2019-03-30 11:57:25 佚名

明淨如水3

投資商鋪主要考慮兩個方面：一是商鋪本身的升值空間，二是租金回報率，如果兩方面都不理想的話，那投資就得慎重考慮了：

一、投資回報率：

“45萬的門面，年租金只有1萬”，年化收益率只有2.22%，比許多銀行的定期存款都低，比今年剛發行的國債收益率幾乎少了一半（剛發行的三年期國債收益率4%左右），而且還非常操心，所以，如果從投資回報率來看的話，花45萬買這樣的門面不划算！

二、從商鋪的升值空間來看：

“45萬，28平米”，也就是單價1.6萬左右，通常商鋪與周邊商品房的價格比為2-4倍，我們取中間值3倍，也就是說，這個商鋪所在地段的商品房價格大概為5000多元左右，由此可以推斷，這個商鋪應該是在四五線的小城市。

現在大多數四五線城市的人口都是呈現淨流出的情況，而且城市新建面積大幅擴大，商圈繁多而且分散，能夠做起來的商圈比較少，所以，雖然這個商鋪價格不算高，但是想在未來能有多大的升值空間也比較難，尤其是現在目前房價已經處在了歷史高位，人口紅利漸漸消失，房價再向上的空間已不太大，所以，我覺得這筆投資要三思！

以上是我的一點分享，歡迎大家留言討論~

K濤資本

簡單的做一個權益的計算就能得出結論了，45萬的資金買了一套28平方的門面，每年的租金只有1萬，那麼也就是說你每年的租金回報率僅為2.2%。我的建議是，堅決不要碰，這樣的鋪子一點投資價值都沒有，而且根據你所說的情況來看，更像是一個二手鋪子，實際到手的金額可能遠遠大於45萬，那麼收益率就更低了！！

我自己有兩套鋪子，一套在上海，一套在蘇州崑山，而我身邊的朋友，親戚也都有參與鋪子的投資，所以我們歸納出來的結論就是，如果沒有7%以上租金回報率的鋪子根本就沒有投資的必要！試想一下，目前的定存都有3%-5%，較低風險的信託也能達到6.4%左右，你的鋪子連這些都跑不贏，何談價值？？

鋪子就是一個看租金回報率的投資，如果租金回報率不行，那麼也就是說明地段不行，鋪子的質量不行，那投資的價值就非常低了！我對於鋪子投資考慮只有地段和回報率，其他的全部是輔助！所以我投資鋪子的6大條件就是：

1.回報率必須大於7%！

2.必須是優質地段，一線二線的中心，人口密集度高！

3.必須可以重餐飲，這將直接決定了你的出租率！

4.必須是一樓沿街！

5.不要包租形式的，要可自營的！因為包租的貓膩太多！

6.離自己近的，方便談合同和來回跑處理事情！

道理千萬條，耐心第一條⭐點贊關注我⭐帶你瞭解更多財經和投資背後的真正邏輯。一家之言，歡迎批評指正。

琅琊榜首張大仙

45萬的門面年租金收入只有1萬元，平均每個月租金800多元，回報率太低，這種門面房不值得購買，理由如下:

第一大理由:門面回報率太低

假如投資45萬元購買一間門面房，年租金收入只有區區1萬元，平均月租金833元;按照這種租金回報率為1萬元/45萬元*100%=2.22%，年回報率只有2.22%，想要回報需要45年時間才能收回成本，顯然這樣的投資是非常失敗的。投資門面房年回報率低於6%的我個人覺得沒有什麼投資價值，這就是我覺得這門面房不值得購買的原因之一。

第二大理由:45萬做銀行定期存款回報率還高

假如把你這45萬元存在銀行定期存款，或者銀行大額存單，選擇一家民營銀行或農商銀行，五年期的一般都是可以給到5.2%~5.8%之間;假如你這45萬元存銀行五年期年利率為5.5%，每年有利息收入為45萬元*5.5%*1年=2.475萬元，完全比門面租金年收入1萬元高出一倍多，所以寧願把45萬資金拿去理財也比買門面房好，把錢拿去幾百回報率更加高。

第三大理由:門面房租金太低，升值空間太小

從你目前月租金約833元可以猜測，這家門面房所處的地段不是很好，門面所處位置非常重要，位置能決定門面的價值和升值空間。如果你這家門面除外中心地段出租幾千元一個月是可以的，有些中心街門面就10多個方月租金都會過萬元;從這個對比可以說明你這門面肯定太偏沒有什麼升值價值，既然沒有升值價值就更加沒有投資價值。

