我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案
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提問：房姐，純為小孩上好的初中買學區房，同一小區中，銀行評估價2萬，A.90年房，60平，155萬，單價2.58，因房齡29年，只能貸5成60萬，首付95。B.95年房，78平，200萬，單價2.56萬，可貸七成，首付90.8萬，貸款109.2。按道理B面積大，貸款金額多，應選B，但是我們估計上完學6年後才賣，到時候A和B應該都無法貸款了，且受總價約束影響，一次性全款的客戶應該買總價低的A，是不是B不好賣？應該選A，省的利息買投資屬性好的其他房子？
回答：很多人都和你有類似經歷，語言的迷惑性太大了，尤其是環環相扣的一整套體系。在買房這個科技樹中，基本所有的話都是有默認前提的。貸款是重要，但更重要的其實是選籌，首先是買對房子，下一步才是儘可能的貸款。如果是一堆賠錢貨，加大槓桿買入的結果是就是悲劇了，不能刻舟求劍。
提問：房姐你好！這最近怎麼沒更新啊！我婚前按揭了一套房，房產證上也只有自己！JLH，以我老婆的房票買的話，需要還完剩下房貸，再析產嗎？還是直接LH後就可以了（我老婆名下無房無貸）
回答：星球升級中，不能提問，所以更新比較慢了。房產證沒名字，徵信和房查都沒有任何記錄就不用析產，直接離婚就行。
提問：姐姐香緹美景和中環星幹線我看挨著地鐵 不知道這倆個小區是否合適？因為不是自住，區域並沒有傾向性
回答：單純投資關注3環內地鐵沿線盤，5年內的次新盤最佳，香緹美景不考慮，房齡近20年，處於房產生物鏈的低端，未來漲幅跑不過次新。中環星幹線需要淘筍
提問：房姐你好，現在有點拿不定主意了，請幫我分一下。我現在買一套自住加投資的房子，可以自住五年以上十年以下大概也就六七年左右。手裡的首付只有40萬以內，昨天去看了下天縱半島藍灣的102平戶型，還可以，就是不曉得是買27棟的一套頂樓直接認購的房子好，還是28棟新開盤的好。27棟頂樓的價格12800，28棟的這次開盤可能會到13500到時候次頂樓可能價格在13300左右。
然後還想又不要考慮等著旁邊的地鐵雲上城呢，你又那邊的置業顧問聯繫嗎？我之前也看了金銀湖恆大城的房子，還有美聯德瑪假日半島的房子和恆大城的相比較的話怎麼樣呢？
回答：選27棟頂樓，單價越低越好，有購房資格的情況下，優先買限購區，買天縱吧。
提問：用老人票買二套二手房，因為學區還是要過戶到我名下，會產生二次交易費用。這樣我是直接2變1，還是用老人票過兩次戶呢
回答：直接2變1，過戶需要把尾款還清，麻煩
提問：已經交了首付，銷售說還有幾戶沒有賣，可以換個面積嗎？貸款可以相應更改嗎？
回答：如果房地局已經備案網籤，貸款已經通過放款了就不好換了。
提問：你好，用父母名義在農行辦接力貸，和房東已經在農行面簽了，但是還有不少材料需要補。突然發現讓他們離婚後在買是不是更好？請問現在離婚還來得及嗎？
回答：接力貸實際上只有在本行內部系統才看到，如果離婚不影響貸款審批就可以，少上一個人總歸更好。
提問：十年前購買了陽邏小產權房，11萬75平，走路15分鐘到地鐵。 你覺得自住還是買掉比較好？ 賣的話價位大概多少合適？
回答：陽邏正常社區商品房七千最多了，一般小產權是五折，具體還是看當地行情，賣不賣取決於你自己的資金情況
提問：房姐您好，座標武漢，因為夫妻雙方在醫院工作，弄不了經營貸。通過現有住房一套，抵押消費貸弄的首付100萬，20年等額本息，一個月還款7400.00，夫妻年收入18萬，信用卡四張，總額度4.5萬。今年想在漢街買套房，總金額控制在多少合適。
回答：基本工作還沒做紮實，不要急，申卡，同時多看盤。今年武漢新盤供給量依然不低，二手房被打壓，倒掛新盤+慢慢淘二手好房，你們的情況買個150萬總價的一點問題沒有
提問：房姐，我是新手小白，最近好多盆友在問瀋陽，如果僅投資用，是該入瀋陽還是環京呀？
回答：最好的環京城市是瀋陽。
提問：請問房姐，即將要辦理jyd，若要辦理一些xyk，宜在現在辦理還是jyd之後辦理，信用卡會對jyd產生什麼影響嗎
回答：優先辦理抵押貸，然後再衡量信用卡和信用貸，以額度最大化為目標。徵信查詢次數多會互相影響。
提問：您好，JLH狀態 我在北京有唯一一套房子，無貸款記錄，賣掉後算SFSD，我應該去武漢買房，還是在北京換房子？擔心浪費SFSD名額。
回答：北京婚內更名給配偶去做抵押貸款，你拿到首付繼續買。
提問：武漢買新房銀行認可還建房的租金嗎？解釋下，東湖高新佛祖嶺還建房沒有產證，老父代管，租客給的現金居多，但簽有合同，因為當初還建面積有點多，所以這一塊的租金收入也略可觀，不知道銀行是否認可這類小產權的租金做流水？萬分感謝
回答：房子在誰的名下，是否有據可查？還建房房查可以查出來的，還有租客給你的是現金，銀行一般只認銀行進出賬流水。你可以讓朋友轉你賬戶，備註月、季房屋租金，這種銀行是認可的。
提問：姐，徵信白戶，本月開始交五險一金，行政類工作工資不高。求指點什麼時候開始申請信用卡？如何養流水？
回答：一般是半年就可以。模擬公司工資。詳見知識星球文章《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
提問：房姐，請問有套全款房抵押後，再買房會影響辦理按揭嗎？
回答：原則上不影響。但有兩個需要解決，一是侵蝕流水，二是有首付貸嫌疑。正常流程是先辦理按揭貸款，再全款再抵押後一套。
提問：房姐，想把父親農業戶口遷過來開發房票做接力貸，但我們是兩兄弟，都在武漢工作。如果我用父親房票做接力貸，後期的風險如何控制，怎樣操作讓我哥與此房子無關
回答：風險問題可以依靠以下方式解決：代持協議+抵押+長租協議+授權委託協議四項 目的是證明實際出資人及產權人是你，代持人不能出售，你可以不經過代持人同意出售，詳見知識星球文章《破限購全套代持手冊 如何完美規避所有風險》。
提問：房姐，xyk開發完了，是不是後續的融資主要靠經營貸？還是有什麼更好的火箭嗎
回答：更好的火箭是你的人品沉澱下的人脈，你的價值吸引來的資源
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