农历年前的开封房地产，亦不平静。
禹洲压轴金耀路三大街地块，并迅速出街了围挡广告。在环汴西湖区域提前宣示了自己的主权，毕竟在西湖印象+橄榄城+中南林樾热销的当下，这个区域流动的购房者不在少数。目前，禹洲正在办理前期各项手续。尽管作为新来的TOP级房企，但隐藏在背后的本土龙头开发商亦能帮衬不少。
和禹洲同步进行营销及营销筹备动作的是：扎堆中意湖的TOP级房企们，也可以称为“中意湖四巨头”：美的国宾府，雅居乐金茂悦棠，融创宸园，绿城紫薇公馆。在春节后，中意湖区域组团的见证者恒大帝景也将在完成尾盘产品销售后，正式将区域之王的权杖交接给“中意湖四巨头”。
对于2019年的开封房地产，其面临的形势是：从业内到购房者都不乐观，最乐观的预测也是房价趋稳，下半年稳中略涨。在经历了18年房价大跌之后，尤其是入市的新盘持续以具备性价比的房价回馈购房者，对于19年首开最集中的中意湖列强来说，这种局面略显尴尬。简单的回顾一下18年几次重要的开盘，会更加辨别区域在购房者心中的热度。
【运粮湖组团】 恒大文旅城首推房源约5800套，首开销售约2000套，销售去化率35%；其中去化率较好的户型面积区间是高层产品的70.6-85.91㎡两室一厅，92.37-116.44㎡三室一厅。北大未名府首推240余套，凭借着开盘高层6600元/㎡的均价，首开销售超过210套，去化率接近90%。
【复兴大道组团】康桥九溪郡首推房源170套，首开销售155套，去化率接近90%。
【中意湖组团】弘阳燕澜府首推房源176套，首开销售65套，去化率不到40%。成交价格区间7600-9400元/㎡之间，成交均价8800元/㎡（毛坯）。
作为三四线城市的开封，“得益”于新一线城市的带动，运粮湖组团是可劲并且铁了心的抱省会郑州大腿。在不断的涌入省城客户并且购买后，也会促进童世界的建设。对于大多数的开封人来讲，他们眼中的市中心和新区中心并不在运粮湖组团。那么判定中心的标准，最简单的莫过于看市政府现在在哪，预期规划在哪？此外，还有学区+商业集中的区域。
中意湖组团作为整个新区写字楼最密集的区域，无论未来用作行政服务功能还是商服办公功能，这个区域都具备了发展的“先天条件”。至少从区域和地段上来说，这个区域是汴西湖之后的又一热点区域，也是目前绝大多数开封刚需自住类型客群所能接受的边界线。
价格回调时，适合投资。价格平稳时，适合置换。
对于中意湖组团来说，如果说恒大帝景是开封人居的第一次升级，那么相较位置更具有优势的“中意湖四巨头”来说，是开封整体人居改善的又一次升级。具体来说：
美的国宾府，在精装之上，预期会增加智能生活配套。
绿城紫薇公馆，将在“蓝绿城目前在开封市场上建立的口碑”之上实现产品价格收益的最大化。在2019年，开封市场会迎来多个蓝绿城的平台项目。其中，中意湖的绿城，面临地块小+价格期望值高，且更尴尬的是，由于地块小，能展示的样板区有限，在有限的绿城元素展示之下，还要应对规划最高端产品的地块含安置房。
雅居乐金茂悦棠，谈不上高端的悦系产品，双百强房企合作。
融创宸园：区域内地价最高的项目。
对于中意湖组团来说，中意湖四巨头+燕澜府，区域内可售体量接近70万㎡。在19年及短期内区域可售体量上，中意湖区域仅低于运粮湖组团（恒大文旅城+未来城，两个巨无霸级的房地产项目），高于高铁北站组团（永威+建业+亚新），环汴西湖组团（禹洲+中南+富力+亚新+海马），复兴大道组团（碧桂园+康桥+枫华+圣桦）。
中意湖四巨头“交手”的时间集中在：
品牌线厮杀2019年第一季度。
销售线厮杀2019年第二季度到第三季度。
在第一季度的品牌之争中，中意湖四巨头相继入市的营销动作会吸引越来越多的购房者关注，这会全面提升市场对于中意湖的置业关注度。当购房者进入区域的大框里的时候，鹿死谁手全看各自的本事了。
对于中意湖组团这颗炸弹来说，引爆时如一声不响，对于刚需的开封购房者来说，是幸事一件。因为这意味着，开封的房价将会继续下跌。若是能响彻云霄，则意味着开封将真正进入“精装修成品房高溢价”的时代。
该来的都在来的路上，哪里的房子适合你，你比我更知道。
如果你不知道，问问你家夫人。在买房的路上，大多数男人都是绊脚石。
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