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跟大规模征地说再见
在全国人大今年最后一次常委会上，农村土地制度改革一系列立法行动成为关注焦点，特别是土地管理法、城市房地产管理法联袂推出修正案，将从法律层面缩小征地范围，终结非农建设必须使用国有土地的“华山一条道”历史。按自然资源部部长陆昊的话说，就是要为农地入市扫清法律障碍。
大树底下不长草。不缩小征地规模，不跟大规模征地说再见，农村集体建设用地就很难入市。每年近2000万人进城，农村人减地不减，“空心村”成为天量存量建设用地的代名词，但农村土地无法通过入市与国有土地公平交易竞争，造成城市与农村建设用地双增加。在城市化过程中，政府主导土地资源配置，“要农村的地不要农村的人”，土地越占越多，城市面积越摊越大，人口密度越来越低。1990年以来，主要城市群建设用地平均扩张了4倍以上，不少地区热衷搞大建筑、大体育场，小县城大广场、小城市大马路成了不少地方的“特色”。但我国人均耕地仅为世界平均水平的四成左右，大规模征地，城市摊大饼，对耕地资源形成威胁，对未来发展形成挤压，已经难以为继了。
资源节约是环境保护之本。党中央强调，生态环境问题归根到底是资源过度开发、粗放利用、奢侈消费造成的。据自然资源部数据，2017年全国国家级开发区工业综合容积率最低仅为0.09，建筑密度最低仅为7%，工业用地税收最低只有100万/平方公里~200万元/平方公里。全国人均城镇工矿用地147平方米，人均村庄用地335平方米，农业面源污染造成的总氮总磷超标，成为水环境、水生态的主要影响因素之一。从大的生态系统来说，所谓奢侈消费不仅仅是指花天酒地、胡吃海塞，大广场、大马路，大气缸、大排放，在人均耕地很少的国度，铺张用地本身就是一种奢侈消费。
往事不可谏，来日犹可追。随着我国经济进入高质量发展新阶段，“跑马圈地”投资拉动、资源投入、规模扩张的发展模式早应该谢幕了。特别是随着我国国土资源管理向自然资源管理过渡，少征地、不征地，既是实行最严格的耕地保护制度、确保国家粮食安全的需要，也是留住绿水青山的生态安全需要。毕竟，我们可以留给子孙后代的良田沃土和绿色田园，已经不多了。（来源：中国自然资源报）
工业用地使用权的“回购再出租”
当前，民营工业企业在经营发展中遇到不少困难和问题。如何进一步深化工业用地供给侧结构性改革，创新和完善适应民营工业企业发展规律的工业用地供应方式及其使用管理制度，降低民营工业企业用地成本，给予民营工业企业腾挪发展的空间，成为热点问题。
近年来，部分民营工业企业无法获得金融部门的资金支持，融资难已成为其发展的障碍。尽管国家近期出台了一系列政策加大对民营工业企业的支持力度，如税费减免优惠、优化政务服务、提高抵押贷款额度等，但部分民营工业企业由于不符合相关条件，仍面临多重困难。
一是部分民营工业企业有融资发展需求，但不符合金融机构贷款条件，或因人为拉长融资链条等导致逾期还贷压力增大。二是部分民营工业企业因工业产业周期问题，转型升级、提质发展受挫，工业用地存在低效利用、闲置现象。三是部分民营工业企业未经政府批准就擅自改变其工业用地用房的规划用途，或违法搭建、改扩建房屋与构筑物等，谋取非法经济利益，扰乱工业用地市场秩序。
目前，一些地方已出台了有关工业用地弹性出让的相关文件，探索“长期租赁”“先租后让”“租让结合”等灵活供应方式，降低企业政策性用地成本，助推产业转型升级和企业提质增效。但上述工业用地供应方式的创新是针对拟取得工业用地使用权的工业企业，却无法降低已取得工业用地使用权的部分民营工业企业用地成本，也无法解决部分民营工业企业融资发展难题。
笔者建议，可采取“回购再出租”的供应方式。即允许民营工业企业申请由市、县人民政府回购其剩余年期工业用地使用权，而后改为协议租赁其原有的工业用地使用权并支付相应租金。
具体而言，一般是市、县人民政府规定民营工业企业工业用地使用权可由政府“回购再出租”的具体条件，包括民营工业企业合规情况审核、投入产出考核、实地核查核验、租赁用地约束等方面的内容。而原以招标、拍卖、挂牌方式向国家支付土地出让金取得工业用地使用权的民营工业企业，在符合投入达产的正常运营阶段（土地使用期限为50年的一般要满10年，土地使用期限为30年的一般要满5年）的前提下，为其运营周转、扩大生产、更新设备、技术创新等需要融资发展、规避借款债务风险的，可申请由市、县人民政府审核批准回购其剩余年期工业用地使用权后改为协议租赁（约定的租赁使用期限一般为5年以上且不超过20年），并支付相应租金。
“回购再出租”的供应方式，变相降低了部分民营工业企业的用地成本，解决了部分民营工业企业融资发展困难，也为未来的产业用地盘活留下了弹性空间。（来源：中国土地）
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