门槛，300万~500万的大城市，要放宽。
之所以用城区常住人口作为标准，是因为城市常住人口涵盖范围太广了，城区常住人口才是城市人口发展的度量衡。
比如重庆，全市常住人口有3000多万，如果以这个数据来论，当是中国人口最牛掰的城市。但重庆面积如同一个省，还有许多山区，其中心区常住人口只有800多万人。
河南是人口大省，存在全市人口接近1000万，但城区人口只有几十万，如周口等。
数据显示，目前城区常住人口300万以上的大城市，有27个。
通过上图可以看到，按照发改委的意思，除了上海、北京、重庆、广州、深圳、天津、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳外，其他城市都改放宽或者放开落户限制。
当然这并不是说，城区500万人口以上的城市就不能放宽。事实上，武汉是这一轮抢人大战的“始作俑者”，成都、杭州、郑州、南京、沈阳、天津都是在奋力抢。
发改委以正式文件表态，意味着中国人口新一轮洗牌正式开始，人口将加速汇聚到中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群中。
行政级别高的省会城市、副省级城市、直辖市，在资源上调度上具有绝对优势，在人口竞争上也具有绝对优势。
此前，本号曾以小学在校生人口为指标统计过全国地级以上城市人口变化情况，结果发现东北、西部、中部大部分三四线城市，甚至包括东南沿海部分三四线城市人口都在流失。
有些省、自治州除了省会和首府外，其他地级市人口全部流失，如山西、宁夏、甘肃、青海等地区。整个东北三省，只有沈阳人口保持正增长，其他均处于流失状态。
东南沿海富裕地区，部分三四线城市也是如此，比如之前统计过的梅州、潮州、汕尾，再比如温州、台州、丽水等。温州2018年人口就净流出了2.5万，台州净流出了1.45万，丽水净流出了1000人。
人口竞争力本就不足的三四线城市，如今政策一出，大多数三四线城市毫无还手之力。人口必将加速流出，楼市堪忧。长远来看，没有处在都市圈、城市群内的三四线城市，房价下行压力较大。
03
有人说，既然之前已经有这么多三四线城市人口在流失，为何这几年三四线城市的房价还上演了一波牛市？
三四线城市楼市这一波牛市是在去库存背景下发生的。为加大去库存力度，除了降低购房利率外，棚改也是重要的手段。
所谓棚改，就是棚户区改造，是造福黎民的好事。包括货币棚改和安置房棚改，之前大多都是货币棚改。货币棚改，阴差阳错地成为了三四线城市房价的推手。
货币棚改，就是以货币的方式，补偿棚户区居民。
居民有了钱，就需要买新房，如此便产生了购房需求，需求增多，房价自然跟着涨。地方政府则通过收回的棚户区土地挂拍，拍地来的钱一部分用来偿还国开行的贷款，另一部分就留着自己用了。
可以看到，货币棚改一箭双雕，地方政府赚到了土地钱，房价又得以支撑。
三四线城市也就在去库存和货币棚改地推动下，上演了一波跟涨。
但从去年年底，国开行就转变了态度，要求三四线城市的棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。
进入2019年，正如文章开头消息中说的，许多省市在收缩棚改计划。
河南，今年的棚户区改造新开工计划为15万套，与去年的50万套相比，下降了70%；
2019年，浙江计划新开棚户区改造安置住房(含货币化安置)18.3万套，同比减少55%。不仅如此，减少货币化安置也成为浙江棚改工作的一个特点；
四川2019年制定的计划，较去年下降了四成……
此前，界面新闻就统计过一个数据：2019年约20个地区棚改计划收缩。
棚改收缩，人口加速流出，大多数三四线城市别说回暖，长线来看，房价下行压力巨大。
之所以没有说全部的三四线，是因为少部分三四线城市还是值得看好的，包括：
1、处在核心城市周边的城市，如廊坊、南通、嘉兴、湖州、扬州、绍兴、东莞、佛山、珠海、惠州等；
2、经济与人口基本面不错，且持续性强的城市，如徐州、泉州、烟台等；
3、国家级规划中卡位不错的城市，如洛阳、三亚、湛江、汕头、舟山等。
最后赘述一下，有人肯定会为本位将东莞、佛山列入三四线城市而愤愤不已。其实，所谓一二三四线城市，并没有官方标准和定义，只是民间约定俗称的说法，至于“新一线城市”这个概念，更多是商业炒作而已。
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