億翰速評
2018年融創收穫頗豐，規模持續增長，創收能力提升，盈利能力增強，投資優勢明顯，土地儲備優質，負債率下降。正如孫宏斌所說，2019年3月的董事會是最從容的一年，今年基本上沒有難事。2019年管理層對未來的發展信心十足。
一、增收又增利，負債率大幅降低
2016年至2018年，融創銷售金額三年複合增長率達75%，2018年銷售規模達4608億。同時結轉營業收入規模和毛利潤規模分別同比增長89%和128%至1247.5億元和311.4億元。盈利能力方面，毛利潤率提升4.3個百分點至25%。
在維持高速增長的同時，融創也在同步著手降低負債水平，截止到2018年底，淨負債率下降44個百分點至149%。隨著公司降低規模目標增長預期和增長質量的提升，未來淨負債率和融資成本下降是確定性事件。
二、產品和服務構建企業護城河，投資能力是核心競爭力
2019年初，融創通過收併購獲得泛海於上海和北京的兩個核心項目，表現出公司極強的收併購能力和品牌影響力。此外公司把握週期能力強，行動迅速，2018年10月份到2019年3月在土地市場趨冷的背景下和嚴格按照投資標準的情況下新增4800億貨值的土地，這種土地投資的執行力是一般企業難以企及的。同時，經過多年的沉澱，公司擁有極強的產品能力和服務能力，已成功構築了企業極強的競爭力。
三、堅持房地產主業，文旅和文娛奠定五年後競爭優勢
融創堅持以房地產為核心業務，持續增強公司在房地產開發領域的競爭力，2019年目標將維持20%的增長，至5500億元，未來預期8000億。同時公司積極把握其他10億量級的行業，關注消費升級領域，前瞻佈局文化娛樂、文化旅遊兩大板塊，為公司未來五年、十年甚至更長期的發展做足準備。
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2019年3月29日，融創中國2018年業績發佈會在香港順利舉行。
業績發佈會全文如下：
管理層：
一、 業績表現
●盈利能力提升。營業收入比去年同期大幅增長，增長89%至1247.5億；毛利潤同比增長128%至311.4億；毛利潤率較2017年上升4.3個百分點至25%；歸屬於股東利潤是165.7億，同比增長51%；每股分紅0.827元，同比增長65%，2017年分紅比例是20%，2018年達到22%。需要強調的是，我們房地產剔除合併業務之後，整體的毛利率在33.5%，屬於較高的水平。核心利潤是215億。
●槓桿率持續下降。首先我們保持了非常充裕的流動性，在去年967億的現金基礎上同比增長24%，達1202億。我們的總資產是達到了7167億，同比增長15%。有息負債變化不多，基本上持平，上升5%。淨有息負債下降了一百多個億，淨負債率下降44個百分點至149%，此外還償還了38億永續債。
●2016至2018年，三年銷售複合增長率達75%，2018年銷售金額達4608億，在行業中排名第四位。融創中國多年堅持城市深耕，希望把每個城市做透，每個城市份額做到城市前列。2018年，融創有16個城市銷售過百億，其中重慶和青島兩個城市超過300億，上海、杭州、天津、鄭州和濟南五個城市銷售在200億到300億之間。另外25個城市銷售進入到當地市場的前五名，37個城市進入當地市場的前十，其實大部分這些城市進入的時間都很短，基本上從2015年開始去，很多城市也就進去了3-4年，比如青島也就三年做到大約300億銷售額，包括西安、鄭州、合肥都是3-4年的時間。融創在非常主流的、競爭非常激烈的核心城市能夠快速拿到市場份額，反映融創在拿地、品牌和團隊等方面非常具有競爭力。同時，融創在這些城市仍有大量優質土儲，未來增長空間仍然巨大。
