河西江東板塊看點十足，同時也頗具爭議。這裡坐擁萬達、金鷹兩大商業體，既有豪宅扎堆，又有大片保障房。而作為鼓樓和建鄴的交界區域，兩區的區界的迷之走向帶來的學區劃分，也造就了“天價保障房”。
1、河西保障房：自帶區位優勢
在集慶門大街這條路上，積賢雅苑、精金花園和佳和園都是保障房，與老牌豪宅星雨華府、新貴東原印長江共享河西中的配套，在“出身”上就甩其他板塊的保障房好幾個河西南。
這三個小區也代表著三種典型的保障房形式，而這三種保障房在上市條件上也存在差異，簡單來說：
積賢雅苑代表產權調換房。產權調換房交付後可以立即上市，需要交納50%的溢價收益金。
精金花園代表經濟適用房。經濟適用住房需要滿五年才能上市，需要交納50%的溢價收益金。
佳和園代表拆遷安置房。拆遷安置房也需要滿五年才能上市，但不需要繳納收益金。
但實際上，同一個小區會存在各種種類的保障房，如：廉租住房、公共租賃住房、保障性限價住房等，十分混亂，很多人會搞不清，但這不重要。如果購房者沒有特殊要求的話，一般中介推薦的房源都是滿五年且沒有收益金的拆遷安置房。
其實，經濟適用房是2015年之前的說法。從2015年7月開始，南京就實施了新的住房保障政策，其中，經濟適用房、中低價商品房等購買型保障房並軌成共有產權房。而在政策實行之後，
南京江南六區的保障房被整合為貨幣補貼、住房租賃、產權購買三類。而在此前，南京保障房的形式至少有7種：廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、保障性限價住房、中低價商品房、產權調換房、拆遷安置房。
買房君跟隨鏈家中介實探了這三個保障房小區，給各位帶來河西保障房的真實情況。
2、積賢雅苑：體量小、品質高、自住居多
在看房前，中介好奇地問到：“您為什麼要買安置房？”我說：“因為安置房便宜啊！”這位96年的小哥沒再說話，帶我來到了積賢雅苑。
積賢雅苑緊鄰東原印長江，體量很小，只有4棟樓，是2014年左右交付的保障房。從外立面來看，小區的品質是三個保障房裡面最好的。小區安保、門禁也很嚴格，底商基本都在正常營業。
積賢雅苑
中介告訴買房君：“這個小區自住的居多，大多數都是產權調換（產權置換）房，很少有買賣。”
根據鏈家數據，小區最新成交的時間是去年6月，房源為76.8平米戶型，成交均價為42318元/平米。
買房君發現，該小區在2015年成交的均價為22071元/平米，戶型面積也是76.8平米。可以說，
該小區二手房價格三年漲了超過2萬/平米。
就在看房的過程中，中介又問了一遍：“您真的要買安置房嗎？”
我說：“有什麼問題嗎？”
他耿直地說道：“因為河西這邊基本都是改善，很少有人會選擇安置房。說實話，安置房環境差、品質也很一般，層高低，住起來舒適度不高。而且河西的安置房價格並不低，我從業到現在還沒有客戶要買安置房。 ”
3、精金花園：體量最大、95%都是租客
精金花園（河北村八百畝地塊保障房）北臨蘇寧睿城，東望積賢雅苑，毗鄰河西標誌性建築——萬達廣場。該小區也是江東板塊體量最大的保障房項目，共14棟高層住宅。雖然和積賢雅苑只有一路之隔，但兩邊的生活氛圍差距卻十分明顯：精金花園的底商基本空置。
對此，中介解釋道：“這邊靠近地鐵站和萬達廣場，底商其實不重要。對面積賢雅苑就有，還有就是這個小區剛交付不久，底商還沒配置到位。”
小區在管理上稍顯鬆懈，大門基本不開，只開南側的小門，也不需要門禁，任何人、任何時間都可以隨便進出。
小區內部綠化非常簡單，甚至可以說是簡陋。
中介表示：“精金花園是經濟適用房，當時拿房的價格比市場價低很多，許多家庭都分到好幾套，所以出租的比較多。這裡住戶有95%都是租客，在管理上沒那麼嚴格。”此外，中介還透露：“目前，精金花園兩室一廳的租金在4200—4600元/月，具體要看裝修。”
精金花園去年年初才交付，當時拿房價格僅為13900元/平米 ，而東原印長江的地價都已經20100元/平米了。小區未滿五年，目前鏈家網上尚無成交記錄，掛牌均價在38133元/平米。
這時，這位96年的中介小哥第三次問我：“你確定要買保障房嗎？”
我說：“你有其他更好的推薦嗎？”
他說：“其實這邊有很多老小區，環境談不上好，但住起來不壓抑。河西這邊賣的就是配套，品質什麼的其實都不太重要。像積善新寓和丹桂居這些老小區，因為靠近地鐵、萬達，價格在3萬6、7，比安置房好多了。”
4、佳和園：“天價”學區房
有位業內人士稱佳和園為“一隻妖孽”。
首先在外觀上，黃白相間的外立面即使在霧霾天氣也使人“眼前一亮”，讓人難以接受這是河西“富人區”的建築。
但佳和園在二手房方面卻扳回一局。該小區因為坐擁琅小分校科睿小學和匯文初中雙學區，價格上“吊打”區域其他保障房，超過6.2萬/平米的掛牌價與旁邊的蘇寧睿城平起平坐，甚至比區域內老牌品質豪宅星雨華府還高約1萬/平米（星雨華府鏈家掛牌價為52681元/平米）。
這與建鄴、鼓樓的區界劃分有著密切聯繫。
集慶門大街以北的萬達廣場區域屬於建鄴，而同屬路北側的蘇寧睿城（包括住宅和寫字樓）、佳和園都屬於鼓樓，這使區域內學區住宅身價陡增。而位於建鄴的老牌豪宅星雨華府，雖然不服，也只能憋著。
但實際上，佳和園是三個保障房裡面品質最差的一個。2009年交付的小區路面已經坑坑窪窪，綠化也一言難盡。而在名校學區光環面前，這些都不重要。
中介告訴買房君，“佳和園面積越小的戶型單價越貴，大多數人都是買來給小孩上學的，掛個學區。對於品質什麼的不講究。”
佳和園成交房源截圖
結語：除了河西，南京還有岱山、丁家莊等知名的保障房片區，但這些地方遠離主城、位置偏遠，關注的人並不多。實際上，這些保障房片區自帶的配套已經基本完善，未來也有地鐵規劃。關於岱山和丁家莊的保障房情況，買房君將在下週奉上。
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