麟麟星
我个人建议你卖掉商铺，可以把这400万元作为本金投资其他理财钱生钱。
为什么建议你该卖掉商铺呢？
（1）未来的商铺升值空间太低低，尤其是地段不好商铺，即使地段好的地方现在的商铺升值空间也是非常有限的。
因为受到两大冲突的影响，其一当今时代是网商为主，实体店生意不好做，很多商铺根本出租不出去;其二现在房地产泡沫太低（别跟我扯犊子说房子没泡沫，这是自欺欺人的），接下来几年甚至十几年房子进入下跌态势，一旦房子进入下跌趋势，自然会波及商铺也会降价，同时租金也会下调。所以这两点就是我个人建议你卖掉商铺的真正原因。
（2）按照你目前商铺年回报率太低了，价值400万的商铺，年租金10万元，月租金约为8000多元。即使你2019年租金涨到1万元一个月，年租金收入为12万元，年回报率为3%，年回报率3%已经是非常低的了。年回报率3%刚刚好可能抵消近几年的货币贬值率，只能达标保值不能达到增值。我个人认为商铺年回报率达不到5%~7%之间的商铺就不建议继续投资，这也是我建议你卖掉的第二原因。
（3）假如你把商铺卖掉兑现成400万元，你400万元可以拿去做其他理财投资钱生钱不更好吗？比如400万存银行五年大额存单，年利率保守在5.2%就有吧，年利息有20.8万元，比你目前年租金10万元多了一倍多收益。
而且400万存银行大额存单只要办理好了就你可以不用理会，该干嘛就干嘛去，根本不用去理会。商铺不一样，租客有什么事还是要找房东，不是有这个事就哪个事;所以打死我都明显选择钱生钱的理财方式，一身松，每个月利息到账就好！这是我第三大原因建议你该卖掉商铺的原因。
我已经给你找出了三大原因来支撑我建议你该卖掉商铺的理由，当然我的观点仅供你参考参考而已。具体该卖不卖商铺相信你自己心里比谁都清楚，你也只是想听听别人的意见而已。我已经说出了我的肺腑之言，最终的决定你自己搞定，祝你好运。
老金财经
你没有脑子吗？给你400万，一年租金才10万，也就是说是40年的租金，40年后要交税（以现在的交法40%）要交160万的税！我为什么要买你的商铺？我400万方银行里存5年期，一年的利息20几万！付了你的房租还有10万！兄弟，🈶️400万的人都他妈是人精没有傻逼！你醒醒吧！你的商铺的价格也就在170-200万！（国家税务机关评税在你的商铺150万左右）还400万呢！什么东西都是有市场价的！不是说你的东西，你想要多少就多少！还有，10年前120万买的，现在要卖400万！你以为你是巴菲特啊！投资之神啊！你知道如果你400万得手，你的投资就可以写在中国大学经济学的课本里了。
深圳联力胶带
给你普及一下商铺的交易税费吧：卖房：1、房屋增值税（按差额5.6%）卖出价400万-买入价120万=差额280万；2、土地增值税：增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的税率为50%（增值税系数=合同价-买入契税-营业税-自然增值税/买入价）3、个人所得税：卖出价—买入价*20%（280万*.2=56万）4、印花税：成交价0.05%
买房：1、契税总售价3%；2、印花税成交价0.05%
以上就是商铺写字楼二手交易的各项税费，估计你能算出来，这个商铺要交多少税费。除非你的商铺很抢手，市面交易价格还要高，买家能够接受所有的税费，能够在总交易额中打包进去这些税费。在这也提醒那些准备投资商铺、写字楼、公寓的朋友，一定要谨慎，否则这些商业地产很难脱手，增值的部分很多时候就低了交易的税费。一般来说这些税费要占到总房价的25%-30%左右了，增值越大的需要交的税费就越大。
Eric林生
你好！
我是一名房地产一线市场工作者
当我看到你这条问题的时候，其实我关注的是数字之间的对比：十年前的120万和如今的400万！
相信很多购买商铺的人在意的是他的增值与保质，如果房地产投资的年收益率不能高于银行年存款收益率，那么房地产投资就是一个劣势资产投资，10万左右的年租金年利率只能达到2.5％左右，低于银行存款利率的35％左右，说明房子的价值并不是真正的值400万，正常交易的价格只能值240万左右，没有价值400万之说，不信可以去挂牌销售试一下300万到400万之间基本没人会来购买！