●可售貨值充裕。2019年，公司預計總可售貨值為7834億，其中一線城市、二線城市和強三線城市分別為744億、5845億和1245億，佔比分別為9%、75%和16%。2019年的銷售目標有信心完成5500億，較2018年實現接近20%的增長。
二、 房地產開發業務的競爭優勢
●土地儲備：截止到2019年初，融創總土地儲備貨值約為3.55萬億，85%的土地貨值位於一二線城市，平均土地成本4181元/平方米，非常具有競爭力。另外，關於拿地能力，2018年公司收購泛海兩塊地，是北京、上海最核心的地塊，融創在收併購和品牌上具有巨大優勢。當然並不是說收購的地都是便宜的，尤其是一些小地塊和單個項目，其實背後更重要的是對週期的把握。大家可以看到我們對週期的把握能力，其實更多的是規避風險，把握機會。從2015年到2016年9月份，這期間的市場也是特別合適的時候，我們當時是抓住機會，完成全國一二線城市的主要佈局，基本上就是具備了一個土地儲備的競爭優勢，進入到9月份之後到第四季度一直持續兩年時間，我們都是比較保守的。當時我們一直說地價太貴了，所以我們就提高拿地標準，控制拿地節奏和規模，並且基本停止在公開市場拿地，我們非常有效地規避了很多拿貴地的風險。當然這兩年我們也通過收併購拿地，利用我們在收併購市場的優勢，我們把握了一些大型的收併購機會。其實土地市場在進入2018年下半年還是有所變化的，土地價格慢慢迴歸理性，目前市場還在發生變化，所以我們其實一直在關注，一直在參與，進入到第四季度，其實我們發現越來越多的地能夠達到我們投資的標準。其實在2016年到2018年9月期間，我們從公開市場拿地量只佔拿地總量的10%，18年10月份到現在拿到多少呢？大概是4800億貨值的土地，這裡有53%左右是通過招拍掛拿地的。我們對機會的把握很及時，這個期間是在原有已經非常好的基礎上，極大地強化我們的土地儲備，當然我們還是非常保守和謹慎，達到我們投資標準就去拿，達不到標準就不拿，我們依然會堅決控制投資風險。
●產品這塊，我們現在有越來越多的產品在呈現出來，而18年我們在提升產品品質，保障產品交互，不斷升級產品理念，去年我們提出了微信社區，去年第一個微信社區在杭州，我們也受到行業比較好的讚譽，並完成杭州市場最好的產品交付。其實我們在一二線好的城市好地段還有很多土地儲備，這些土地儲備能和我們產品結合起來，有利於加強我們產品的品牌。
●服務這塊做的量很大，我們一直也特別重視，服務從去年開始也有了特別大的進步，2018年我們也做了很多工作，包括老社區的升級改造，包括去年我們最新的服務中心，提供一站式全場景服務需求，包括我們健走未來、鄰里計劃、果殼計劃等都有很多。 所以在去年大量工作基礎上，我們的客戶滿意度也在穩步提升。
三、未來展望，在堅實的優勢平臺上高質量增長
1、房地產開發業務
長期來講，房地產開發業務仍將是我們絕對的核心，我們將繼續強化在此領域的競爭優勢，保持和進一步提升我們領先地位
●經營策略：我們堅持的理念依然是加速去化，釋放經營性現金流，支持公司穩健、高質量發展，當然我們持續把戰略優勢釋放為優異財務表現，支持我們的財務槓桿率長期下降和信用形象的持續提升。
●產品策略：堅持產品領先策略，持續交付好的產品，持續升級我們的產品，做好服務，繼續增強我們產品的競爭優勢。
