賣房人隱瞞“凶宅”事實，買房人可解除合同
名詞解釋：重大誤解
重大誤解是指行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的後果與自己的意思相悖，並造成較大損失的行為。對重大誤解需要注意的是：首先，表意人要將其意思表示體現在合同條款中；其次，表意人作出的意思表示必須是因為誤解所造成的。若系相對人虛假陳述等導致行為人簽署合同的，相對人則涉嫌欺詐，行為人有權依據合同法的規定請求法院變更或撤銷合同。
法律條文依據：
《中華人民共和國合同法》
第五條 當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。
第五十四條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
第五十八條 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
典型案例：
上海市長寧區人民法院
民 事 判 決 書
案號：（2016）滬0105民初14301號
原告：費某，男，1962年3月31日出生，漢族，住上海市長寧區。
被告：盛某，男，1978年2月28日出生，漢族，住上海市浦東新區。
第三人：上海某某經紀有限公司。
原告費某與被告盛某、第三人上海某某經紀有限公司房屋買賣合同糾紛，向法院提起訴訟。
原告訴稱：2016年3月6日，原告在第三人推介下與被告簽訂了房地產買賣居間協議，購買上海市長寧區新華路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“涉案房屋”)，原告依約於3月7日支付定金200,000元，被告出具了收據。當原告第二次去查看涉案房屋時，鄰里反映此屋為“凶宅”，且該房屋被擅自改動結構，廁所改為廚房，承重牆被敲掉等。原告遂委託律師調查，查實物業公司在2016年1月19日曾發出《違章建築整改通知書》、長寧區城管部門收到敲掉承重牆的舉報記錄、涉案房屋確為“凶宅”等。綜上，原告認為被告及第三人隱瞞重大事項，使原告受騙簽約，該行為顯屬可撤銷法定情形之一，根據誠實信用原則，應予撤銷。原告為維護原告合法權益，訴至法院，請求撤銷原、被告之間的關於房屋買賣的協議；被告單倍返還原告定金200,000元及利息(以200,000元為本金，自2016年3月7日起至法院立案之日2016年7月5日止，按照中國人民銀行同期同檔存款利率計算)。
被告辯稱，在中介業務員帶看房時已明確告知原告涉案房屋廚房與衛生間結構調換；原告訴稱的承重牆敲掉，事實是敲掉的不是承重牆只是隔牆，鄰居向房管所也舉報過，房管所也沒有立案；關於涉案房屋是否是“凶宅”，事實上沒有任何證據證明，鄰居與原業主有矛盾，鄰居編造謊言也是正常的，原告提供的戶籍證明等證據均不能證明曾有人在涉案房屋內非正常死亡；原告不想買房是因為覺得房價貴了，原告違約應由被告沒收定金等。故被告不同意原告的全部訴訟請求。
第三人上海某某經紀有限公司述稱，第三人在看房時已告知原告衛生間與廚房位置對調的情況；涉案房屋是否“凶宅”其也不清楚。故第三人不同意承擔訴訟費用，對於其餘訴請希望法院依法判決。
法院經審理查明：
被告於2015年12月15日經核准登記為涉案房屋產權人。被告作為甲方、原告作為乙方、第三人作為丙方於2016年3月7日簽訂《房地產買賣居間協議》，約定原告以3,750,000元的價格向被告購買涉案房屋；原告向第三人支付意向金20,000元，如被告簽署本協議，則原告的意向金同時轉為定金……原告應於被告簽訂協議三日內補定金180,000元,如此構成原告支付給被告的全部定金200,000元；若被告違約不出售該房產，則應向原告雙倍返還定金，若原告違約不購買該房產，則已支付被告的定金不予返還等。該協議的附件中約定，原、被告雙方同意於簽訂本協議後的2016年3月15日前往第三人處簽訂示範文本的《上海市房地產買賣合同》，首期房價款為1,130,000元(含已支付的全部定金)。同日，原告向被告支付定金總計200,000元，被告出具了定金收據。據原告表述，其於2016年3月10日左右至涉案房屋查看時，從周圍鄰居處詢問得知涉案房屋是“凶宅”，且房屋結構發生過變動糾紛不斷，故不願意繼續購買涉案房屋，並通過第三人向被告進行表述。被告則表述，原告僅表示不想購買涉案房屋，並未說明理由，其認為原告方違約等。
