21世紀是人口迅速向老齡化邁進的時代。老齡化社會的來襲對社會、經濟等各方面的正向發展帶來了極大的衝擊。而在廣泛的養老需求面前，是尚未完善的養老體系以及等待整合的養老資源。此時，養老服務受到政策和資本雙重的關注，在機遇與挑戰並存的市場之中，企業應該如何抓住長壽紅利，站在下一個十萬億級的風口之上。
▌我國人口老齡化程度日益加劇
根據國家統計局數據顯示，2018年年末中國大陸總人口139538萬人，比上年末增加530萬人。全國60歲及以上人口已超過2.49億，占人口比例的17.9%；65歲及以上老年人口達到1.6億，佔11.9%。根據聯合國的定義，60歲及以上人口占總人口比超過10%，65歲以上人口占總人口比超過7%的即為老齡社會。中國人口的老齡化程度正在加速深化。據老齡辦預計，到2025年，我國60歲及以上老年人口數將達到3億，佔總人口的五分之一；到2033年將突破4億，佔總人口的四分之一左右；而到2050年前後將達到4.87億，約佔總人口的三分之一，老年人口數量和佔總人口比例雙雙達到峰值，屆時中國將進入超級老齡化社會。
▌多省進入深度老齡化社會
根據公開資料，至2017年底60歲及以上戶籍人口老齡化統計排名顯示，北京已經成為戶籍人口“最老的城市”，平均每天淨增500餘名60歲及以上老年人，老齡化率高達24.5%，天津、遼寧以22.43%和22.65%緊隨其後，進入前三。全國已經有多達8個省份直轄市老齡化率在20%以上，儼然進入深度老齡化社會。
▌隨著老齡化的加速，養老產業地位凸顯
供需矛盾日益突出，機構養老成為發展重點
中國在1999年邁入人口老齡化社會，至2017年止，老年人口數淨增高達1.8億。目前我國的養老服務中機構養老僅佔1%，而根據養老服務業發展規劃，2020年養老機構佔比要達到3%。我國的養老機構仍是以社會福利型的公辦養老機構為主，其他類型的養老機構發展尚未跟上，無法有效地填補在供給端公辦養老機構留下的巨大缺口。
根據統計公報，當前全國各類養老服務機構和設施 15.5萬個，同比上年增長10.6%；其中註冊登記的養老服務機構 2.9 萬個，各類養老床位合計 744.8 萬張，同比上年增長 2%（每千名老年人擁有養老床位 30.9 張）。公開資料顯示，北京一些養老機構僅能提供千張左右的床位，而排隊登記的老人一度超過了10000人，是可供應床位數量的10倍，供需矛盾十分突出。機構養老儼然成為近期我國養老發展的重點。從未來產業規模的角度看，預計到2023年，中國養老產業市場可達到13萬億元，養老市場發展潛力巨大。
多項政策助推養老機構發展，市場向各類資本全面開放
隨著我國人口老齡化進程的加速，2014到2017年間國家及地方頻繁出臺了一系列政策，積極支持老齡事業的發展和養老體系構建。其中，機構養老得到了重點關注。
2014年商務部發布公告鼓勵外國投資者在華設立營利性養老機構從事養老服務，2016年《關於做好醫養結合服務機構許可工作的通知》明確提出支持醫療機構設立養老機構；支持養老機構設立醫療機構。2017年《服務業創新發展大綱（2017—2025）》則提出全面放開養老服務市場，支持社會力量舉辦養老服務機構，鼓勵發展智慧養老。
在多項政策利好社會資本投資養老服務機構的情況之下，各類市場化主體紛紛進入，高端養老機構成為當前投資熱點。如恆大、萬科等房產企業，泰康、合眾等保險機構以及投資機構，大動作進入養老產業，佈局北京、上海、成都、青島等一線、二線城市。民營機構養老服務迎來快速增長。
▌養老服務主體以社會福利型與市場盈利型為主
從投資主體來看，養老機構投資興辦主體多元化，目前養老服務市場上的主體一般可以分為：社會福利型與市場營利型兩類。社會福利型的養老機構由政府主導開發，享受國家補貼，能夠滿足服務對象基本的養老需求。而市場盈利型機構則完全是民營化、市場化的運作，全方位滿足不同層次的需求。由於政策的開放和支持以及社會化進程不斷加快，近年來社會力量舉辦的市場盈利型養老服務機構正在增加並逐步發揮主體作用。
