01
時下，股市與樓市雙雙起勢，讓各種投資炒作者忙得不亦樂乎，尤其是一二線城市的樓市，各種回暖消息，鋪天蓋地，讓人彷彿置身2015年年末。
但三四線卻持續遭受開發商的拋棄。
進入2019年以來，除了那個仍以三四線城市為主要戰場的碧桂園，掌舵人楊國強說看好三四線城市外，多數房企都在收縮戰略，將重心慢慢轉移到一二線城市，以及以它們形成的都市圈。
今天又傳來了兩個利空消息：
1、今天（4月8日）上午，國家發改委在官網發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，明確提出要加快中心城市、都市圈、城市群的建設，並取消城區人口300萬Ⅱ型大城市的戶籍限制，放寬城區人口300-500萬Ⅰ型大城市落戶政策。
2、據公開信息，截至2019年2月末，已公佈2019年棚改工作計劃的省份有25個， 其中18個省市計劃開工量有所下滑，14個省市計劃開工量同比跌幅在20%以上。
人口與棚改是三四線城市樓市繁榮的支柱和基石，如今這兩根支柱，一個面臨一二線城市更大力度地抽血，另一個遭受政策圍堵。
煙花易冷，用來形容目前三四線城市的樓市，非常貼切。我們早已料到三四線城市樓市的結局，只是沒料到來得這麼快！
02
關於第一個人口戶籍方面的消息，今年年初發改委就已放出風聲。
2月21日，國家發改委公佈的《國家發展改革委關於培育發展現代化都市圈的指導意見》中明確寫著：放開放寬除個別特大（城區人口1000萬以上）、超大城市（城區人口500萬~1000萬）外的城市落戶限制！
今天官網上的這份文件，只不過是2月份文件的註腳，對具體城市做了細化處理。
按照發改委的意思，未來城區常住人口300萬以下的大城市，戶籍無門檻，300萬~500萬的大城市，要放寬。
之所以用城區常住人口作為標準，是因為城市常住人口涵蓋範圍太廣了，城區常住人口才是城市人口發展的度量衡。
比如重慶，全市常住人口有3000多萬，如果以這個數據來論，當是中國人口最牛掰的城市。但重慶面積如同一個省，還有許多山區，其中心區常住人口只有800多萬人。
河南是人口大省，存在全市人口接近1000萬，但城區人口只有幾十萬，如周口等。
數據顯示，目前城區常住人口300萬以上的大城市，有27個。
通過上圖可以看到，按照發改委的意思，除了上海、北京、重慶、廣州、深圳、天津、武漢、成都、南京、鄭州、杭州、瀋陽外，其他城市都改放寬或者放開落戶限制。
當然這並不是說，城區500萬人口以上的城市就不能放寬。事實上，武漢是這一輪搶人大戰的“始作俑者”，成都、杭州、鄭州、南京、瀋陽、天津都是在奮力搶。
發改委以正式文件表態，意味著中國人口新一輪洗牌正式開始，人口將加速匯聚到中心城市和以中心城市為核心的都市圈、城市群中。
行政級別高的省會城市、副省級城市、直轄市，在資源上調度上具有絕對優勢，在人口競爭上也具有絕對優勢。
此前，本號曾以小學在校生人口為指標統計過全國地級以上城市人口變化情況，結果發現東北、西部、中部大部分三四線城市，甚至包括東南沿海部分三四線城市人口都在流失。
有些省、自治州除了省會和首府外，其他地級市人口全部流失，如山西、寧夏、甘肅、青海等地區。整個東北三省，只有瀋陽人口保持正增長，其他均處於流失狀態。
東南沿海富裕地區，部分三四線城市也是如此，比如之前統計過的梅州、潮州、汕尾，再比如溫州、台州、麗水等。溫州2018年人口就淨流出了2.5萬，台州淨流出了1.45萬，麗水淨流出了1000人。
人口競爭力本就不足的三四線城市，如今政策一出，大多數三四線城市毫無還手之力。人口必將加速流出，樓市堪憂。長遠來看，沒有處在都市圈、城市群內的三四線城市，房價下行壓力較大。
03
有人說，既然之前已經有這麼多三四線城市人口在流失，為何這幾年三四線城市的房價還上演了一波牛市？
三四線城市樓市這一波牛市是在去庫存背景下發生的。為加大去庫存力度，除了降低購房利率外，棚改也是重要的手段。
所謂棚改，就是棚戶區改造，是造福黎民的好事。包括貨幣棚改和安置房棚改，之前大多都是貨幣棚改。貨幣棚改，陰差陽錯地成為了三四線城市房價的推手。
貨幣棚改，就是以貨幣的方式，補償棚戶區居民。
居民有了錢，就需要買新房，如此便產生了購房需求，需求增多，房價自然跟著漲。地方政府則通過收回的棚戶區土地掛拍，拍地來的錢一部分用來償還國開行的貸款，另一部分就留著自己用了。
可以看到，貨幣棚改一箭雙鵰，地方政府賺到了土地錢，房價又得以支撐。
三四線城市也就在去庫存和貨幣棚改地推動下，上演了一波跟漲。
但從去年年底，國開行就轉變了態度，要求三四線城市的棚改實行差異化處置：對於庫存充足，房價上漲壓力小的城市，仍採用貨幣棚改；對庫存不足，房價上漲壓力大的城市，採用安置房棚改法。
進入2019年，正如文章開頭消息中說的，許多省市在收縮棚改計劃。
河南，今年的棚戶區改造新開工計劃為15萬套，與去年的50萬套相比，下降了70%；
2019年，浙江計劃新開棚戶區改造安置住房(含貨幣化安置)18.3萬套，同比減少55%。不僅如此，減少貨幣化安置也成為浙江棚改工作的一個特點；
四川2019年制定的計劃，較去年下降了四成……
此前，界面新聞就統計過一個數據：2019年約20個地區棚改計劃收縮。
棚改收縮，人口加速流出，大多數三四線城市別說回暖，長線來看，房價下行壓力巨大。
之所以沒有說全部的三四線，是因為少部分三四線城市還是值得看好的，包括：
1、處在核心城市周邊的城市，如廊坊、南通、嘉興、湖州、揚州、紹興、東莞、佛山、珠海、惠州等；
2、經濟與人口基本面不錯，且持續性強的城市，如徐州、泉州、煙臺等；
3、國家級規劃中卡位不錯的城市，如洛陽、三亞、湛江、汕頭、舟山等。
最後贅述一下，有人肯定會為本位將東莞、佛山列入三四線城市而憤憤不已。其實，所謂一二三四線城市，並沒有官方標準和定義，只是民間約定俗稱的說法，至於“新一線城市”這個概念，更多是商業炒作而已。
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