那么为什么会出现400万这么大的价格差呢？相信大家已经开始中国房价为什么这么高，工资虽然涨了也买不起房的原因，其实是一个道理，在正常只有一次交易的时候是不存在能将房价提升到这么多的，即使你只是产生了一次交易，周边商铺产生的交易多了，周边也就增值了，而实际价值并不是那么回事！
从租金收益就可以看出来，其实是一个矛盾体，租金最能反应出房价的价值多少，因为在租赁过程中并不会有太大的价格变动，正常年增长租金在5％左右，如果房价真价值400万了那么租金应该在20万左右才算增长阶段，与推理逆向而为说明波动近期会很大。
建议300万左右即使出手控制止损，商业竞争太大，一旦实体商业被淘汰掉60％，房价市场势必会逆向而为，真正进入房地产泡沫时代！
政策还在一个变化的阶段，如果后续增加了房子税收，势必增加持房着压力！
飞虹说
作为一个财经工作者，我觉得如果不是急缺资金流或者没有更好的投资项目，我建议你不要卖。
我之所以建议题主不要卖掉，是因为从你现在的租金收入情况看，还是相当不错的。按你原来120万元的投资本金，现在的每年租金10万元，投资回报率为8.33%；而且按你说的有可能年租金涨到12万元，那么投资回报率达到了10%，这已经相当的投资回回报了，这么高的投资回报项目，现在可是很难再找了。
即便按你现在的市值400万元，年租金如果涨到12万元，投资回报率也可达3.25%，这实际上也相当于银行大额存单或投资理财产品收益水平了。也算是不错了。
且更要看到，商铺在未来还有可能上涨，具有一定的保值增值潜力，而如果卖掉之后，你没有更好的投资项目，只能存入银行大额存单、结构性存款或购买银行发行的理财产品，那您就亏了，因为仅靠实际是无法保值增值的，还有可能跟不上物价上涨水平，那你的家庭财产事实是在不民贬值和缩水。
而且，现在虽然也有较高的投资项目，但风险与回报成正比，比如P2P平台、股市、期货投资回报高，但一般人敢进入吗？弄不好就变成血本无归的“穷光蛋”。所以我还是建议题主知足，当一下安分守纪的投资者吧，守住商铺，赢利永远属于你！
开伟观察
我建议你不要卖，卖也只是一次性的收入，这个房子和土地的使用权从此就不归你所有，所以我不建议你卖。
十年前成本120万的商铺，现价400万，一年租金10万。我的意见是不卖掉，虽然现在的商铺价格是当初购买价格的3.5倍，但说实在的按照这10年间的物价增长以及商铺地段的繁华程度来讲，这个商铺在未来很可能还会升值。而且，不卖掉的话，一年有10万的租金，看事要有远见，千万不要干杀鸡取卵的事。
不管房屋产权是19年到期，还是2019年到期，这都不重要。国家规定，城镇建设用地土地实行国有制，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。所谓的商品房产权年限并不是房屋所有权年限，而是你房屋所在国有土地的使用年限。如果是商铺建筑主体.只要补交地税就可以继续使用。所以这个房子一次性只能卖400万，但如果按照现价年租金10万继续出租的话，这个钱会更多，再加上物价上涨，钱的购买力下降，吃租是划算的。
另外，《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
实体店老王
我所看到的基本上不是这样，十年以来，住宅价格大约上涨了五倍。但商铺的价格一般不超过两倍，三倍的已经很少了。商铺升值缓慢的重要原因是，过户的税费过高。就比如这一套所谓价值400万的商铺，过户可能需要120万，也许更多。如果想卖掉，买家肯定不会出520万。那就要自己割肉，就算自己出了这120万，买家买了以后担心将来自己卖不出去，所以他也会犹豫。其实，打击炒房很简单，这几年炒商铺的人很少，就是这个原因，只不过这样做不符合某些人的利益罢了。所以还是建议持有，收益二点多，还是能接受的，只要位置好，就不会有什么大的问题。
大河美2
十年前120万认购的商铺，现在市价400万，一年出租可以收入10万元的租金，2019年能够卖掉吗？其实对于这样的想法，我们可以算一笔财富账。怎么算呢？
