我是北京地产老兵，资深地产人士，这是我在今日头条平台上发的关于柬埔寨房产投资的详细介绍，欢迎交流。
为什么考虑全球配置资产？
1、真实的经济下滑：因为地产老兵本人投资了一些消费类实业，对国内真实经济惨淡感触更深，比如说整条街上我的店铺生意最好，客流是其它店铺好几倍，而全年算下来其实并不赚钱，可想而知整条街其它商家更是惨淡赔钱，注意这里说的是真实的经济，大家日常生活都可以感触到，而不是媒体报道。
2、政策的原因，你懂得。
3、人民币汇率风险，大概率的事件。
以上几件事情，趋势越来越明显。真正在市场中激荡的人感触最深。
最近办离岸账户，最低门槛的香港银行卡，多家银行已在9月份陆续上调内地人办卡门槛。维持原低门槛的工银国际银行卡，在北京的工行见证开户，全北京各营业厅预约排队已经到2019年下半年，可见对市场嗅觉灵敏，先知的人很多。
马云成功，是能提前看到未来5年趋势。我们做投资也一样，要比别人提前认知。大家没看到的才是机会。
如果你对以上话没有什么感知，说明你不擅长做投资，那么你最简单的办法就是跟着身边优秀的人一起投资。去和这个时代最优秀的人合作，你会变得更优秀；去和这个时代最有前途的城市捆绑，你会越来越富有；去和这个时代最成功的企业谈恋爱，你会成为真正的人生赢家。
认知大势是投资配置最大的能力。
我们之前在房产投资时讲过，先考虑大势，再考虑区域，最后选择具体项目。如果大势对了，所有人买房都能赚钱，无非是城市选择不同、项目选择不同，而有人赚得多，有人赚的少。但是大势不对，你即使通过大量时间精力在2018年选择到全国最合适的项目，也很难赚到大钱。
投资，认识势很重要，是最大的能力。这就是说，投资配置，首先考虑大势，大的环境背景。不要在逆势中扑腾，又累，又吃不到肥肉。
持续国内配置，不一定是最优解，随着中国城市化进程和科技的发展，竞争越来越激烈，机会越来越少，往上的通道越来越固化。好的投资机会也越来越少，那么，手中的钱怎么办，怎么打理，是每个有一定积蓄的普通人士的现实问题。
全球化视野，范围更广，机会更多。为了谨慎客观，我们用排除法，来探讨一下投资机会。
很多人一提到海外机会，首先想到欧美发达国家，比如美国、英国。但是，欧美发达国家的城市化进程已经饱和，每个发达国家的城市化率都在75-80%，房地产在这些国家只是和我们国内纺织行业、钢铁行业一样的普通行业，并没有额外报酬。在发达国家的房地产行业，最大的并不是开发商，而是像链家一样的房产中介，说明这些国家房地产已经饱和了。
而房地产的核心其实是：在现有生产力的条件下，为了实现生产效率的最大化，而带来的人口聚集，这是本质。举例说，你开个纺织厂，需要熟练技术工人，需要高层次管理人员，需要方便的原材料供货，需要有销售渠道，以上这些，只有人口互相聚集在一起才能实现，才能带来生产效率的提高。
这也是为什么现在的全球发达国家，城市化率平均都在75-80%的原因，因为在现有的生产力下，每个国家的城市化率都在这个水平达到平衡，人口涌入带来的生产效率赚钱效率边际效应递减，然后达到城市化的平衡。中国现在的城市化率58-60%之间，而北京现在的城市化率已经率先达到75%，珠三角城市群城市化率已经达到80%。未来全国的城市化进程还会继续，但就像鱼尾巴一样，肉不大了。
看懂了以上这些，我们就知道，房地产是一个国家从城市化初级阶段向成熟阶段发展过程中的巨大红利，是自然规律，不以人的意志为转移的，就像人从小孩到少年到青年到中年成长一样。
所以，只有发展中初级国家，才有房地产。中国现在房地产接近尾声了。
GDP筛选（柬埔寨长达8年连续GDP增长全球排名前五）
发展中初级国家，很好排除，与其他地区经济疲软不同，整个东南亚的经济处于高速成长期。国际货币基金组织认为2017年全球经济增速前十位的经济体中有5个位于亚洲，其中就包括柬埔寨。柬埔寨以近乎于7%的GDP增速，在全球遥遥领先。东南亚是现在全球GDP增长最快的板块。我们继续用排除法。印尼、越南反华，首先排除（虽然越南现在经济增长迅猛）。马来西亚这些国家已经死气沉沉，失去生机，很少有机会。泰国只有旅游业，经济增长慢，同时泰国的房产在中国已经销售了6、7年以上，现在去买已经是接盘侠失去先机。买房切入时机很重要。
