裁判要旨
在以房抵債性質的協議中，物權轉移是金錢債務的替代履行方式，債權人請求債務人交付案涉不動產的目的是消滅金錢債務，此時債權人對案涉不動產享有的權利與《執行異議和複議規定》第二十八條規定的基於買賣關係產生的不動產物權期待權存在區別，並不能優先於其他普通債權實現。
案例索引
《王秋蘭與閆美平、陳志剛、濱州市萬誠偉業房地產開發有限公司案外人執行異議之訴案》【（2018）最高法民再178號】
爭議焦點
當事人以物抵債對不動產享有的權利是否可享有不動產物權期待權？
裁判意見
最高院認為：《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”即原則上因法律行為產生的物權變動經登記而發生效力，簽訂不動產買賣合同並不能直接產生物權變動的法律後果。司法實踐中，由於不動產的交付及款項的支付與辦理不動產過戶登記手續存在時間差，存在不動產買受人非因個人原因未能及時辦理過戶登記手續的情形，為維護無過錯不動產買受人的合法權益，《執行異議和複議規定》第二十八條賦予符合法定條件的一般買受人對不動產的物權期待權以排除執行的效力。該無過錯不動產買受人的範圍應予以嚴格限制，避免損害債權的平等受償原則。
根據本案查明事實，2011年12月1日，金瀚公司和邯鄲萬誠公司簽訂《補充合同》第一條約定，邯鄲萬誠公司將案涉房屋抵頂給金瀚公司，抵頂金額為30245900元；第四條約定，若半年內邯鄲萬誠公司不回購抵頂房屋，則房屋交由甲方（金瀚公司）處理，並在交付一個月內，將抵頂房屋全部手續辦理到甲方指定的業主名下。2012年7月15日，王秋蘭與濱州萬誠公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王秋蘭購買案涉27套房產。王秋蘭並非借貸關係的主體，僅系金瀚公司指定的與濱州萬誠公司簽訂商品房買賣合同的人。上述事實說明，當事人簽訂案涉《商品房買賣合同》目的是清償金瀚公司對邯鄲萬誠公司的債權。王秋蘭及濱州萬誠公司亦認可案涉《商品房買賣合同》實質為以房抵債。在以房抵債性質的協議中，物權轉移是金錢債務的替代履行方式，王秋蘭請求濱州萬誠公司交付案涉不動產的目的是消滅金錢債務。王秋蘭對案涉不動產享有的權利與《執行異議和複議規定》第二十八條規定的基於買賣關係產生的不動產物權期待權存在區別，並不能優先於其他普通債權實現。
金瀚公司對邯鄲萬誠公司享有的債權與閆美平對濱州萬誠公司享有的債權均是普通債權，如果賦予王秋蘭排除閆美平申請法院對案涉房產強制執行的權利，將實際導致金瀚公司對邯鄲萬誠公司的債權優先於其他金錢債權實現，違反債權平等受償原則。王秋蘭依據《執行異議和複議規定》第二十八條規定主張對案涉房產享有阻卻人民法院強制執行的實體權利，依據不足，本院不予支持。
金瀚公司和邯鄲萬誠公司經協商一致將部分借款本息轉化為購房款，由王秋蘭與濱州萬誠公司簽訂《商品房買賣合同》，系當事人在債務到期後的清償行為。該《商品房買賣合同》不屬於《民間借貸規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。二審判決依據《民間借貸規定》第二十四條規定，將案涉《商品房買賣合同》認定為對金瀚公司民間借貸債權的擔保，適用法律有誤，本院依法予以糾正， 但是二審判決認定王秋蘭對案涉房產不享有足以阻卻人民法院強制執行的實體權利，結果正確，應予維持。
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