2019-04-02 13:07:01 佚名

红城往事

这个是有意思的问题。假设贷款利率是基准利率4.9%，首付30%，贷款金额M，房子价值=1.428M，贷款5年

1、等额本息

每月还款额=贷款本金*{月利率*（1+月利率）^还款期数}/{（1+月利率）^还款期数-1}=0.0188*M

总共付出的利息=每月还款额*还款期数-贷款本金=0.128M

房价涨幅=0.128M/1.428M=8.96%，等额本息涨幅8.96%，即可保本，和贷款金额大小没有关系。

2、等额本金

等额本金总利息=（还款月数+1）*贷款总额*月利率/2=0.124M，房价涨幅=0.124M/1.428M=8.68%

等额本息涨幅8.68%，即可保本，和贷款金额大小没有关系。

小编算了一下贷款5年的情况，其他的贷款期限，大家可以按照提供的公式算一下。

等额本息5年涨幅8.96%即可保本，等额本金8.68%即可保本。这个5年的涨幅在任意城市都可以满足吧，所以大家觉得买房值得吗？评论区说出您的观点吧。

互金圈

这是一个有趣的问题，也是很多人对于房产该不该出手的时常常犹豫的一个问题，那么投资五年该涨多少才能出手呢？这个有分情况，看你这个房产是全额购买还是按揭购买，不同的情况下，需要的保本的幅度不一样。

全款买房

假设该房产价值100万元（具体的金额，大家可以根据自己买房的实际金额来进行核算），你直接支出的成本即为100万元。另外房子交房时需要在缴纳契税、公维金及物业费等等（不过这个一般一两年后缴纳，因为我国的房子基本为期房），100万元的房子，这部分的金额大致在3万元左右。

如果没有选择买房，该这部分资金用于投资理财，我们以一年期4.5%的银行理财产品利率计算：

（1）初始的100万元：五年后本息合计：100*（1+4.5%）^5=124.62万元

（2）两年后的3万元：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42万元。

也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：124.62+3.42=128.04万元，对于初始购房房价100万元来说，此时的房价最少要上涨28%，你才可以实现基本保本，这还是没考虑交易的税费问题，否则最少需要30%的涨幅以上方可保本。

按揭买房

同样假设该房产价值100万元，首付款30万元，按揭70万元，贷款期限为20年，贷款利率为5.39%（基准上浮10%）,等额本息；同样两年后缴纳契税、公维金及物业费等等3万元。

PS:以上数据可以根据你的实际金额，利率等套入计算。

这时候你支付的成本共分为三部分：一是首付款；二是月供金额；三是公维金及税费。

（1）首付款30万元：这是一次性支付的，五年后本息合计：30*（1+4.5%）^5=37.38万元

（2）两年后的3万元：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42万元。

（3）月供：按揭70万元：根据上述假设条件，贷款期限为20年，贷款利率为5.39%，等额本息，则月供金额为4772元，每个月支付4772元，并非说5年总共60期，直接4772*60计算成本的，因为这每个月的4772元是可以在投资的，每期固定的投资金额，跟年金一样。我们以年金的计算公式嵌入计算，月利率为0.375%（年利率/12），故而这部分金额5年后的本息合计：4772*{(1+0.375%)*[(1+0.375%)^60-1]}/0.375%=32.16万元

也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：37.38+3.42+32.16万元=72.96万元。因为当时按揭贷款70万元，5年总共归还了本金约为11.24万元（直接通过贷款计算器计算得出），故而银行欠款尚余：70万-11.24=58.76万元。那么这房子最少要卖到：72.96+58.76=131.72万元方可保本，即涨幅达到32%以上（比全款贵，主要系按揭贷款还有利息成本），若在考虑交易税费的问题，那么涨幅最低也得在35%左右。

总结

其实不管是多少金额，带入计算后，你会发现结果基本都相似（除非按揭的利率无限拔高），也就说投资房地产5年出手，正常来说没有上涨30%以上，基本就是亏损的。

鲤行者

我是疯狂太原人，一直专注房地产的媒体人，欢迎大家关注。

为了让粉丝更直观、简单明了的看清楚，我们暂且以投资200万总价的房产为例：

1、全款购买

昨天央妈刚宣布了降准，在美国加息的影响下，下一步我国加息的可能性也非常大。仅在目前各大银行售卖的理财产品，以200万全部购买年化收益率5.5%的理财计算，5年收益为200万*5.5%*5年=55万。