以上三大理由就是我個人覺得投資45萬元，回報率只有2.22%的門面沒有必要投資，所以這種門面房沒有必要購買，寧願選擇把45萬元存銀行五年定期存款回報率還高。

也許有些讀者看到我的觀點後，反對我個人的看法，覺得這種門面房值得購買，因為把45萬變成固定資產，這樣能避免貨幣貶值帶來的影響;再有就是門面還有升值的空間，一旦升值了門面房售價也會提高，租金也會提高。

總之每個問題都有兩面性，蘿蔔青菜各有所愛，以上觀點有人反對有人贊同。至於你最後是不是值得花45萬購買這家門面，自己做主，祝你投資愉快。

老金財經

贊成買商鋪。

先假設你能使用45年。
樓上有答者說45萬大額存單，4%以上利率複利存45年後連本帶利是265萬以上，6%利率存45年後連本帶利是584萬。
先做個不保守的計算，租金按照每年上漲3%（這個比現在社會的實際漲幅（5%~10%）已經低了很多），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是400萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。

再做個相對保守的計算，租金按照每年上漲7%，漲到第20年後不再增長（20年後的租金33799元，現實情況是以後的20年不可能不漲租），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是300萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。

其實上面這個租金增長率已經很保守，而且只漲了20年就不再上漲，按照現在市面上的可以正常租出去的商鋪租金來看，每年上漲10%，不會說是20年不漲租。
而且上面的計算是以年為單位來存租金的，如果按照月存，本利總和數值更大。

再假設您能找到6%以上收益的投資，

外加產權到期後還可以繼續租，這個時候既可以收租金，又有300~496萬現金可做其他，何樂而不為。

商鋪的40年產權到期後房子如果還在，那麼房子還是你的，不過要交一部分土地出讓金。我們所說的產權到期指的是土地的使用年限到了，也就是你租賃了40年的土地，擁有了土地的使用權限，如果租賃到期的話，會出現下面兩種情況：

第一，土地收回，然後補償你的建築，不過這裡需要注意的是，目前國家只有對70年產權的住房有相關的補償規定，對於40年的商鋪還沒有具體補償標準，當然補償是肯定的，只不過補償多少，按照什麼標準補償，並不好說。

第二，繼續租賃使用，其實大部分都是繼續租賃使用，因為畢竟還能用，沒必要到期以後全部拆除掉吧，所以，繳納一部分土地使用出讓金，按照合約規定的年限，就可以對商鋪繼續使用了。

用戶5422639332142

房產投資，重要的是計算什麼？計算回報率，如果即時租金回報率能夠達到5%以上，那麼就有投資的價值，畢竟比中低風險的理財收益率要高。但是，如果即時租金回報率還沒有3%的水平呢？就完全沒有投資的必要性，因為還不如投資中低風險的理財回報率高。

45萬元認購一套28平方米的門面房，年租金1萬元。能夠投資嗎？

45萬元，年租金1萬元，也就是年回報率為：2.22%。從投資的角度講，不能夠投資，不用過多的猶豫。因為年化回報率2.22%實在是太低了，就算是中低風險理財年化利率還能夠達到3.5%-5%之間，可房產投資年化回報率僅僅只有2.22%，實在是太低了。

當然了，如果認購的房產有著其他作用，比如自己創業所需、佔位置等等。在其他需求條件下，能夠投資。

那麼，在投資的過程中需要預防什麼問題呢？

一、僅僅是投資，還是算了！

45萬元一套28平方米的門面房，年租金1萬。在房價橫飛的時代，房產回報率僅僅只有2.22%的水平，全然收租，需要45年的時間。

這樣的投資難道就沒有問題？回本所需的時間實在是太長了，如果20年內回本還是可以考慮，但是需要45年，真的就太長了。還不如投資其他的理財產品，畢竟年化回報率要比2.22%高得多。

二、如果有著其他用處，可以投資，但也謹防有詐。

如果選擇投資，作為投資者就應該“留一個心眼”，房產年化回報率不高，萬一又是個詐騙行為呢？要是詐騙，45萬元錢投資出去，可能一分錢都收不回來了。

並且，還有可能是“重賣”，也就是說一套房產利用高回報租金進行“重賣”騙局。這套房產即賣給了你，又賣給了別人。這種情況，運氣好還能夠把本金收回來，運氣不好可能要扯上幾年的時間。