十年前120万元，一年大概能够稳定性理财收益达到6%，因为十年前的年化收益率要比现在高些，所以用6%计算更为合理。十年以后的复利本息收入约为215万元。而现在商铺的市价就是400万元，十年来还有百十万的租金收益。很显然，当初投资商铺的收益性更高。
而现在呢？商铺市价400万，而租金只有10万元，又是怎样划算呢？400万的现金，以现阶段年化平均收益率5%的水平进行计算，400万×5%=20万。但是商铺一年的租金呢？仅仅只有10万元。很显然，以现在回报率的角度看，将商铺卖掉然后进行理财创收更为合适，已经达到了出租租金水平的1倍之多，并且还没有与租户之间的麻烦事儿。
个人的观点是卖掉更为合适，毕竟年化收益率在那里摆着，一目了然。但是，还是需要考虑另外一个因素，就是为未来着想以及后代着想的。怎么讲呢？如果自己做生意，未来万一失败了，有个商铺还能够更好的“东山再起”，但是什么都没有呢？很难再“爬起来”。并且，如果未来自己的后代想干点事情，也能够更好的利用商铺，做点儿生意之类的，倒也是十分的方便，不用求着其他商铺户主。所以，如果从收益率的角度看，卖掉更为合适。但是如果从未来、后代的角度看，留着商铺更加合适。
厚金说
笔者认为，商铺到期必须坚决卖掉。原因一是随着电商时代的到来投资商铺的时代结束了，越往后发展实体店的生意越不好做。实体店的生意不好做，商业地产就会贬值，现在商铺能卖出去要坚决卖出去，商铺或者说商业地产贬值的速度比住宅地产快得多，王健林2018年卖商业地产都是降价50%才卖出去的，贾跃亭昨天拍卖北京的商业地产七折都无人问津。所以，现在商业地产商铺只要能卖出去一定要马上卖。
二是从投资的角度400万资产一年租金十万元，一年的投资回报率才2.5%，远低于银行的大额定期存款利息，一年银行的大额定期存款利息上浮利息后也能达到4%左右，更不要说银行的理财产品一年的收益能达到5%左右，从投资的角度也是吃亏的。过去投资商铺或商业地产主要是房价在上涨，现在房价开始下跌，商业地产会跌得非常快，更要命的是过两年后商铺租不出去，卖也卖不出去，到那个时候商铺就更不值钱了，还砸在自己手里。
所以，笔者认为2019年商业地产或者商铺必须坚决果断地卖出去，只要还有价格，只要还有人要商业地产及商铺一定要尽快脱手。
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金融学家宏皓教授
十年前120万买的商铺，现在市值400万，其实现在市值多少都没关系，主要是你没卖，那么预期收益得280万，还没有完全到账。从资产风险看，也有可能继续跌，所以这部分收益其实不做计算。因为没有产生实际收益。
我们再看现在租金十万，19年续租能到12万。那么就是投资120万，年租金12万。先不管你前十年收了多少钱，单看现在这笔投资，年回报率百分之十，而现在房子市值400万，如果从400万再跌回到120万或者低于120万得概率很低。那么可以确定本金价值不会低，这样稳健的10%收益回报率实在是稀缺产品。
从投资和会计学上会继续计算如果卖掉一次性产生的现金收益价值280万，而这280万需要出租房子23.3年才能收回。从时间价值看是一次出售合算。
如果你:
1，想获得稳健收益的长远资产，建议继续持有。毕竟成本低，收益高。
2.如果你打算一次套现，让利润集中显现，而又不看好未来资产增值。建议卖掉.
3.如果你打算卖掉，请卖掉前需要考虑继续投资什么资产能获得较高的收益，如果没有投资，那么通货膨胀会让你在23年后打回到120万价值以内。这是亏最多的方案。
4.如果你打算卖掉一次获取400万，按照银行三年定期存款3.2%左右计算，一年收益128000元。这样即套现了又获得高于租房得收益。请注意，你存银行的本金永远没有浮动价值了。而房产属于投资本金还会涨跌的。从投资来看，当收益相当的时候，建议持有投资资产。
总结:存银行那是理财收益，投资房产属于商品，那是投资行为。你喜欢哪个方案？评论区聊聊
我是伯乐集团董事长李合伟，20多年创业经验，天使投资人、《觉悟行果修渡》创投课导师、《财富人生密码》财富增值课导师、《李合伟演讲学院》首席讲师、关注我分享更多知识