●拿地策略：目前已擁有充足高質量土地儲備，使得公司能更為從容、客觀、謹慎的判斷市場，有機會就拿地，沒有機會就不進入。從城市選擇上，依然是聚焦於一二線核心城市，精選滿足高標準要求的優質土地。在買地上，首先一定是以現金充裕為基礎。另外我們希望長期來講，不影響我們長期負債率下降的趨勢。
2、其他業務板塊
除地產開發之外，其他的業務首先我們大的原則是嚴格控制這塊的投資。我們的重點是提升現有這幾個板塊的運營和盈利能力，建立優勢，培育成未來新的增長點。
●服務這塊是由物業服務和房修服務構成的，這塊已經做得非常好了，下一步還是希望能夠繼續提升我們整個體量，後面還有大量的交付。另外一個我們也希望，物業服務目前在管合約面積大概小於一億平米，而且主要專注核心城市、好的社區、高端客戶等等。其實後邊土地儲備還非常豐富，在管面積越來越多了。我希望就是說在做好服務的基礎上鞏固服務能力，深化社區多元化場景，也能夠探索提升社區運營效率，能夠提升綜合運營能力。
●文旅這塊，我們主要是收購他們的資產，2018年通過進一步的交易，我們收穫了一支完備的、非常專業的團隊，大概有5000人加入我們文旅板塊。加上我們原有的2000人，共有7000多人，整個來講，就是一次性的讓我們具備了設計研發、建設、運營這種完備的能力，將非常有利於支持我們文旅產品持續優化，持續的升級，我們運營效率在提升。2019年重點確保廣州、無錫兩個文旅城精彩開業，包括昆明文旅城，包括後續在建的文旅城，產品和方案持續的優化升級。
●文化這個板塊其實是在原有資產基礎上整合新成立的。青島東方影都是一個非常先進的影視基地，包括樂融致新是做智能大屏，樂創文娛是做內容的，這幾塊資產構成了我們的文化基礎。這塊其實也有一個非常好的起點，本來他們的基礎都不錯，比如說東方影都，今年春節檔最好的兩部電影都是在那兒拍的，比如說流浪地球，給我們一個非常好的勢頭，政府也在宣傳，這塊在業內我們有非常好的口碑和人氣。
●樂融致新在年初也有非常大的變化，團隊整個狀態調整的非常好，也發了新的產品，和京東也有個戰略的合作，這塊也有一個非常好的起點，我相信會有很大變化。
●樂創文娛，原來新項目受到一些影響，去年已經在全面恢復之中，新的項目已經在做了。包括去年春節檔發的那個，熊出沒票房七個多億，是中國動畫電影史上票房第三名，可以說是很強勢的。後面我們文化板塊致力為家庭娛樂提供優質的內容，同時我們希望能夠和融創文旅結合，這兩個板塊是有非常大的協同能力。
未來，房地產開發業務還是絕對的核心。這幾個新的業務其實不需要融資了，都投完了。所以未來專注把現有這塊資產做出優勢來，做出競爭力來，做精了，做專了，做透了，把這塊的價值能夠長期培育出來。目前來講，這個階段核心的還是主營的房地產業務。
問答環節Q&A
1、2019年的投資策略，或者對2019年土地的投資週期怎麼看？在房地產主業上面，我們往後怎麼推升盈利能力，具體有什麼方向？
答：我們在過去，特別是從2017年下半年到2018年，投資上比較謹慎，主要原因還是地價比較高，特別是2017年下半年到2018年大部分時間地價還是比較高的，沒法投，這是最主要的。從2018年，特別是下半年，整個的市場實際上比2018年上半年和2017年是往下走。土地市場也迴歸了一些，從去年的第四季度，一直到今年的一季度，出現了一些可以買地的機會。從2019年全年來說，整個的外部環境也好，每個區也好，其實還是不太一樣，有的地方可能還有點機會，有的地方可能一些地價也漲的挺快的，區域分化比較明顯。