加上房产契税、维修基金、物业费等各项成本，5年大概10万元。

即投资房产5年后卖出265万，涨幅达到32.5%，才能算是不赔本。

2、按揭购买

既然是投资，我们就按照二套房计算，目前国内二套房房贷利率普遍上涨20~30%，假设按照贷款利率6.1%计算，30%首付即60万元。

60万资金成本：60万*5.5%*5年=16.5万

140万的利息成本：140万*6.1%*5年=42.7万

税费、维修基金、物业费等成本：10万元

即按揭买房5年后卖出（200+16.5+42.7+10）万元=269.2万元，即涨幅达到34.6%，才能算不赔本。

这还是在基准利率没有上调前的结果，按照博鳌亚洲论坛的调调，基准利率上调也是大概率事件，因此投资房产5年卖出至少要保证房价涨幅超过40%才有可能不赔钱。

疯狂太原人

投资房产是现在很多人的投资选择，那么自己所投资的房子在五年后出手，需要涨多少才能保本呢？答案是至少增值40%！那么我们下面就来算算看。

首先，为什么要五年以后出手，因为根据房产的交易政策，五年以后的税费是最低的。所以我们需要从多方面的角度来分析。

下面我们就按照一套100平米价值100万的房子所需要的成本来考虑：贷款成本、首付金理财成本、通胀成本、税费成本和物业费等支出成本的影响。

贷款成本：

对于100万的房子来说，如果是按照首套房贷款需要首付30%也就是30万。剩下的70万需要贷款，这么大额度需要的是商业贷款。那么70万贷款我们将贷款年限设置为5年，因为五年后出手这样的利息是最低的。那么按照现行的利率来说5年以内的贷款利率是4.75%，贷款方式为等额本金。贷款的总成本是84510.38元

首付金理财成本：

既然是购房我们就有30万是在这5年内是没有收益的，因此，30万在银行存定期5年的。既然是保本那么就按照现行的银行整存整取的利率表3.705%计算。一共产生利息55575元。

其实，还贷款的这5年，我们也会产生相应的理财成本。5年间一共产生利息约30000元。

通胀的成本：

通胀的影响就是对房产价值的影响，买的时候是100万。等到通胀以后100万就要变成100多万才能和五年前的价值相当。

目前来说，通胀率没有一个具体的数字，那么我们就按照平均一些的4%计算，100*（1-4%）∧5=81.54万元。100万五年后只剩下81.54万元的价值。所以，这部分的成本就是18.46万元。

税费成本：

我们在购房的时候需要交纳一笔税费，同样的我们在出售房产的时候也需要一笔税费。所以我们就来算算这笔税费到底要多少钱。

买房

首先契税：总房价的1.5%那就是1.5万元。

其次，维修基金：电梯房每平米120元一共1.2万元。

其他费用都不多我们不考虑。

卖房

由于房屋满五年且小于144平米，所以很多税费都是免除的，最多的一项就是评估费千分之五收取5000余元。

然后就是中介费：一般是成交价的3%以内，我们按照2%计算，大概2万多元。

物业费等支出成本

就物业费来说，各地价格不一。我们按照每平米2元的低价来计算。那么物业费五年就是1.2万。其他相关交房产生的费用和这五年间的暖气费等费用我们折合8000元。那么此项成本一共是2万元。

最后，我们计算一下：贷款成本84510.38元；首付理财成本55575元、还款产生利息30000元；通胀成本18.46万元；税费成本2.5元；物业费等支出成本2万元。合计：399685.38元

我们用过计算可以算出，如果想要保本，那么房价在5年间至少需要增值近40%才可以确保我们各项理财的情况下不赔本。

房产老J

以央行数据为例，2017年通货膨胀率为7.5%，这个数字相对接近我们的感受。当然了，很多人会感觉在10%上下浮动，就不做过多探讨了。

先来看全款买房的情况。

既然要保本，那显然最低要求是跑赢通胀，也就是房价每年上涨8%以上，简单说就是5年下来房价至少上涨40%才算保本。

如今银行理财产品的收益一般在6%以下，三年期大额存单年利率则是4%左右，所以投资房产年涨幅能超过4%，就算跑赢了银行存款收益，也就是5年涨幅超过20%就行。如果五年涨幅能达到36%，则稳稳跑赢了银行理财产品。

