在剛過去的春假期間，你可能因為大齡單身而被父母拒之門外露宿街頭，找個人多的地方，想靜靜。
也會因為時間空閒，要約朋友大吃大喝大逛大嗨，放飛一下2018年加班熬壞的的靈魂。
亦或者想跟家人一起刷一下春節檔電影，償還下那些年我們欠下的電影票。
無論你想怎樣，購物中心可以一站式解決你的需求。不過同時你會發現這些現象，你逛的幾個購物中心差別不大，沒有新鮮感，甚至感覺一直待在一個盒子裡面，過於沉悶 有的體量很大，業態豐富，品牌眾多，但你很難找到自己想逛的店，在裡面繞得暈頭轉向。當然有不熟悉的緣故，但明源君發現在有些陌生的商業體，逛起來並沒有那麼痛苦，比如一些獨棟商業，碩大的品牌Logo掛在外面，很具有品牌昭示性，產品品類齊全，逛起來so easy。
具體獨棟商業有沒有發展潛力了？能否滿足消費者的購物需求了？華潤、新鴻基、太古、遠洋等多有嘗試，明源君將結合一些典型獨棟進行分析。
01
購物中心同質化嚴重
需提升空間體驗和消費體驗
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當你穿梭在不同城市的不同購物中心，亦或是同一個城市的不同購物中心時，你可能會發現他們相差無幾，差不多的品牌、佈局和設計，簡直磨滅你的消費熱情。
一、千篇一律大盒子Mall，產生視覺疲勞
商業地產呈井噴之勢野蠻生長，如一度成為全國商業地產在建規模最大城市的成都，僅2018全年新增商業體量達300餘萬方，而2017年新增110餘萬方，市場活力有走高趨勢。
但在同一城市的同一片區，有的商業綜合體人潮湧動，有的購物中心卻毫無人氣，甚至有的項目以爛尾結束。
為什麼會出現這種情況了？
如今購物中心快速發展，同質化嚴重，千篇一律集中式，隨便逛一個購物中心就像進了一個盒子，內部的業態分佈、品牌和空間佈置大同小異，導致用戶產生視覺疲勞，購物熱情不高，去購物中心基本只會買自己必需品或急需品，沒有多逛的慾望。
二、集中式購物中心單一空間，過於沉悶
集中式購物中心剛出來的時候，消費者感覺很好逛，品類應有盡有，逛買衣服護膚品，逛累了找個咖啡廳，餓了選個餐廳，厭了可以去看個電影。選擇很多，從早逛到晚都沒有問題。
但問題是，你幾乎一整天都待在購物中心內，聞到的盡是各個店家的香薰，完全呼吸不到清新的空氣，很沉悶。甚至夏天，很多商場冷氣太過充足，逛久了簡直凍得人受不了，特別渴望自然光照在身上的舒適感。
三、個性化、高端化商業發展勢頭生猛
雖然很多文章都在鼓吹拼多多的奇蹟，但其實無論小鎮還是大城市消費者都傾向於追求個性化和高端化的消費。一條創始人徐滬生表示，2018年奢侈品在商業地產行業依然佔據上游，甚至一些新興奢侈品品牌市值也高達百億美元。
而從華泰證券公佈的數據來看，2018年高端護膚品的增幅約25%，而大眾護膚品如韓束、韓後等卻出現滯漲甚至下跌現象，這個趨勢實際已經延續了幾年，但在2018年尤其典型。
如何重振消費者的購物熱情，提升購物中心的空間體驗，滿足消費者個性化體驗至關重要，同時也得順應商業高端化發展趨勢。而獨棟商業的出現，便於商家展示品牌，布陳空間。可滿足消費者愈加高大上消費需求，也可營造個性化、多樣化的空間體驗。
02
獨棟商業經營時間靈活，
品牌展示性強，租金10年翻12倍
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作為商業地產開發商，是否做獨棟商業， 主要看它能不能賺錢，沒人會“賠本賺吆喝”。而它能不能賺錢跟其是否利於招商，能否吸引客流相關聯，而獨棟商業剛好有以下特性。
一、可觀的投資回報率，租金最高10年翻12倍
大盒子購物中心相當於住宅中的高層，而獨棟商業相當於獨棟別墅了，具有稀缺性，因而吸引了一些地產商的投入，據業內人士反映，獨棟商業大多是自持出租，租金高於一般的集中式商業。有業內人士表示一般商業地產的投資回報率為7%左右，而獨棟可到8%或10%或更多。