第二個就是說中國的整個政策在中間過程中有一些變化。對2019年整個來說，投資這一塊我們還是比較謹慎的。剛才提到了，我們現在整個的佈局和土地儲備還是比較充分的，所以如果達到我們要求的標準，不管公開市場也好，收併購也好，我們會獲取一些土地，如果太糾結的就放掉，整體的在2019年還是會聰明的幹下去。
第二個問題涉及到主業，就是我們地產開發這塊，其實大家看到報告也提到了，我們現在就是房地產主業開發為核心，淨利潤率大概是接近13%。13%左右的淨利潤率，在我們房地產主業是比較反映現在整個的土儲質量，包括我們的銷售能力，包括我們經營的實際情況。但是往後走的話，從經營層面看，我們的利潤率還是比較穩定的，因為我們現在產品的成本控制，在行業內還算是比較領先的。對於現有的土儲，我們這樣一個利潤率水平其實是已經確定了的，當然會受一些未來市場價格的影響，但不會太大。
2、第一個就是我們公司整個基本盤優勢非常明顯，銷售能力也好，產品能力也好，或者是土地獲取能力也好，應該都是全行業最頂尖的，特別是土地方面。在這個基本盤上面，我們這一塊主航道上面，我們應該是怎麼把規模做到6000億還是8000億？然後今天我們也第一次提出了融創服務、文化、文旅，這三塊的業務往後面看，我們應該會走到什麼樣的規模？
答：未來很長的時間，我們可能還是以房地產主業作為我們核心的業務，還會保持非常穩健的增長，但是沒有把未來的增長率或者存量作為一個非常重要的指標，更重要的是把我們整個的投資標準把握好，延續好我們原來的優勢。另外對於我們這個階段，包括現金流管控，包括公司整體的綜合的把握，在這個情況下，未來的主業仍然會保持非常好的增長。我想這也是我們最核心最主要的部分。
對於我們剛才提到的，服務其實不是我們的新業務，是從一開始就有的，但是我們的服務優勢會越來越明顯，價值會馬上得到體現。
關於我們的文旅和文化，其實文旅也是一個類地產的業務，我們在這一塊已經非常有優勢了。現在我們文旅的佈局和規模，在行業內已經領先了。我們最主要是在文旅、文化這一塊聚焦，把我們現在的業務做好，這兩塊剛才提到，我們其實是2017年投資的，2018年在管理方面進行了調整，現在已經進入了一個比較好的狀態。文旅和文化，從我們整個集團來說，我們並不是只看到眼前，我們看到了三年後、五年後、十年後，這兩塊資產會有持續的價值，我們現在的任務是聚焦，把這兩個業務能夠做出競爭力。特別是文旅這一塊，去年年底到現在，我們原來的投資其實已經有收益了，我們文旅城管理的12個項目，一年半的銷售已經到1200億了。我們現在文旅板塊的團隊還是非常強，從設計院到建設，到管理運營，我相信我們團隊在業內能力是領先的，另外我們又對文旅城的業態在做優化，在做調整，讓它更具競爭力。未來兩三年時間，我想一定會有一個非常好的發展。當然，文化也一樣。整體來說，我們未來仍然是圍繞著地產保持非常好的增長，把我們文旅和文化在現在的基礎上能夠做出競爭力。
3、第一個是財務方面的問題，我們看到財務報表利潤表裡面，今年金融資產及合約減值資產減值虧損有34.8億，同比增長50%，這個主要是什麼的內容？第二個就是我們看到有其他業務收入，從20多億跳到了118億，主要想問一下，這裡面增長主要是來自哪些業務？另外一個問題是戰略的問題，我們想了解一下對地產行業的永續性是怎麼看的？為什麼其他地產商都如此的憂慮，而我們融創卻如此的堅定？