越南和柬埔寨的GDP连续8年在世界排名前五，发展非常迅猛。越南柬埔寨不仅有旅游业，同时有工业，承接了中国日本韩国的大量制造业和加工业，中国的服装纺织，富士康电子，韩国的三星手机都已经转移到越南和柬埔寨。但是越南反华严重，所以我们从经济增长角度比较，只考虑柬埔寨。
货币筛选（柬埔寨是世界第3大美元资产国，正宗美元资产配置）
大多国家都是用的本国货币，比如泰国是本国货币泰铢，越南是本国货币越南盾，而我们出国这些出国是要寻求美元资产配置，以抗人民币汇率风险，如果买这些国家资产那么还不如呆在国内。
而柬埔寨，是世界上第3大美元资产国，柬埔寨所有的资产都以美元计价，美元是流通货币，所以柬埔寨的房产是正宗美元资产。我们不仅是在投资房产，更是在进行美元资产配置。
同时，柬埔寨无外汇管制，不管多少钱，都可以随意进出国境。不用担心将来钱转移不出来。
人口增长（柬埔寨首都金边全球人口增长率排名第1）
柬埔寨首都金边全球人口增长率排名第1。
因为之前的红色高棉事件，很多老人去世，现在的柬埔寨平均人口年龄只有27岁，非常年轻，大多数人都可以形成劳动力。也因为之前的红色高棉，现在的柬埔寨人对和平时代非常珍惜，我们在当地和很多开tutu车的，餐厅服务员，街边卖杂货的柬埔寨人聊天，所有人都跟我们讲，他们很爱现在的和平社会，这是他们最大的愿望，他们很感恩现任总理洪森带来的长达20多年的和平。
柬埔寨的人口自然出生率是5.4%，全球排名第1。每个家庭平均有4-5个孩子，他们一般17-19岁就结婚生子，所以可以推断，他们现在平均年龄27岁，那么他们的孩子现在大多7-9岁，这些孩子在10年后就17-19岁需要结婚成家。所以，柬埔寨在未来10年内，住房家庭需求将增加5倍。这是房地产增长的强大需求动力。
另外，柬埔寨所有的大学都在首都金边，全国各省的孩子上学都会来到金边，并在这里就业。就像我们全国各地的年轻人都涌向北京、上海就业定居一样。可以说，柬埔寨全国的人都在每年陆续不断的涌向首都金边。
同时，柬埔寨首都金边的外国人比例很高，每10个人里就有1个以上的外国人。这些外国人里日本人、韩国人、台湾的，欧美的比较多，去柬埔寨淘金也比较早，大约在7、8年前就已经去柬埔寨。中国人是3、4年前开始涌向柬埔寨，真正大量去是在去年和今年，随着中国一带一路政策的发展，中国很多大型央企去柬埔寨合作修路建桥，建发电站之类，也带动了跟这些央企合作的大量中小企业过去。
现在网络上查到的信息已经很滞后，因为这个国家发展很快，很多在柬埔寨做生意的中国人，都是隔2-3个月就往返一次回国探亲，然后再回到柬埔寨就会觉得每次下飞机都翻天覆地的变化，确实是，这种发展中初级国家，到处是机会，到处都在发展。
正是由于排名第一的人口出生率，加上大量的外国人涌入，柬埔寨首都金边的人口净增长加起来全球排名第一并且遥遥领先。所以，房地产的需求和增长潜力非常大。
政权稳定
柬埔寨是法国体系政权，君主立宪制。柬埔寨现任总理洪森60多岁，已经执政20多年，并且非常受百姓的爱戴，执政非常稳定，这点完全不用担心柬埔寨的政治经济的稳定性。而且我们考察时多次跟当地百姓聊天，都是一致的很热爱和平，珍惜和平，希望政权稳定。
并且，柬埔寨和中国关系很友好，边境接壤，中国也绝不允许在周边发生战乱，而且柬埔寨现在是一带一路多个国家的中心，现在正在中国的支持下建多条通往亚洲国家的泛亚铁路，未来会是东南亚经济中心。同时，越南和柬埔寨都在学习中国发展模式，很聪明，我们相信它的经济发展，也相信房地产发展。
网上的很多信息确实不准确，很片面，我们经常会觉得柬埔寨越南很穷，毒品泛滥，越南新娘卖到国内之类新闻。信息都是滞后的，就像10几年前的欧美人看待中国认为我们很穷还穿着古装一样。现在的越南胡志明市已经高楼林立，号称小香港。而柬埔寨也没有传说的毒品泛滥。他们属于小乘佛教，每个人都有信仰，很善良，就是一个热爱和平的积极向上发展的国家。
