2019-04-02 13:07:01 佚名

紅城往事

這個是有意思的問題。假設貸款利率是基準利率4.9%，首付30%，貸款金額M，房子價值=1.428M，貸款5年

1、等額本息

每月還款額=貸款本金*{月利率*（1+月利率）^還款期數}/{（1+月利率）^還款期數-1}=0.0188*M

總共付出的利息=每月還款額*還款期數-貸款本金=0.128M

房價漲幅=0.128M/1.428M=8.96%，等額本息漲幅8.96%，即可保本，和貸款金額大小沒有關係。

2、等額本金

等額本金總利息=（還款月數+1）*貸款總額*月利率/2=0.124M，房價漲幅=0.124M/1.428M=8.68%

等額本息漲幅8.68%，即可保本，和貸款金額大小沒有關係。

小編算了一下貸款5年的情況，其他的貸款期限，大家可以按照提供的公式算一下。

等額本息5年漲幅8.96%即可保本，等額本金8.68%即可保本。這個5年的漲幅在任意城市都可以滿足吧，所以大家覺得買房值得嗎？評論區說出您的觀點吧。

互金圈

這是一個有趣的問題，也是很多人對於房產該不該出手的時常常猶豫的一個問題，那麼投資五年該漲多少才能出手呢？這個有分情況，看你這個房產是全額購買還是按揭購買，不同的情況下，需要的保本的幅度不一樣。

全款買房

假設該房產價值100萬元（具體的金額，大家可以根據自己買房的實際金額來進行核算），你直接支出的成本即為100萬元。另外房子交房時需要在繳納契稅、公維金及物業費等等（不過這個一般一兩年後繳納，因為我國的房子基本為期房），100萬元的房子，這部分的金額大致在3萬元左右。

如果沒有選擇買房，該這部分資金用於投資理財，我們以一年期4.5%的銀行理財產品利率計算：

（1）初始的100萬元：五年後本息合計：100*（1+4.5%）^5=124.62萬元

（2）兩年後的3萬元：三年後的本息合計：3*（1+4.5%）^3=3.42萬元。

也就是說，五年後，你總投入的成本，如果考慮增值因素，那麼最終的價值為：124.62+3.42=128.04萬元，對於初始購房房價100萬元來說，此時的房價最少要上漲28%，你才可以實現基本保本，這還是沒考慮交易的稅費問題，否則最少需要30%的漲幅以上方可保本。

按揭買房

同樣假設該房產價值100萬元，首付款30萬元，按揭70萬元，貸款期限為20年，貸款利率為5.39%（基準上浮10%）,等額本息；同樣兩年後繳納契稅、公維金及物業費等等3萬元。

PS:以上數據可以根據你的實際金額，利率等套入計算。

這時候你支付的成本共分為三部分：一是首付款；二是月供金額；三是公維金及稅費。

（1）首付款30萬元：這是一次性支付的，五年後本息合計：30*（1+4.5%）^5=37.38萬元

（2）兩年後的3萬元：三年後的本息合計：3*（1+4.5%）^3=3.42萬元。

（3）月供：按揭70萬元：根據上述假設條件，貸款期限為20年，貸款利率為5.39%，等額本息，則月供金額為4772元，每個月支付4772元，並非說5年總共60期，直接4772*60計算成本的，因為這每個月的4772元是可以在投資的，每期固定的投資金額，跟年金一樣。我們以年金的計算公式嵌入計算，月利率為0.375%（年利率/12），故而這部分金額5年後的本息合計：4772*{(1+0.375%)*[(1+0.375%)^60-1]}/0.375%=32.16萬元

也就是說，五年後，你總投入的成本，如果考慮增值因素，那麼最終的價值為：37.38+3.42+32.16萬元=72.96萬元。因為當時按揭貸款70萬元，5年總共歸還了本金約為11.24萬元（直接通過貸款計算器計算得出），故而銀行欠款尚餘：70萬-11.24=58.76萬元。那麼這房子最少要賣到：72.96+58.76=131.72萬元方可保本，即漲幅達到32%以上（比全款貴，主要系按揭貸款還有利息成本），若在考慮交易稅費的問題，那麼漲幅最低也得在35%左右。

總結

其實不管是多少金額，帶入計算後，你會發現結果基本都相似（除非按揭的利率無限拔高），也就說投資房地產5年出手，正常來說沒有上漲30%以上，基本就是虧損的。

鯉行者

我是瘋狂太原人，一直專注房地產的媒體人，歡迎大家關注。

為了讓粉絲更直觀、簡單明瞭的看清楚，我們暫且以投資200萬總價的房產為例：

1、全款購買

昨天央媽剛宣佈了降準，在美國加息的影響下，下一步我國加息的可能性也非常大。僅在目前各大銀行售賣的理財產品，以200萬全部購買年化收益率5.5%的理財計算，5年收益為200萬*5.5%*5年=55萬。