答：金融資產合約減值是34.8億，其中主要包含還是樂視對應的今年的一些減值，然後提到的其他收入當中118億主要是並表評估的資產，包括今年重慶萬達實現了並表，另外一個的話是我們對關聯公司的利息收入、諮詢費、品牌費等等，主要是涵蓋這些內容。
不光我看好房地產，大家都看好房地產。我們從來沒有對這個行業焦慮過，在幾年前投資樂視的時候，當時的邏輯就是說要投消費升級，所以從邏輯看，現在還是對的，文化娛樂、文化旅遊、醫療、教育、養老這些都是消費升級的東西。而且甭管是文化娛樂，還是文化旅遊，都是大行業，都是10萬億量級的行業，所以我們邏輯就沒變。
第二個我們把地產一直作為主業；地產確實需求旺盛，2018年全國商品房銷售金額15萬億，這個量級我估計會保持一段時間。今年銷售大幅下降的可能性也沒有，我覺得還是量級上，而且我們現在的定位佔很大便宜。我們這些年的高端精品，這種產品的品質與服務，別人挺難學的，因為你這東西要弄的話，必須好多年才能見效。就是說誰要是能做到我們現在水平的話，基本上就在我退休以後了。但是我們也在進步，因為我們也做了這麼多年，這種積累，包括這種堅持，即使限價，我們的產品標準都不降低的。其實我們這兩年產品是吃虧的，因為我們產品做的挺好的，但是限價，所以我們吃虧，但是我們還是堅持做好的產品，就這一點我覺得這種改善型產品，後面的市場還會特別大。因為我一直舉一個例子，你認識的十個人裡面最起碼有五個人想換房子，不管他現在住的什麼房子，都想換房子，為什麼？因為現在中國的好房子很少。過去的房子很便宜，現在便宜房子想做多好也難，所以我覺得這個行業我們一直看好。
另外一個就是我們文化旅遊也好，文化集團也好，還有服務集團，其實我們文旅這塊，現在看業績很難盈利，但5年以後，10年以後，我們希望它能有大規模的百億量級的利潤。現在的項目是1300億，這是很低的，要處置成本的話可能在2600億，那麼這五年的話資產價值就值5000億，5000億掙2%，也有100億。我們看的是更遠的，而且文旅都是比較大的行業，包括文化娛樂，這都是有巨大量級的行業。我們再做個三年、五年或者十年以後，把這兩個項目一結合，它就是迪斯尼，我們從來不提這迪斯尼，是因為迪斯尼太難做了，第一它需要很多年的沉澱，第二個項目要落地的話就需要很多錢，投資量很大。中國迪斯尼包括中國環球基本上都是政府出錢，自己投錢的話就很難掙錢，所以這兩個東西比較難做。
另外我想強調一點，文化旅遊、文化娛樂這塊，基本上大錢都投完了，我們當時付給萬達438億元，然後又投了一些錢，大概500多億。現在基本上錢都收回來，這個板塊基本上我們都投完了，後面就不需要再大的投資。將來要投的也是小錢，收購個電影公司之類的也就一點錢。所以我想總結，在今後的五年，地產依然是我們的核心業務，這個空間還是挺大的，因為其實銷售額達到8000億是還是能預期的，不管是哪一年。
然後利潤快速增長，現在才結轉1200億，往後會結轉的更多，銷售快速增長利潤肯定也是增長。所以這個行業肯定是一直是我們的主業，然後我們的戰略就是“地產+”。
4、我們今年的銷售目標已經是20%的增長，降槓桿也已經頗有成效，那麼對於2019年和2020年之後的增長大概怎樣？如果在這個時間內我們遇到了特別好的，但是有特別大的投資，您會允許槓桿升到什麼水平？
