環京已見底？
在四年前入股碧桂園嚐到甜頭後，平安系向“非典型房企”華夏幸福再拋橄欖枝。
近日，華夏幸福公告稱，公司控股股東華夏控股基業控股股份公司（下稱“華夏控股”）、實際控制人王文學已與平安資產管理有限公司（下稱“平安資管”）簽訂《股份轉讓協議》。
根據協議，華夏控股向平安資管轉讓1.7億股華夏幸福股份，約佔公司總股本的5.69%，每股價格為24.597元，轉讓金額總計42.03億元。本次轉讓完成後，華夏控股持股比例將從此前的41.98%降至36.29%，但仍為上市公司控股股東，王文學仍為實際控制人。
這是繼2018年7月後，平安資管第二次增持華夏幸福股權，加上此前的137.7億元的轉讓價款，平安系在華夏幸福的投資已接近180億元。
交易雙方還確認，上市公司董事會結構不因本次股權轉讓而改變。本次交易前，華夏幸福董事會由9席組成（含3個獨立董事），華夏幸福提名和當選的上市公司非獨董4人，平安資管提名的上市公司非獨董2人，雙方決定維持上述董事會格局。
本次交易前，華夏控股向平安資管承諾，上市公司2018、2019、2020年歸母淨利潤分別不低於114.15億元、144.88億元180.00億元。若上市公司前述任一會計年度實際淨利潤小於承諾淨利潤的95%，則甲方應予補償。
財報顯示，2018年前三季度華夏幸福實現營收451.41 億元，同比增長 46.41%；歸母淨利潤 78.78 億元，同比增長26.49%，毛利率和淨利率分別為 45.4%和 17.5%，較去年同期下降 11.1%和 2.7% 。上述78.78 億元利潤距華夏控股2018年的承諾淨利潤114.15億元仍有差距，能否完成依然存疑。
2015年4月，平安系曾以每股2.816港元認購碧桂園22.36億股，佔後者發行股份的9.9%。隨後，碧桂園業績異軍突起，股價也開啟主升浪。2018年2月中上旬，平安系在二級市場大舉減持碧桂園3132萬股，套現4.55億港元。若以增減持時股價估算，平安此次在碧桂園上的獲利至少5倍以上，儘管如此，平安目前仍為碧桂園第二大股東。
部分業內人士告訴時間財經，平安系的投資眼光向來精準，除了外界熟知的陸金所、上海家化、汽車之家，碧桂園外，還重倉持有融創、綠地、金地等多家房企的股票。至於能否在華夏幸福身上覆制“碧桂園奇蹟”，不能一概而論，畢竟它也有上海家化這樣頗具爭議的項目。
“及時雨”平安
1月19日，華夏幸福發佈2018年1至12月經營簡報。數據顯示，公司2018年實現銷售金額1634.8億元，同比增長7.45%；實現銷售面積1502.2萬平米，同比增長57.56%。其中，非京津冀區域2018年實現銷售面積774.12萬平米，同比增長143.7%，佔總銷售面積的51.53%，公司“產業新城+房地產開發”的異地複製模式逐漸開始貢獻業績。
華夏幸福成立於1998年，最初業務為房地產開發，隨後數年持續探索產業新城模式，併成為該領域龍頭企業。從克而瑞年度銷售額計算的行業排名來看，華夏幸福已從2012年的並列第20位，到最近幾年保持在前十左右。自公司2011年借殼上市以來，淨利潤增速亦始終維持在30%以上。
產業新城模式的缺陷在於前期資金投入巨大、開發週期過長，因而早期並未受到傳統開發商的關注。2002年6月，廊坊固安工業園區奠基成立，華夏幸福進入了在那個時代看起來“不怎麼賺錢”的新領域。
在這一階段，房地產作為支柱行業發展突飛猛進，土地資源成為核心競爭優勢，華夏幸福因此錯過了行業黃金時期的發展紅利。但另一方面，“偏安一隅”、深耕十多年後，公司的產業新城模式也逐漸獲得市場認可。
從2002年起至2013年，固安財政收入增長24倍，位居廊坊市首位。固安全縣2013年完成GDP105.1億元，華夏幸福開發區域佔比高達81.1%，帶動該地經濟由全市倒數第二晉身縣級三甲。與此同時，固安縣的人均GDP也由2005年的7339元，增長至2016年的4.65萬元，增幅超5倍。
2011年，華夏幸福借殼國祥股份完成上市。融資渠道拓寬後，公司逐漸在全國範圍內佈局核心城市群周邊，包括長三角、珠三角、中原區域等。在此過程中，華夏幸福也完成從傳統開發商向產業新城運營商的轉變。
2013年後，華夏幸福搭乘京津冀一體化東風，加快培育產業發展服務這一核心競爭力，並縮短產業新城模式的開發週期。數據顯示，2014年至2018年一季度，公司銷售額複合增速達42.01%。
儘管近幾年環京房價大漲為華夏幸福帶來可觀的利潤，但是2017年環京調控後的蕭條也為公司敲響警鐘。自2017年下半年開始，環京多地頒佈嚴格的限購限貸政策，使得華夏幸福在該區域的銷售受到較大影響，資金回籠壓力增大。與此同時，產業新城模式前期投入巨大，在去槓桿背景下面臨較大的資金壓力。
華夏幸福對此也有所察覺，並在2017年年報中承認當前業務面臨的種種境遇，平安系隨後的出現堪稱“及時雨”。
複製碧桂園奇蹟？
2018年7月10日，華夏控股與平安資管簽訂《股份轉讓協議》，約定向後者轉讓5.82億股公司股份，佔公司總股本的19.70%，轉讓價格確定為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。本次權益變動後，華夏控股及其一致行動人持股比例降至42.67%，平安資管及關聯方持股比例為19.88%，正式成為公司第二大股東。
中銀國際研究認為，中國平安控股股東為深圳市國資委，華夏幸福成功引入國企背景企業有助於公司在業務範圍及質量方面得到延伸；同時，平安不動產在地產及產業園領域的經驗及佈局使得雙方優勢互補、彼此賦能。
上述股權變動前，華夏幸福屬於單一大股東，實際控制人王文學在董事會擁有除獨立董事外全部席位。本次股份變動後，平安資管將擁有兩名董事席位。
9月13日，平安人壽提名孟森、王威作為第六屆董事會董事候選人。隨後有傳聞稱，平安董事長馬明哲曾力邀華潤置地執行董事吳向東擔任華夏幸福高管，一同前往的還有華潤置地高級副總裁、首席財務官俞建。
12月4日，俞建獲任為華夏幸福聯席總裁，分管財務及融資等業務。據界面報道，吳向東已確認加入華夏幸福，他的新職務為華夏幸福的副董事長，這一任命將很快下發。
但據克而瑞數據顯示，2018年華夏幸福銷售額為1680億元，在TOP30房企排名中已掉出前十，掉至第13位，與2017年相比下降四個名次。觀點地產認為，如何重提速度，如何為產城業務蓄力，依舊是華夏幸福前方的巨大挑戰。
中信證券則稱，應該“以戰略眼光看待華夏幸福拐點”。2015年4月，中國平安入股碧桂園。後來的歷史證明，2015年上半年是中國低線城市的市場底部。2015至2018年，是以碧桂園為代表的低均價快週轉模式全面勝出的三年。
以此類比，中信證券相信，2018年底同樣很可能是環京市場的底部，且未來三年在核心城市周邊區域的開發機會，或許是房地產行業最重要的機遇所在，而華夏幸福已在能力和區域方面都做好準備。（北京時間財經 胡飛）
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