加上房產契稅、維修基金、物業費等各項成本，5年大概10萬元。

即投資房產5年後賣出265萬，漲幅達到32.5%，才能算是不賠本。

2、按揭購買

既然是投資，我們就按照二套房計算，目前國內二套房房貸利率普遍上漲20~30%，假設按照貸款利率6.1%計算，30%首付即60萬元。

60萬資金成本：60萬*5.5%*5年=16.5萬

140萬的利息成本：140萬*6.1%*5年=42.7萬

稅費、維修基金、物業費等成本：10萬元

即按揭買房5年後賣出（200+16.5+42.7+10）萬元=269.2萬元，即漲幅達到34.6%，才能算不賠本。

這還是在基準利率沒有上調前的結果，按照博鰲亞洲論壇的調調，基準利率上調也是大概率事件，因此投資房產5年賣出至少要保證房價漲幅超過40%才有可能不賠錢。

瘋狂太原人

投資房產是現在很多人的投資選擇，那麼自己所投資的房子在五年後出手，需要漲多少才能保本呢？答案是至少增值40%！那麼我們下面就來算算看。

首先，為什麼要五年以後出手，因為根據房產的交易政策，五年以後的稅費是最低的。所以我們需要從多方面的角度來分析。

下面我們就按照一套100平米價值100萬的房子所需要的成本來考慮：貸款成本、首付金理財成本、通脹成本、稅費成本和物業費等支出成本的影響。

貸款成本：

對於100萬的房子來說，如果是按照首套房貸款需要首付30%也就是30萬。剩下的70萬需要貸款，這麼大額度需要的是商業貸款。那麼70萬貸款我們將貸款年限設置為5年，因為五年後出手這樣的利息是最低的。那麼按照現行的利率來說5年以內的貸款利率是4.75%，貸款方式為等額本金。貸款的總成本是84510.38元

首付金理財成本：

既然是購房我們就有30萬是在這5年內是沒有收益的，因此，30萬在銀行存定期5年的。既然是保本那麼就按照現行的銀行整存整取的利率表3.705%計算。一共產生利息55575元。

其實，還貸款的這5年，我們也會產生相應的理財成本。5年間一共產生利息約30000元。

通脹的成本：

通脹的影響就是對房產價值的影響，買的時候是100萬。等到通脹以後100萬就要變成100多萬才能和五年前的價值相當。

目前來說，通脹率沒有一個具體的數字，那麼我們就按照平均一些的4%計算，100*（1-4%）∧5=81.54萬元。100萬五年後只剩下81.54萬元的價值。所以，這部分的成本就是18.46萬元。

稅費成本：

我們在購房的時候需要交納一筆稅費，同樣的我們在出售房產的時候也需要一筆稅費。所以我們就來算算這筆稅費到底要多少錢。

買房

首先契稅：總房價的1.5%那就是1.5萬元。

其次，維修基金：電梯房每平米120元一共1.2萬元。

其他費用都不多我們不考慮。

賣房

由於房屋滿五年且小於144平米，所以很多稅費都是免除的，最多的一項就是評估費千分之五收取5000餘元。

然後就是中介費：一般是成交價的3%以內，我們按照2%計算，大概2萬多元。

物業費等支出成本

就物業費來說，各地價格不一。我們按照每平米2元的低價來計算。那麼物業費五年就是1.2萬。其他相關交房產生的費用和這五年間的暖氣費等費用我們摺合8000元。那麼此項成本一共是2萬元。

最後，我們計算一下：貸款成本84510.38元；首付理財成本55575元、還款產生利息30000元；通脹成本18.46萬元；稅費成本2.5元；物業費等支出成本2萬元。合計：399685.38元

我們用過計算可以算出，如果想要保本，那麼房價在5年間至少需要增值近40%才可以確保我們各項理財的情況下不賠本。

房產老J

以央行數據為例，2017年通貨膨脹率為7.5%，這個數字相對接近我們的感受。當然了，很多人會感覺在10%上下浮動，就不做過多探討了。

先來看全款買房的情況。

既然要保本，那顯然最低要求是跑贏通脹，也就是房價每年上漲8%以上，簡單說就是5年下來房價至少上漲40%才算保本。

如今銀行理財產品的收益一般在6%以下，三年期大額存單年利率則是4%左右，所以投資房產年漲幅能超過4%，就算跑贏了銀行存款收益，也就是5年漲幅超過20%就行。如果五年漲幅能達到36%，則穩穩跑贏了銀行理財產品。