答：具體其實是沒有答案的，但是我就想說，其實投資我們做的還是特別好。因為說了這三個階段，15年16年這個階段我們抓的特別好，然後16年10月份到18年10月份，我們就基本上放緩節奏了，但是從去年10月份到現在，我們其實還做得非常漂亮，我們大概拿了4800億貨值的地，從1月份到現在，我們大概拿3700億貨值的地，這個時間窗口非常短的，就是在一二線城市，一二線城市窗口期都非常短，其實有的城市基本上都在兩週，因為我們一出手，後面又開始漲，好幾個城市地價都讓我們給點著了，我們買完了以後，別人就開始搶。你看天津，我們拿了這兩塊地，基本上好長時間沒人去報名。其實這是一個特別難的事，就是時間窗口要抓的特別好。我覺得19年從現在開始後面的拿地風險就特別大，因為我覺得16年是地也便宜，錢也便宜，但是在過去的話，有特別短的時間窗口，這錢和地都便宜了，這窗口期也過了。其實地便宜了錢貴的時候，風險不大，錢貴的時候不是所有人都有錢，有錢人才能買便宜地，風險不大；錢便宜地便宜是最好的，但是地貴錢便宜了風險就比較大，所以今年有可能會出現一段時間是錢便宜地貴，現在市場就是錢便宜地貴，再往下走，就是地也貴錢也貴。所以我們對今年市場還是非常悲觀的，為什麼？就是因為很多人看我們拿地了以後，覺得我們樂觀了，我們其實特別悲觀，就是因為19年房價不太可能漲，這是政府的政治底線，這是政府的核心訴求，他是不可能放開的，堅持房子不炒的定位不會變，穩房價、穩地價、穩預期，行業基本面沒有變，所以我覺得今年市場有特別重要的一點就是說一定不能樂觀，不能指望著房價漲。關於我們拿地要達到什麼標準方面，在現在限價的情況下，我們的利潤是很滿意的，如果限價放開以後，房價可以漲，房價降的話就可以跑量。從現在開始，我們拿地基本是有合適的就拿，沒有合適的就算了，今年前面已經很漂亮了。
我們拿地都有三種，一種是我們做標杆的，我們為什麼每個城市裡面都有標杆，你得有標杆的地；第二個地就是週轉比較快的地；第三個就是糧倉，你有個大項目，然後你可以賣8年、10年。標杆型項目我們允許它地價稍微貴點，利潤率到10%，快週轉利潤率還可達到 15%，糧倉型的利潤率可能會低，這兩年是3%—5%的利潤率，但是你三年以後就12%，五年以後就15%-18%了，我們這三個產品的標準不一樣。其實長遠來說，這個行業我們還是看好的，主要是集中度的再提升，其實再往前走幾年的話，基本上這種局面就會比較穩定。但是我覺得當銷售到一定程度的時候，利潤上升空間還是挺大的。然後其他就是我們的文化、文旅，這兩個板塊是為五年或十年以後做的準備。
負債率這塊，我覺得不用擔心，我們希望保持著現在這個狀況，或者再多一點少一點，但是你銷售在大幅增加，淨資產在增厚，現金在增多，所以說淨負債率一定在下降，這是肯定的。
第二個就是說，當規模到了恆大、碧桂園和萬科這個程度的話，你想多借錢也比較難。一方面，上市公司淨負債率要控制，我們希望它逐步下降。另一方面，就是你想增加貸款也不那麼容易，因為每個銀行都有一個單一客戶限度，其實按照營業部的規定，它只能最多貸你50億，大銀行就是300、500億。你到了這個程度以後，你再增加，他也不能給你多了，所以銀行的規定也讓你負債率上不去。
去年我們已經成功地用經營性現金流而來買地，所以我們的淨負債率數據一定是降了。我們這幾年一直堅持，就是說我們沒有買地指標，有機會就買，沒有機會就等著。然後如果說有個大機會，要不要把負債率突破一下，肯定能突破。其實我們一直說銷債比例，一個公司它的銷售比負債只要大於一肯定沒問題。因為你這個還款都是2到3年的，銷售額除以負債大於一，你肯定什麼事都沒有，我們一直說你看這個指標。但是因為既然你是上市公司，你就要按上市公司規則做，所以說這是一個雙刃劍，但是這個東西我們一定要去按照要求做，有一個邊界條件。