发一张柬埔寨随拍的夜景图，大家感受下夜晚繁星点点，多么的繁华。
同时，网上传的柬埔寨当地治安有飞车党抢手机抢包，很多都是旅行社导游们的夸大其词，然后就口口相传开了。其实柬埔寨首都金边的治安非常好，可以说比国内大多数城市都要好，几乎从来看不到接头打架的，看不到吵架的，并且从来听不到路上车辆鸣笛，都是很友善的。
另外，柬埔寨的收入水平。在首都金边当地，收入低的在600美金/月，会点英文的收入在1000美金/月，会中文的收入更高。做小买卖比如出租车司机每个月收入都在1500美金以上。所以，当地人的收入水平不低的，月均7000块已经比国内任何一个二线城市收入高了，我们有什么资格嘲笑别人。网上传闻的收入300美金那是全国平均，并不是金边的水平，柬埔寨收入差别还是很大的，大家一定想不到豪车劳斯莱斯全球销量的1/3都在金边，路上经常能看到劳斯莱斯。
所以，网上那些关于柬埔寨政权、人民收入低的信息都是落后的不准确的。
柬埔寨首都金边现在是欧洲国家评比出的全球最适合养老的城市，前几年这个称号是曼谷。
很多东西，都得亲自眼见为实，网上的东西不一定是对的，认知误差。
以上是讲的柬埔寨的宏观方面，下面讲微观的首都金边房地产市场。
柬埔寨的房地产开发商有本土的，日本台湾的，还有国内的开发商。值得一提的是本土开发商水平很好的，都是请新加坡之类的设计，水平并不差。
放一张本土开发商正在施工的外立面照片，比我们国内的干净利落多了。而且你们留意了吗，有3个不同的架空层空中花园做休闲平台。房子挺高的，图片太大被我截去一半。
现在已经建成的房地产项目，大多是本土和日本台湾开发商的，因为中国人进入的晚很多项目现在还没交房。
买房不能只听开发商的宣传。做为专业投资人，我们考察了柬埔寨首都金边的多个已入住项目，来调查出租率，租售比，都是哪些人租房。这些对于我们很重要。
我们考察了很多项目。以下是地产老兵拍的已入住项目照片，品质还是不错的。柬埔寨金边的房产都是精装修交房的，没有毛坯房概念。
记得这套房的租金就有2000多美元一个月。
这是天台游泳池往外看的风景，到处都是起的高楼，这个国家现在生机勃勃，下面这张图像不像90年代的北京？另外，游泳池基本都是这边项目的标配，并不是豪宅才有。
结论是，我们考察的5个已入住项目，几乎所有项目的出租率都在95%以上，一栋楼没有几套可租，你想要有些楼层户型的话只能在前台登记排队。
而且，所有这些项目的租金都很高，比如我记得一居室60来平的租金在880美元，二居忘了多大面积了租金在1700美元，还有租金2000多美元的户型，而且都是满租。
下图这是偶然浏览柬埔寨华人网站上的房屋租售信息，可以看到他们普遍的市场租金真心很高。
另外下图是我拍的一个在售项目公示的周边
已建成项目租金回报图。实际调研也确实是这样。租金收益很美好。
我们根据周边项目的售价测算了下，这些已入住项目如果按周边在售楼盘价格算，租售比可以达到7-7.5%，而且几个项目的租售比出奇的一致，这就说明，当地市场的房产租售比平均就是7-7.5%这个水平。北京现在的租售比平均是1.8%，大家可以对照自己家的房子来测算。
如果去年或前年买金边的房，租售比更能达到10%或以上。是因为每年房价涨的比租金快，所以现在租售比降到7%。但是我们现在以7%的租售比切入，也是非常合适的。最简单你都可以理解成，买了一个美元理财，每年的利息回报7%。非常合适稳妥。你想想，国内现在哪还有这样的稳妥收益机会。
总之，把身边多余的钱在柬埔寨置换成美元资产，配置一套房产，每年收租7%，做为一个防不测风险，留给家人和子女稳定现金流。非常好的事情。
金边房地产市场平均价格在2000-2500美元/平米，核心地段类似北京国贸CBD或三里屯这样的位置价格在3500-4000美元/平米。不管价格高的或低的，租金回报率都能达到7-7.5%左右，就是说核心位置租金也会更好。市场主流的房产总价在折合人民币80-100万之间。