要知道房产交易过户的税费默认都是买家承担的，所以这一块不用过多考虑。

投资房产五年期间如果将房子简单装修并出租的话，可以抵消前期装修成本，并且把公共维修基金以及一些相关税费、物业费都挣出来。

上面讲的是全款情况下的涨幅，如果是贷款的话则是另一回事了。

为了更直观，我们假设投资的房产市值100万元，假如首付30%，也就是30万元，贷款利率6%，等额本息月还款5015元。

五年下来，总还款30万元，加上首付30万元，总共投入60万元。如果能赚到超过40%的收益，就算跑赢了通胀，也就是只要能赚到24万元。这样一来，100万房子五年涨24万元就行，年涨幅4.8%就可以了。加了贷款的杠杆后，由于月供是在五年内均匀支付的，所以从保本角度看实际成本更低，年涨幅4%左右都不算亏。

依然按照出租房子看待，至于公共维修基金、税费、物业费这些我们同样忽略不计。

不管怎么说，房子只是纸上财富，跟炒股一样，没有出售之前，都没有变成实际的盈利。

如今有实力的接盘侠已经越来越少了，这也是很多专家鼓励生育二胎的根本原因，总体而言，投资房产已经不再是安全的选择。

财智成功

首先说一说房地产持有5年，有哪些成本，分别是多少：

1.首付款的机会成本。也就是首付款如果不买房，是可以有收益的，这也是成本的一种。就算是定期存款年利率3%，按照首付款30%计算，就是全款的1%。

2.按揭款利息。就是按5年以上4.9%的贷款利率，按照贷款70%计算，折算成全款就是3.5%左右的全款利率。

那么利率这一块，首付款的机会成本和按揭贷款的利息，每年加起来，应该是总房款的4.5%左右，5年就是总房款的22.5%。

3.契税、产权登记费等办理产权的费用。普通住房契税1.5%，非普通住房契税3%。就算按总房款的2%计算。

4.物业管理费。目前高层的物业管理费在2元/平米/月，已100平米计算，一年就是2400元，5年就是12000元。折算成总房价就是算1%。

5.售房过程中的增值税，个人所得税等。按照目前的政策，满了5年的房子，免增值税，那就是个人所得税，按2%计算，加上其他交易成本，总计就是3%。

综上所述，持有5年房子，成本最少是总房价的28.5%，大约就是30%吧。

左右说房

现在房产投资已无经济价值，实例证明：

上海中外环间2002年左右小区，90-100平2房2厅，售价580W。

A、如果买下来，580W房款+10%税费58W，合计付出660W元。7成首付+税费一共需现金467W，商业贷款174W元20年，房贷11861元。出租租金大约7000元/月。2年租金收入16.8W，房贷支出28.47W，亏损11.67W元。

B、如果把首付的467W元，进行保守理财，银行理财年化收益4%，则年利润18.68W，2年38W收益。

因为上海限贷政策，等满2年出售。

一、在这2年间，467W银行理财实现总共现金增值到505W（467W本金+38W收益）。

二、如果2年出售，那么当初580W买入的房子，要以580+58+11.67=650W出售，才可以保平不亏，拿回自己的467W本金和11.67W的亏损。

那么，在目前房住不炒的政策下，你要怎么选择？

BENALVIN

你好，嗨住租房回答这个问题

由于具体的计算例子已经有很多，“保本”这一概念并没有想象中那么简单，这里只给出一些影响本金的因素分析，介绍一下保本需要考虑到的方方面面。

保本首先要考虑购房资金成本

对于保本，我们首先要了解购房的成本是有哪些部分组成的，买房成本主要有两个大类：一个是首付资金成本，这主要是因为有一部分家庭无力负担首付房款，需要通过像亲戚借钱或者向某些金融机构借钱才能获得足够的资金购房，而由于借贷所形成的利息当然需要计算进去。另一部分是按揭贷款所形成的成本，也就是买房五年内所要向银行支付的利息。

对于这两部分而言，一般来说首付的比例越大，保本的可能性就越大，毕竟自有资金不需要支付利息等额外成本。最近，“加息”成为房地产市场的一个关键词，加息直接影响的就是银行按揭的成本，也就是说“加息”越严重，想要保本的机会就越小。