5、第一個問題就是關於大灣區的這一個市場的目標和策略？
第二個問題，我們也注意到市場集中度應該是在集中，那麼管理層能給我們展望一下我們的市場集中度，比如說Top50能達到多少 ？我們的依據是什麼？
第三個問題，我們預計現在的金融形勢未來會是什麼樣的，對我們的現金回款，回款週期有什麼影響？去化率是什麼情況？
答：基本上我們現在的同行就是說，我們就是大灣區差點，其他地方都比他們強。但是我說每個地方都比別人強，你還讓別人怎麼活。我們不著急的，我們也在做，其實這三年我個人來說還是比較滿意的。因為我們現在有40個項目，2000人，短短三年時間裡面，有這麼一個團隊，然後基本上珠三角九個城市都進了，現在已經進了十幾個城市了。
現在廣州，我們有廣州文旅城，有舊改，也是比較有影響力的，這塊我們慢慢的會發力的。其實我們在三十幾個城市裡面都在前十名，二十幾個城市都在前五名，然後有17個城市都在100億以上。其實這個看起來不是個什麼事，但是確實挺難的，因為我們進去的時間很短。灣區我們進去才三年時間，這麼短的時間有2000億的貨值土地儲備，這我還挺滿意的。我們也是有信心的，因為確實大灣區競爭比較激烈，那些大公司都在深圳、廣州，恆大、碧桂園、中海、華潤、萬科都在那，但是我覺得我們跟他們競爭有信心。
第二個問題，我最早說過，我說將來TOP10要佔到40%，然後TOP100要佔到80%，什麼依據呢，我就瞎說的。因為你就像上次也是瞎說的，慢慢就變成現實了，為什麼？ 因你看汽車，汽車前十名已經佔到80%多，前五名大概百分之六七十。但是房地產這個集中度沒有汽車那麼高，經過100年競爭以後沒那麼高。因為汽車他們都說不同的語言，但是房地產業都是說中國話，都認識。前十名50%的市佔率是什麼概念，要做到7000億，還是挺難的。其實我覺得對我們來說增長到多少對我們意義不大，我們已經到了那個量級上，我覺得主要還是要發展質量，看利潤。所以，其實後面，我覺得賣6000億、還是5000億還是5500億都不太重要，你很從容，然後大家看著都挺放心的。然後，每年的業績也都挺好的，短期的也挺好的，中期的也挺好的，長期的也有準備，這個事就可以了。這個行業一直在變，誰也說不好未來是什麼樣子。
關於回款，其實按揭從去年下半年到今年，整個的按揭的量包括速度還是比2018年上半年和2017年有比較大的變化。從每個銀行，金融機構來說，對於客戶的按揭這塊，特別是對於有品牌的企業，還是挺好的。我們現在的回款週期大概是在兩三個月左右。去化率如果按年度來看，在70%左右。
6、融創的貨源主要集中在一二線，然後也是比較高端的一些樓盤，定價相對會比較高，過去這兩年相對來講受到限價的因素會大一些，今年的因城施策，有些地方定價的限制上有一些變化了，管理層覺得這塊對融創今年的銷售會有多大的影響？第二個問題，公司將來從財務優化的角度來說，這個部分會有一些什麼樣的規劃？
答：關於價格變化，因為我們今年對於銷售價格是沒有太多的預期，就是說我們在於我們自己的經營預算安排裡面，還是都是按照這個限價，按照去年包括今年根據限價水平來考慮，售價並沒有太大的預期。過去兩年限價的時候，我們也沒有說哪個項目要等著限價去賣，因為我們整體的每個項目土地成本都是還不錯的，政府批什麼樣，我們就以什麼價格賣。這個能夠讓我們整個銷售週轉保持一個非常好的狀態。