大家关心的房产租赁，交房后怎么出租打理，这个事情很简单的。国外的开发项目，每个项目一楼都是大堂，都有前台，负责所有租赁事宜，同时提供洗衣、邮递、租车等服务，我们这次调研租赁市场也是去每个项目的大堂前台装成租客打听真实情况。
同时，柬埔寨也有单独的房产中介，现在21世纪、世邦魏理仕、泛亚地产等全球连锁的房产中介都在金边有门店。所以租房这个事其实很简单，完全都是成熟的租赁服务市场。
柬埔寨的银行利率都比较高，你去银行存美元一年的定期，存款利率能达到5%，非常合适，同样你去贷款利率也很高在8%。当地人买房贷款利率就在8%左右，外国人买房，有个别开发商对中国人可以提供贷款也在8%左右，我个人觉得还是很合适的，我特意精算过，如果对于短期持有考虑3-5年内卖掉，贷款的资金回报率更高。比如说精算的买市场上性价比高的一居室总价70万，首付三成只要21万，月供每月4000块，等交房后租金就可以抵月供了。
然后房子分为现房和期房。现房比期房价格会贵一些，需要全款买房，能立即收租金。期房不能立即收租金，但柬埔寨所有的期房项目基本都是可以分期付款，交房周期在2-2.5年左右，你签合同时首付先付30%，如果一套房总价80万，首付就在25万左右，剩下的在2年的时间内每季度付一次钱，直到交房时付清。这样资金利用率比较高，我个人比较建议。但是毕竟是刚开始发展的房地产市场，挑选期房也需要很专业的能力，对市场对开发商背景非常熟悉，一定要跟着专业人士进行。
柬埔寨还有一个城市交西港，海边城市，这个地方的房子不能买，如果有人向你推销西港的房，都是昧良心别有用心的。我简单提醒下。
房地产发展临界值
所有的国家，在人均GDP1000美元的时候，是一个房地产发展临界值。低于1000美元时，说明这个国家发展很穷，百姓主要解决日常的吃饭和穿衣这些基本需求和工业需求。人均GDP1000美元以上时，已经迈过了基本的衣食阶段，开始对住有了大量的需求，这是房地产发展的临界值指标。
大家可以研究所有的发达国家，包括美国、英国，都是在人均GDP达到1000美元以后开始了房地产的长期上涨势头。
中国也一样，2003年时，中国人均GDP1200美元，刚刚跨过临界值，开始了长达20年的房地产雪坡红利。
柬埔寨去年人均GDP刚突破1100美元，今年1200美元，基本的衣食需求都得到了满足，现在已经开始城市化进程，将迎来房地产长达10年以上的长牛势头。
现在正是介入这个国家首都，分享城市化进程带来的房地产发展的长期红利，是大肉。
分享一个柬埔寨金边现在的市容市貌小视频，大家感受下，是不是房地产市场正处于临界值，即将迎来长期大发展呢？
很多人，因为不专业，所以只能看到眼前的，看不到以后的发展规律，所以不坚定，半信半疑，觉得柬埔寨是个小国家，能跟中国比吗，能发展起来吗，政治稳定吗，治安安全吗等等。
对于这个问题，有很好的例子给我们信心，那就是越南。越南和柬埔寨接壤，地域文化、饮食习惯等都很接近。越南因为实现和平时期，开始发展的年代比柬埔寨早10几年，所以越南现在的发展也领先柬埔寨。就像两个人在操场跑步，一个人起跑早，另一个人起跑晚，但都会走过前人走过的路。现在，越南的房价已经翻了几倍，胡志明市里的房价现在已经3-5万人民币每平米，这些都是你所想不到的。那么，柬埔寨也要走过同样的路，城市化发展的进程是自然规律。
大多数人，总是要等到已经呈现了，才一窝蜂涌进去。到那时，机会就不叫机会了。每个人都想想自己过去几年的投资房地产，是不是就是这样的真实写照，觉得自己聪明反被聪明误呢。
我们中国人已经刚刚切身经历了长达20年的房地产红利，跑到正处于我们20年前的国家发展水平一样的初级国家，具有很大的认知优势，是降维打击，我们要利用好自己的优势，做20年前来中国淘金的外国人那样。
我是北京地产老兵，资深房地产人士。国内房地产随着城市化进程接近发达国家75%平均水平，进入平衡期。我们寻找像20年前中国刚开始发展的国家，享受城市化进程带来的长期巨大红利收益，一起抱团投资配置。
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