案外人吳某戶籍在涉案房屋內，其於2001年4月報死亡，死亡原因系自殺。另查明，因涉案房屋存在敲承重牆、衛生間改灶間的行為，所在小區的物業公司曾於2016年1月發出過《違章建築整改通知書》。據被告表述，涉案房屋已於2016年9-10月間由其另行出售。
由於原、被告雙方各執己見，致本案調解不成。
法院經審理認為，因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院變更或撤銷。
本案中主要的爭議焦點在於涉案房屋是否系“凶宅”。綜合原告提供的各項證據以及本院調取的證據，可以得知曾有戶籍在涉案房屋內的案外人於2001年4月自殺身亡一事，對於死亡地點原告認為應在涉案房屋內自殺，被告則予以否認。本院認為，結合經驗法則來看，案外人自殺家中該種說法具有一定合理性，被告亦未舉證證明案外人系自殺於他處，故本院對原告的意見予以採信，推定案外人自殺於涉案房屋內。
根據我國社會傳統風俗，涉案房屋曾為“凶宅”一事確實會對涉案房屋的價值產生一定不利影響，並進而左右買家的購房意向；對於“凶宅”一事被告表示並不知情，結合被告自身取得涉案房屋權利的時間較短以及獲取案外人自殺信息的難度，該種說法亦屬合理，不能認定被告存在故意欺詐、隱瞞等行為，但其屬於基於重大誤解訂立的合同，應予撤銷，且客觀上作為標的物的涉案房屋也已由被告另行出售而無法繼續履行，故本院對原、被告之間的房屋買賣協議予以撤銷。
至於撤銷的原因，系基於重大誤解，不可簡單歸因於原、被告的任何一方；合同撤銷後，因合同取得的財產應予返還，故被告已經收取的定金應當全額單倍返還給原告。至於原告主張利息的訴訟請求，本院認為缺乏事實依據與法律依據，不予支持。對於本案的訴訟費用，亦應由原、被告各半負擔。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第五十四條、第五十八條之規定，判決如下：
一、撤銷原告費某與被告盛某關於上海市長寧區新華路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的房屋買賣協議；
二、被告盛某應於本判決生效之日起十日內向原告費某單倍返還定金計200,000元；
三、駁回原告費某的其餘訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4,300元，由原告費某與被告盛某各負擔2,150元。
如不服本判決，可於判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於上海市第一中級人民法院。
審 判 長 馬浩波
代理審判員 張 艨
人民陪審員 楊耀豐
二〇一七年三月二十四日
書 記 員 楊 芳
楊狀律師評析：
本案系一起因買房人在不知道涉案房屋為“凶宅”的情況下與賣房人簽訂了《房屋買賣協議》並交付定金後而要求解除合同並要求賣方返還定金引發訴訟的案件，本案涉及的主要問題是因重大誤解訂立的合同應該如何處理的問題。
根據我國社會傳統風俗，涉案房屋曾為“凶宅”一事確實會對涉案房屋的價值產生一定的不利影響，並進而左右買家的購房意向，屬於對合同內容產生的誤解；本案中原告在與被告訂立《房屋買賣協議》時不知道涉案房屋為“凶宅”，而被告在購買涉案房屋不久後賣與原告，根據現有證據表明被告對涉案房屋為“凶宅”也不知情，故本案不涉及欺詐等情形，本案雙方訂立的《房屋買賣協議》系原告對涉案房屋產生了重大誤解，根據《合同法》的相關規定，因重大誤解訂立的合同屬於可撤銷的合同，因此最終法院判決撤銷本案《房屋買賣協議》。
在此，大狀亦建議大家在購房時應儘可能的瞭解房屋基本狀況及賣家家庭情況，以防碰到類似本案的情況。
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