要知道房產交易過戶的稅費默認都是買家承擔的，所以這一塊不用過多考慮。

投資房產五年期間如果將房子簡單裝修並出租的話，可以抵消前期裝修成本，並且把公共維修基金以及一些相關稅費、物業費都掙出來。

上面講的是全款情況下的漲幅，如果是貸款的話則是另一回事了。

為了更直觀，我們假設投資的房產市值100萬元，假如首付30%，也就是30萬元，貸款利率6%，等額本息月還款5015元。

五年下來，總還款30萬元，加上首付30萬元，總共投入60萬元。如果能賺到超過40%的收益，就算跑贏了通脹，也就是隻要能賺到24萬元。這樣一來，100萬房子五年漲24萬元就行，年漲幅4.8%就可以了。加了貸款的槓桿後，由於月供是在五年內均勻支付的，所以從保本角度看實際成本更低，年漲幅4%左右都不算虧。

依然按照出租房子看待，至於公共維修基金、稅費、物業費這些我們同樣忽略不計。

不管怎麼說，房子只是紙上財富，跟炒股一樣，沒有出售之前，都沒有變成實際的盈利。

如今有實力的接盤俠已經越來越少了，這也是很多專家鼓勵生育二胎的根本原因，總體而言，投資房產已經不再是安全的選擇。

財智成功

首先說一說房地產持有5年，有哪些成本，分別是多少：

1.首付款的機會成本。也就是首付款如果不買房，是可以有收益的，這也是成本的一種。就算是定期存款年利率3%，按照首付款30%計算，就是全款的1%。

2.按揭款利息。就是按5年以上4.9%的貸款利率，按照貸款70%計算，折算成全款就是3.5%左右的全款利率。

那麼利率這一塊，首付款的機會成本和按揭貸款的利息，每年加起來，應該是總房款的4.5%左右，5年就是總房款的22.5%。

3.契稅、產權登記費等辦理產權的費用。普通住房契稅1.5%，非普通住房契稅3%。就算按總房款的2%計算。

4.物業管理費。目前高層的物業管理費在2元/平米/月，已100平米計算，一年就是2400元，5年就是12000元。折算成總房價就是算1%。

5.售房過程中的增值稅，個人所得稅等。按照目前的政策，滿了5年的房子，免增值稅，那就是個人所得稅，按2%計算，加上其他交易成本，總計就是3%。

綜上所述，持有5年房子，成本最少是總房價的28.5%，大約就是30%吧。

左右說房

現在房產投資已無經濟價值，實例證明：

上海中外環間2002年左右小區，90-100平2房2廳，售價580W。

A、如果買下來，580W房款+10%稅費58W，合計付出660W元。7成首付+稅費一共需現金467W，商業貸款174W元20年，房貸11861元。出租租金大約7000元/月。2年租金收入16.8W，房貸支出28.47W，虧損11.67W元。

B、如果把首付的467W元，進行保守理財，銀行理財年化收益4%，則年利潤18.68W，2年38W收益。

因為上海限貸政策，等滿2年出售。

一、在這2年間，467W銀行理財實現總共現金增值到505W（467W本金+38W收益）。

二、如果2年出售，那麼當初580W買入的房子，要以580+58+11.67=650W出售，才可以保平不虧，拿回自己的467W本金和11.67W的虧損。

那麼，在目前房住不炒的政策下，你要怎麼選擇？

BENALVIN

你好，嗨住租房回答這個問題

由於具體的計算例子已經有很多，“保本”這一概念並沒有想象中那麼簡單，這裡只給出一些影響本金的因素分析，介紹一下保本需要考慮到的方方面面。

保本首先要考慮購房資金成本

對於保本，我們首先要了解購房的成本是有哪些部分組成的，買房成本主要有兩個大類：一個是首付資金成本，這主要是因為有一部分家庭無力負擔首付房款，需要通過像親戚借錢或者向某些金融機構借錢才能獲得足夠的資金購房，而由於借貸所形成的利息當然需要計算進去。另一部分是按揭貸款所形成的成本，也就是買房五年內所要向銀行支付的利息。

對於這兩部分而言，一般來說首付的比例越大，保本的可能性就越大，畢竟自有資金不需要支付利息等額外成本。最近，“加息”成為房地產市場的一個關鍵詞，加息直接影響的就是銀行按揭的成本，也就是說“加息”越嚴重，想要保本的機會就越小。

