李新仁

首先说下商住公寓和住宅的区别吧;

1.住宅的产权都是70年的，而商住公寓的产权都是40年的！

2.住宅可以通过商业贷款和公积金贷款进行购房，商住公寓只能通过商业贷款！

3.住宅可以首付30%，贷款70%，时间长达20-30年；而商住房则是10年的贷款期限，甚至最低首付50%！

4.商住房的贷款利息远远高于住宅贷款利息！

5.商住房的出收税费远远大于住宅的交易税费！

6.商住房不能落户口，没有学区房概念，而住宅都可以！

7.商住房是按照商业的水电煤价格计算，远远高于住宅！

那么商住房还有投资价值吗？？

我直接回答你，没有！！！因为我的朋友在上海就购买了一套商住房进行投资，在2014-2015年的房地产爆发时期，大部分的住宅都是一个倍数的增长，而商住房则不是，所以我的朋友后悔不已！

再加上后来商住房被取缔，脱手也成为了大问题，不但有价无市，并且还没有升值空间，只能放在手里，靠着仅有的一些租金回报率来果腹！！但是相比住宅，商住房的水电费又是非常高的，所以势必会导致租金有所下降！

那么总体结合来看的话，现在的商住房除了“便宜”，一无是处！租金回报率比不上商铺，升值空间比不上住宅，就连脱手甩卖都是老大难的问题，因此不建议投资商住房，它其实更像是房地产发展里一个钻空子的畸形产物，未来大概率会被继续取缔和排挤！

⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经和投资背后的真正逻辑。一家之言，欢迎批评指正。

琅琊榜首张大仙

不管房产税来不来，按当前行情来看，商住类房产都没有投资的价值！

先看看北京针对于商住房买卖的规定：

在2017年3月26号日前，北京市面上的商住类房产销售火爆，很多开发商偷换概念，大力宣传商住两用，把原来用来办公用的房子当成住宅可卖，这类房产不需要购房资质，不限制购买套数，可以贷款，而且有的寺方已经形成了相对比较成熟的住宅小区，相关配套设施也是按照住宅类的房产来配套的，吸引了大量购房者，尤其是那些来北京不及没有购房资质的外来人口。但当时一纸令下，将商住类房产彻底打入谷底。

看看现在关于商办类用房的买卖条件吧。

1. 之前已出售给个人的可以再出售给个人。也就是说，之前是个人买的，还是其他个人也能买，之前没卖掉的，现在不能再卖给个人了，只能出售给企事业单位，这样居住环境可想而知，你在这间房里过日子，别的房间里全是办公的，小区里出出近近的各色人等全不认识，居住安全可想而知。上班来，下班走，谁会爱呼所谓的公家环境呢，居住条件也难以保证。试问一下，这样的房子谁愿意要呢？

2. 关于购买条件，不论是否京籍，都要有连续60个月的社保或纳税记录，而且名下不能有房，这一下就去掉了大部分人

3. 关于价格成本 ，目前来看北京市场上的商住类用房价格，同比周边住宅类房产并未占扰明显优势，即使相对便宜一点，但不能贷款就堵住了绝大多数人想买的道路，同样的钱，可以付个首付，买个更好更大的住宅忌不乐哉，再加上商水商电，生活成本明显更高，就更没有理由去买商用住房了。

综上，国家政策的出台，直接给商办类用房泼了一盆冰水，已经买了的，就先这么住着吧，想出手，难。最关键的，这些房子都是50年产权，和普通住宅70年产权不一样，目前国家已经明确70年产权到期后自动续期，但对于50年的，仍未有明确说明，存在着很多的不确定性。