以參與機構的主營業務劃分市場盈利型養老，目前的高端養老服務主體包括以房地產開發、經營、管理和服務活動為主營業務的房地產企業；提供養老保險類金融業務的專業保險機構及其他投資機構；從事老齡日常照護、醫療服務、臨終關懷等的老齡服務運營商以及以資本為導向的其他投資機構。
▌養老市場各類型競爭主體的代表企業名單
▌養老市場上主體發展各有側重，且優劣勢明顯
在市場需求與政策支持的雙重驅動下，養老產業作為潛力巨大的朝陽產業，吸引了大量重量級玩家入場。目光主要集中在中高端養老護理機構這塊養老產業的最上層蛋糕。
房地產：積極尋求新的利益增長點，房地產企業紛紛跨界養老行業， 定位尚不清晰
隨著地產行業政策的收緊，傳統單一的住宅銷售方式已然無法像以往一樣成為房地產利潤的助推器。房企積極尋求新的業務發展機會，希望幫助企業完成業務轉型升級。目前我國的養老地產是尚處於發展初級階段的藍海市場，回報率高於傳統地產，且受政策調控影響小。於是“養老+地產”的模式受到了市場的熱烈追捧。
一般房地產企業進入養老市場時主要側重於提供載體，通過自建或者改造原有建築。由於多數地產商偏好開發養老住宅型項目，且呈現出“重地產輕服務”的特徵，導致了發展定位不清晰、盈利模式不可持續等問題。因此大部分房企仍處於摸索試水的階段。萬科作為最早進入到養老地產市場的房地產企業，成立了獨立運營服務團隊，內部也已探索出一套可持續的養老業務盈利模式，如旗下的：幸福家、智匯坊、隨園嘉樹等項目。
保險機構：在產業鏈上與養老產業有密切上下游聯繫，養老產業的最佳拍檔
因擁有共同的服務對象——老年人口，保險機構與養老機構之間存在著天然的合作基礎。作為養老產業鏈上重要的一環，保險機構有著明確的發展定位，即力求實現養老產業與保險產業的協同發展。截止至2017年，共有8家保險機構參與建設養老社區，主要佈局在一線城市及周邊輻射圈和部分強二線城市。由於保險資金規模大、回報要求低、週期長的資金性質，相對更為適合投資養老地產。
養老服務運營商：內資運營商業務雖包羅萬象，但優質企業匱乏；外資二度進軍高端市場，表現有待觀察
內資養老服務運營商業務涵蓋範圍廣，一些運營商利用互聯網、物聯網、大數據+傳統養老服務業的模式優化養老資源配置。但與外資同類機構相比，規範程度差，行業集中度低。在中高端護理、康復服務上仍舊空白。
外資的養老服務機構主要定位高端市場，傾向於選擇有一定消費能力、老齡化趨勢明顯、有開發空間的城市。主要佈局在北京、上海、廣州等一線城市以及長三角地區。儘管業務體系完善、養老理念先進、資本運作豐富，但外資養老機構也遇到了文化環境差異，經濟負擔能力差，等水土不服的問題，表現有待觀察。儘管運營類企業專注於老齡服務供給，但由於盈利難、資金回籠慢等問題，較多機構陷入經營困境。
▌各類主體主要以獨資、合資、併購、戰略合作等模式進入養老服務市場
一般而言，企業進入養老服務市場的形式包括獨資、合資、併購、戰略合作等。由於其跨界交叉的特殊屬性，資源整合與共享，協同作用極為重要；在現有的實踐中，後三種是較為常見的進入模式。其中又以合作開發的方式最為常見。不僅可以幫助開拓資金渠道，降低進入風險及成本、還能整合多方資源優勢，促使養老項目積極專業化、多元化發展。常見的有房地產企業與其他企業合作、房地產企業與險資合作開發、房地產企業與養老機構合作開發、保險機構與養老機構合作開發等類型。
在市場激烈角逐中，併購和重組也是眾多進入者選擇的捷徑。2014年政策向市場開放以來，中國養老服務業的市場潛力吸引了國內外各路資本。通過收購成熟型、成長型養老機構的方式,以相對較小的投資金額,獲得相對較大的投資回報。資本方通過此舉迅速地打開市場,實現在養老產業的規模擴張,迅速搶佔市場份額。從2014年市場進入期到之後兩年的市場混戰期,養老企業經歷了一輪激烈的洗牌,慢慢步入穩定發展的軌道。產業併購重組的出現意味著中國養老產業正逐漸走向成熟。
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