另外需要考慮的是通貨膨脹，通貨膨脹會導致五年後與現在等面值的資金實際購買力下降，而通脹率的上升也將導致保本可能性下降。所以保本的計算也要考慮到通貨膨脹。

除了賬面成本外，還需要考慮資金的機會成本

機會成本也是很重要的一部分，很多回答都會忽略這一部分。因為買房的資金量很大，這部分錢就是存在銀行也能獲得不菲收益，而當前社會人們投資理財的渠道變得越來越多，購買期貨，股票，債券的人越來越多，這些收益都是機會成本，簡單說就是你如果不買房你可能收益更多，而買了房反而喪失了這一部分的錢。

值得注意的是，對於任何一項資產我們都不能僅僅單純考慮收益，還應該結合風險來衡量收益的獲得是否安全與可靠。例如定期存款的收益很低，但相對應的風險也不高，也可算得上金融產品中最保險的產品，因此保本概率接近100%。而股票等收益就算再高，風險也相伴而生，虧得底朝天的大有人在，因此保本的可能就越更低。

保守估計大概需要漲30%

房價漲30%是一個較為合理的說法，前面的答者也有較為詳細的介紹，不再贅述，但是目前來看，5年房價漲30%的可能性較小，目前全國的房價都處於一個較為平穩過渡的時期，政策調控下限購政策，租售同權，房地產稅等一些列措施使得房地產市場的持續上漲得到了遏制，而國內整體的購房剛需也處於一個緩慢下降的趨勢，除了一線城市仍然有較大的上漲可能性外，其他城市房價上漲的可能性較小，更不用說上漲30%，這幾乎是不可能的。目前各地的搶人大戰說明了城市都在爭奪人口資源，也就是搶需求和發展。

在這種大環境下，無論是有購房剛需還是作為投資的人都要慎重考慮，在買房的收益不容樂觀的情況下，租房就是一個較好的選擇，目前租房市場也越來越火爆，尤其是一線城市，買房對於外地來工作的青年來說，機會是不可能的，這種情況下，租房市場也很緊俏，而租房我們就要找一個好的平臺，嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。全平臺房源超過1000萬套，實時可租房源20萬套，在上海我們的房源數量比第二名租房平臺領先2倍。

嗨住租房

舉個例子，假設：投資的房產單價人民幣2萬元/平米，面積100平米，總價人民幣200萬元，按目前全國首套房5年以上長期貸款利率5.51%計算，首付三成，貸款人民幣140萬元，個人一次性支付資金人民幣60萬元，個人資金利率按餘額寶（因額度所限，可參照餘利寶）年化收益4%。

先算5年資金成本：60萬元*4%*5=12萬元；

再算5年利息成本（依照常用的等額本息還款方式）：還款利息為37.2萬元，如下表：

再次算物業管理費，因為是一般是期房，所以算4年物業費。100平米*2.5元*12月*4年=1.2萬元

最後算取得房產證費用（一手房，只算大項）：維修基金按120元/平方米(按房屋建築面積計)交納+契稅房屋總價的1.5%=100平米*120元+200萬元*1.5%=4.2萬元。
備註：5年後出售的相關契稅、中介等費用，按現在一般做法均是由買主承擔！

所以四者合計，房產投資5年出手的成本為12萬元+37.2萬元+1.2萬元+4.2萬元=54.6萬元。

最終如果要保本的話，房價要漲至：購買時總房價200萬元+54.6萬元=254.6萬元。單價由2萬元/平米漲至254.6萬元/100平米=25460元/平米。

結論出來了，單價至少要賣到2.55萬以上才基本保本！基本上要在現在購買價基礎上乘以25.5%才能保本。

這只是一種基本算法，不同情況可據此推算。希望對你有幫助。如果你也喜歡房市話題，歡迎關注“專聊房君”共同交流！

專聊房君

按照首付三成按揭七成的首套房比例計算回報，RMB貶值預期、首付、按揭月供、月供期間利息、契稅、維修基金等投入統稱投資成本。

我們以惠州大亞灣房價100平米150萬房款計算，首付45萬，按揭105萬，該套房契稅150萬*1.5%=2.25萬，維修基金60*100=6000元再加上其它雜費約2000元，月供按照基準利率上浮30%，貸款30年等額本息還款，計算得出平均月供利息約5795元，新房有開發商公關活動，銀行一般在3-6個月放款，我們按照2014年同等調控政策，預計6個月放款，首次投入45+2.25+0.6+0.2=48.05萬，目前金融學家估算貶值率為3%-7%，我們投資以最高計算，48.05萬*7%*5=168175元，月供利息5795*54個月==312930元，計算加法:利息總和312930+168175貶值風險=481105元，481105元\\1500000元=32.07%，最後答案五年該套房由150萬上漲481105元，該套房保本。