另外需要考虑的是通货膨胀，通货膨胀会导致五年后与现在等面值的资金实际购买力下降，而通胀率的上升也将导致保本可能性下降。所以保本的计算也要考虑到通货膨胀。

除了账面成本外，还需要考虑资金的机会成本

机会成本也是很重要的一部分，很多回答都会忽略这一部分。因为买房的资金量很大，这部分钱就是存在银行也能获得不菲收益，而当前社会人们投资理财的渠道变得越来越多，购买期货，股票，债券的人越来越多，这些收益都是机会成本，简单说就是你如果不买房你可能收益更多，而买了房反而丧失了这一部分的钱。

值得注意的是，对于任何一项资产我们都不能仅仅单纯考虑收益，还应该结合风险来衡量收益的获得是否安全与可靠。例如定期存款的收益很低，但相对应的风险也不高，也可算得上金融产品中最保险的产品，因此保本概率接近100%。而股票等收益就算再高，风险也相伴而生，亏得底朝天的大有人在，因此保本的可能就越更低。

保守估计大概需要涨30%

房价涨30%是一个较为合理的说法，前面的答者也有较为详细的介绍，不再赘述，但是目前来看，5年房价涨30%的可能性较小，目前全国的房价都处于一个较为平稳过渡的时期，政策调控下限购政策，租售同权，房地产税等一些列措施使得房地产市场的持续上涨得到了遏制，而国内整体的购房刚需也处于一个缓慢下降的趋势，除了一线城市仍然有较大的上涨可能性外，其他城市房价上涨的可能性较小，更不用说上涨30%，这几乎是不可能的。目前各地的抢人大战说明了城市都在争夺人口资源，也就是抢需求和发展。

在这种大环境下，无论是有购房刚需还是作为投资的人都要慎重考虑，在买房的收益不容乐观的情况下，租房就是一个较好的选择，目前租房市场也越来越火爆，尤其是一线城市，买房对于外地来工作的青年来说，机会是不可能的，这种情况下，租房市场也很紧俏，而租房我们就要找一个好的平台，嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。全平台房源超过1000万套，实时可租房源20万套，在上海我们的房源数量比第二名租房平台领先2倍。

嗨住租房

举个例子，假设：投资的房产单价人民币2万元/平米，面积100平米，总价人民币200万元，按目前全国首套房5年以上长期贷款利率5.51%计算，首付三成，贷款人民币140万元，个人一次性支付资金人民币60万元，个人资金利率按余额宝（因额度所限，可参照余利宝）年化收益4%。

先算5年资金成本：60万元*4%*5=12万元；

再算5年利息成本（依照常用的等额本息还款方式）：还款利息为37.2万元，如下表：

再次算物业管理费，因为是一般是期房，所以算4年物业费。100平米*2.5元*12月*4年=1.2万元

最后算取得房产证费用（一手房，只算大项）：维修基金按120元/平方米(按房屋建筑面积计)交纳+契税房屋总价的1.5%=100平米*120元+200万元*1.5%=4.2万元。
备注：5年后出售的相关契税、中介等费用，按现在一般做法均是由买主承担！

所以四者合计，房产投资5年出手的成本为12万元+37.2万元+1.2万元+4.2万元=54.6万元。

最终如果要保本的话，房价要涨至：购买时总房价200万元+54.6万元=254.6万元。单价由2万元/平米涨至254.6万元/100平米=25460元/平米。

结论出来了，单价至少要卖到2.55万以上才基本保本！基本上要在现在购买价基础上乘以25.5%才能保本。

这只是一种基本算法，不同情况可据此推算。希望对你有帮助。如果你也喜欢房市话题，欢迎关注“专聊房君”共同交流！

专聊房君

按照首付三成按揭七成的首套房比例计算回报，RMB贬值预期、首付、按揭月供、月供期间利息、契税、维修基金等投入统称投资成本。

我们以惠州大亚湾房价100平米150万房款计算，首付45万，按揭105万，该套房契税150万*1.5%=2.25万，维修基金60*100=6000元再加上其它杂费约2000元，月供按照基准利率上浮30%，贷款30年等额本息还款，计算得出平均月供利息约5795元，新房有开发商公关活动，银行一般在3-6个月放款，我们按照2014年同等调控政策，预计6个月放款，首次投入45+2.25+0.6+0.2=48.05万，目前金融学家估算贬值率为3%-7%，我们投资以最高计算，48.05万*7%*5=168175元，月供利息5795*54个月==312930元，计算加法:利息总和312930+168175贬值风险=481105元，481105元\\1500000元=32.07%，最后答案五年该套房由150万上涨481105元，该套房保本。