謹防有詐是第一要素，不能道聽旁說，而是需要實事求是。

在房產真實的情況下，如果有著其他用處投資房產還是可行的，特別是自己用於創業或者置辦些家產的做法。

比如，如果以後有什麼好的項目，就能夠將門店房利用起來，起碼不用在做生意的時候考慮到房產的問題，因為自己就有。

當然，也可以為子女著想，未來有需求之類的。

所以，如果是另有其他用處，那麼這樣的房產也是能夠投資。如果房產位置距離人口密集處就更好了，至少具有地理優勢。

厚金說

45萬的門面房，一年租金才1萬塊錢，肯定是不划算的。

最簡單粗暴的衡量方式就是計算年化收益率和租金回收年限。

你一年的租金是1萬塊錢，門面房總價45萬，那年化收益相當於1/45=2.22%，想要收回45萬的成本你需要花45年，這個已經遠遠超過了正常投資商鋪的回收年限。

正常來說一個商鋪能夠回收成本，一般是在8年到15年之間，如果超過15年就不要去投資，你目前一個商鋪是45萬，要45年才能回收成本，這麼長的期限，資金的使用率太低，而且未來期限太長，存在的不確定性因素太多，所以不建議你購買。

其次你要看資金的潛在機會收益。

你花45萬去買一個門面房，那你就會失去其他投資機會，其他投資會最保險的就是銀行存款。目前45萬拿去拿去銀行存款，可以買一些銀行大額存單，而一些銀行大額存單3年期年化利率可以達到4.18%，相當於45萬一年的收益就是18810元，如果按複利計算，45年之後連本帶息總共是265萬左右，這個收益率要遠遠超過你投資商鋪帶來的收益。

如果你能夠承受較大的風險去購買一些收益較高的理財產品，假如年化收益達到6%，那45年之後，你45萬連本帶息將達到584萬，相當於45萬增值13倍左右，這個收益要遠遠超過投資商鋪帶來的收益。

最後投資商鋪不是簡單的把錢投進去那麼簡單，而是要綜合考慮各種因素。

投資商鋪最近幾年比較火，很多樓盤在開發的時候都會附帶商鋪開發，但是大家在投資商鋪的時候不要隨便頭腦，一熱就投資，而是要綜合考慮各種因素。

第1個因素就是租金回報率的問題。

正常情況下8年到15年之間能夠收回本金才考慮投資，如果超過15年那就不要考慮。此外租金的年回報率至少要達到6%以上才比較保險，要不然潛在的投資機會就會超過投資商鋪產生的收益。

第2個因素要看商鋪的具體情況。

商鋪投資重點要看位置以及戶型，如果在那些人流比較大的位置，那可以考慮投資。另外商鋪的戶型，比如深度，寬度，高度等都是重點考慮的對象，因為這些因素都涉及到你能夠租多少價格。

第3個因素就是總體經濟形式。

前幾年有很多朋友都投資商鋪，但最近幾年都虧損了，特別是那些小面積，而且在位置比較偏的地方基本上都是虧損，因為目前在電商的衝擊之下，很多商鋪都很難存活下去，所以很現在很多店鋪都是關門的，特別是那些小商鋪更容易關門，所以目前小於50平米的商鋪一般風險都比較大。

當然那些面積比較大的商鋪，超過50平米的還是有一定的投資空間的，特別是隨著新零售的崛起，未來很多大型機構的的介入會對那些大面積的商鋪有需求，在那些人流和地段比較好的地方，大面積商鋪反而會有一些增值空間。

貸款教授

這樣的門面房，回報率太低，不用多說肯定不值得買，購買商業地產的時候，首先要考慮的第一件事，那就是要看看多少年能收回投資，也就是說回報率，45萬買的房子，年租金一萬，從字面上來計算需要45年才能完成回報，回報率2%左右，這個回報率實在有點太低了，因為商業房，產權才40年。

當然，也不能一棒子打死，從字面理解肯定是不能買的，但實際情況，你要看他的長期發展，主要還是看商圈，周邊人口密度，人口質量，還有就是門面房本身得心情情況，比如位置，門頭，格局，層高，方便性，做什麼生意好，哪些行業利潤高等等，如果這些都過關，那麼理論上也是可以賭一把的，所以要具體情況，具體分析，才能確定。

商業地產的投資，因為他各種情況的存在，所以再次買賣銷售的難度比較大，比如說稅費高，交易成本比較高，商業水電，按揭比例小，等等，最關鍵它是完全市場化的一個地產，只能做生意，其他的邊際功能一概沒有，比如戶口學區等等，那麼在購買之前一定要考慮，資金一旦投入進去，就是真正的不動產，還要考慮自身資金，來源，流動性等。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於房產的一些小常識，等你來哦。