關於融資成本這塊，它是兩塊，一塊是跟整個大盤有關係，第二塊跟我們企業本身的發展階段有關係。但這幾年創融資成本一直在持續的下降，而且比如未來一年兩年三年，我們融資成本一定也會是一個往下走趨勢。剛才也提到，其實我們整個評級也在逐步的提升，我覺得這是一個趨勢。還有一個趨勢，剛才老孫也提到，關於負債率這裡補充一下，為什麼說到下一個階段我們負債率肯定是往下走的，主要原因是增長率下來。因為融創前些年是一個快速增長的階段，前五年複合增長率在百分之七八十以上。現在我們到了五六千億基數上往下的階段，所以說它整個的增長率肯定是往下，比如說增長率到20%就已經很好，負債率跟著肯定會下來。我覺得這是在不同的階段，必然出現的結果。再加上我們的土地的質量、流動性都非常高，所以說我們的負債率，未來兩年三年持續下降是確定性的事件，所以融資成本下降也是一個確定性事件。
7、第一個現在就是房價如果政府還是會控制的話，地價現在最近漲了很多，其實拍到最後都基本上利潤算下來是負的，然後這些人主要是因為對他們來說流動性多了，還是政府會因為想推地會給他們一些承諾，比如房價未來是可以漲的，或者是有一些什麼樣的考慮，然後現在最激進的這期去拍地的企業主要是誰？第二個問題，怎麼看三四線城市的房地產市場？
答：你說政府給他們一些承諾，這些肯定沒有。為什麼會出現這種搶高價地的情況？我就覺得開發商給散戶沒什麼區別，便宜的時候都不會買，貴的時候都搶，基本是這麼個情況。現在我覺得可能有的城市太熱了，總的來說開發商給散戶比起來，我覺得散戶比開發商要聰明，我一直在想這個問題，我原來覺得開發商跟散戶一樣，但後來我覺得是開發商沒有散戶聰明，散戶你就自己，你要錯就錯，你要對了就對，但開發商老闆，他有時候他聽的都是他下面提供的有些錯誤的信息，所以我覺得是不對的，對吧？這個你要算出來負的話，肯定不對的。但政府要有成果，肯定沒有承諾。
第二個是關於三四線的事，我想說其實就是說，當我們企業到這種規模的時候，你不可能不去三四線，你肯定要去，主要是你去哪些三四線，還有一些三線都比二線都還好的，對吧？這些肯定要去的。但是每個三四線城市不太一樣。
所以三線城市我主要有兩個觀點，一個就是一些城市我們肯定會去，我們會去廊坊，包括我們會去棗莊、濟寧，浙江大部分三線我們都會去，廣東三線城市我們都會去，所以規模到了，三四線城市不去是不行的。所以說三四線的選擇變得很重要。第二個觀點就是現在三四線的風險很大，就是因為一個房價漲得很高，地價不便宜，量大。
棚改這塊，我們在武漢、鄭州有這塊經驗，有這種政策的地方並不多，現在深圳、廣州又有。政府會怎麼樣我不知道，現在我們就是說有這種機會的，我們繼續抓住，像廣州，我們現在開始在談一些，鄭州、西安、太原、石家莊我們都做的挺好的。
8、請教一下孫總房地產稅對未來行業的影響。
答：第一房產稅其實出來也沒事，它影響的心理，房產稅出來以後你不買房子了嗎？不會。房產稅不會影響什麼，因為你看長島的房產稅比紐約高那麼多，但是實際上長島的房子也沒覺得比紐約難賣對吧？你看重慶上海是有房產稅，也沒有那麼大影響，這影響也不是壞事。所以房產稅的影響對市場影響沒那麼大，最大的影響還是心理。第二個，房產稅可能短期內難以出來，因為它的立法等等都需要一定的時間。
9、想問有沒有分拆其他業務板塊，然後上市或者釋放一些現金流，或者讓這個板塊更多獨立成長空間這方面的計劃？
答：我們還沒有分拆的計劃，因為這幾塊確實在未來都非常有價值，我們現在重點是能夠把這幾塊的業務做好，做到有競爭力，這是最核心的。
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