按当前情形来看，不管自住还是投资，商住类用房都不是首选。

小崔聊房

在本该用来建写字楼、商铺的40年产权的土地上，建了用来居住的房子。

这种房子，我们称为类住宅，也是大家口中的公寓。

本质上，地价决定了房价。在土地成本上，公寓跟住宅的地价极其悬殊。

投资的人群，是怎么想的？

销售人员口中的卖点：

1、价格便宜。一般来说，平层公寓价格只有同地段住宅的50%左右，挑高公寓只有住宅价格75%左右。并且大部分都是精装交付，装修的精致程度也确实非常厚道。

2、地段好，大多靠近地铁或商圈。

3、不限购。手里有点闲钱，想要在投资圈里跃跃欲试。

4、投资回报率可达5%到8%（一二线城市）。

总之，这群人觉得，投资公寓怎么着也得比投资变现来得快。

所以，好多开发商也会把写字楼或者商业楼改成公寓，租给小白领，资金回笼快。

但是，缺点也很多。

1、政策不稳定。上海在去年就出台了严禁商改住（即商业性质公寓）上市交易的政策，后面又会产生什么样的变动，不可知。

2、转手困难，成本税费高。

3、升值空间不大。

如果是抱着买了增值就卖的想法，那就不要投资了。

房产是典型的长周期产品，手续明显复杂，变现麻烦还需要打理，投资楼层、投资位置、投资面积、投资城市等等从小到大的问题也需要多方考量。

申云房产拆迁律师团

商住公寓跟住宅的区别：

1,商住公寓属于商业投资类产品，住宅是带有保障性质的居住类产品；

2,商住公寓不限购，全国主要中心城市住宅大多都已限购；

3,商住公寓首付需4.5~5成，贷款最长10年期；首套住宅首付一般2~3成，贷款最长30年期；

4，商住公寓税费高，住宅相对税费低；

5,商住公寓一般不能落户口、不带配套学位；住宅一般都有相应的配套，可以正常落户口；

6,商住公寓用地大多都为40年产权，个别也有70年产权；住宅用地一般都为70年产权；

7,商住公寓大多水电属于商业性水电，收费略高，住宅为民水民电。

不必担心房产税，房产税问题很多年前就再提了，至今相关部门也没没有拿出方案，更没有落实执行，即使拿出方案，也会先在个别城市试点，头条里面大多数人暂时没机会交这个税了。

商住公寓投资，适合已经没有购房名额，资金宽裕并且打算长期持有，以收租金为目的的朋友。如果有名额购买住宅，首套房建议还是购买住宅为好。

红本在手

先看功能，住宅和公寓有相同的部分是居住。住宅面积更宽泛，几十平米到几百甚至更大。而公寓一般在几十到上百平。

再看附属的土地年限，这个不是绝对，一般是住宅70，公寓40。关于土地年限到期之后的实力支出现在还不确定，但是一般以住为主要目的的购买，基本都是选住宅

第三，常见处置方法。住宅一般都是首套，自己住或者出租别人，收住宅类租金。而公寓一般都是投资产品，出租做住宅或者办公都可以。有些公寓尤其位置好的loft，是小型办公首选

所以，两者的区别不仅仅在于土地性质，更多的是由于土地性质而在开发层面做出的产品选择，您要是选择，可以考虑如何更符合你的实际需求和收益。

北戴河海景房推荐

土地年限有永久，70年，50年，40年。划拨用地是永久年限，住宅用地是70年。土地年限是规划局在初期就规划好了的。有些开发商看到住宅变现能力较高，纷纷用过各种手段打擦边球进行住宅房屋建设，这就是公寓的由来，同时公寓这一品类在国外也有很长的历史。公寓总价费用低，但居住环境跟物业管理水平高低成正相关，所以对比住宅他的升值空间会比较小。但在部分城市由于限购的政策，公寓产品也成了香饽饽。

佑良丞

公寓比较强调需求(在此不再论述其优缺点，有投资的人都应该清楚了)，以自身为例，本身佛山定居，已经有房子，但老婆老家福州，有时候会回去，福州好点地段符合自身要求的，均价约4万~80方就要320了，不想花这么多钱，刚好公寓就满足我需求，挑高复式做2层，地段好，2.4万*46=110，就1/3价格，江滨+地铁+公园，挺好的。

大G大大

相信题主的这个问题，问到了很多人的心里话，在进行房产投资的时候，我们常常会想到三种产品就是住宅、公寓还有商铺，那么这几种产品很多朋友就会在想，究竟我们投资哪一样会比较好呢？住宅好还是公寓好呢？还是商铺好呢？商铺跟公寓都是商业性质的，那么在这里我就跟大家讲一下公寓跟住宅的区别，公寓大部分是商业性质的，住宅是住宅性质的，公寓的水电也是商业水电，住宅的水电是民用水电，他们的市价都不一样，而大部分地区的住宅附带的价值很多，我们买住宅房主要是为了学位还有户口，那么公寓是没有的，当然现在我所在的区域佛山这个城市是已经放开了公寓，购买公寓就可以积分入户入学，这样的政策，这个是每个城市都不一样的，当然因城而异，但是在这里我只讲大部分地区。从产品上来讲，公寓的设计跟住宅也有着明显的区别，公寓普遍是不会带有阳台的，然后会一梯好几户，甚至几十户都有，那么住宅呢，我们国家是有明显的住宅要求标准的，所以住宅一般是一梯两户或者2梯4户，三梯6户等等这样一些比较适合人性设计的标准。

楼盘先生

其他角度都不说了

公寓缺乏金融属性。

因为银行不接受公寓的抵押。

目前中国只接受住宅的抵押。

我个人还是更看好住宅。

风险财务顾问刘钦

公寓是商业地产，不存在惩罚式递增税，适合闲钱较多的地主囤积。

關鍵字: 房产 财经 商住