比如港企瑞安打造的上海新天地，2003年剛開業時，獨棟租金約為8元/㎡/天，而一般商鋪的租金約為4元/㎡/天。而到2013年，最高租金報價已經超過了100元/㎡/天，租金約翻12倍，這個增速，已遠遠高過了目前主流的集中式商業。
上海新天地獨棟商鋪
而根據上海新天地年報可知，2017年H1租金收入1.98億元，租金收入同比增長20.7%，出租率H1高達100%！而同為瑞安打造的重慶新天地，獨棟商鋪租金也已高過同等地段和品質的商業租金價格。
部分獨棟商鋪租金情況 明源地產研究院製表
二、店家可在時間和空間上大做文章
為何獨棟商業租金高，稀缺性是原因之一，而以下因素也是很重要的。
靈活調整營業時間。有的店甚至實行24H全天候營業，比如北京三里屯的星巴克獨棟就是24小時營業。而集中式商業基本有統一的營業時間，如果你在集中式購物中心看過晚場電影便會深有體會，晚場結束後，整個購物中心也陷入了沉睡，你找個出口都是不便的。
獨棟商業有空間可塑性。相比之下，大盒子商業受制於商業項目整體佈局，須和其他店鋪色彩、布陳或者空間佈置大體一致，空間可塑性有限。但是獨棟商業可以根據品牌的特性重塑空間，展示其品牌魅力。比如深業上城的無印良品獨棟，將無印良品的極簡風展露無遺。
深業上城無印良品極簡風
歡樂海岸大疆體驗館空間內景
獨棟商業具有品牌強昭示性。獨棟的空間可塑性也利於商家全方位展示品牌，因為其獨門獨戶，店家可利用其外立面、櫥窗等自由展示品牌，讓人遠遠就能看到。而集中式購物中心很多店家集中在個大盒子裡面，只有在門口才能看到其品牌，展示角度有限。
三、消費者享有自由的空間體驗、品類齊全的購物體驗
相較於集中式商業沉悶的空間體驗感。獨棟商業的形態特色讓人們的購物體驗有了一種全新的解放。你可以在各個獨棟商業之間穿梭往來，達成室內室外的轉換，呼吸新鮮的空氣，有一種自由無拘感，逛起來更舒服更有感覺。
比如三里屯太古裡有19座獨立的建築，開發商在開放的空間中安置花園、庭院，四通八達的衚衕街區，營造了一種引人入勝的全新格局，使得三里屯成為北京城裡的網紅打卡點。
除了舒服的購物體驗，獨棟商業還可以為消費者帶來更為齊全的產品服務。有的獨棟有多層，不同樓層展示不種類型的產品，讓你逛個盡心。
比如位於香榭麗舍大街的Louis Vuitton店鋪共兩層，1樓是以男女包的經典款為主；2樓是服裝，鞋子和新款包包；2樓半是行李箱，幾乎每天店前都排起了長龍。
又如優衣庫華潤城萬象天地店，一樓是男女裝；二樓男女裝；三樓女裝和童裝混合；四樓男裝。一家人逛到這個店裡每個人都可以找到自己的品類。
03
做得好的獨棟商業都有這些特點
獨棟商業於開發商、店家、消費者而言，好處多多，但是佈局獨棟也有一些點需要考量，而做得好的獨棟商業都有這些特點，值得借鑑。
一、佔據區域核心位置，交通四通八達
尋找獨棟商業所處位置，不難發現這些商業往往佔據了區域的核心位置，能夠有效高效地吸聚人氣，比如大型舊改項目華潤城萬象天地地處南山科技園中心位置，周邊分佈了甲骨文、騰訊、TCL、創維、中興、大疆等多家企業。項目旁邊就是舊改後新建的居民區，周邊人口密度和消費力都不成問題。
又如上海IFC的蘋果旗艦店，就位居廣場的正中央，是IFC乃至整個陸家嘴的地標性商業。
二、引進品牌，並不是一味追求高大上
逛獨棟有種整棟樓都是你的，分分鐘逛出女王的feel，給人一種尊貴、獨特感，因而在招商業態上一般定位高端，當然也兼顧快消和小眾。高端可吸引有消費能力的人，而快消則可最大程度吸引人流，小眾則可以提升購物中心的格局。
比如上文提到的華潤城萬象天地，共有十個獨棟旗艦店。引進店家包括：Zara高端品牌Massimo Dutti（華南唯一雙層旗艦店）、星巴克（華南首家旗艦店）、Under Armour（華南區域規模最大的獨棟旗艦店）、Uniqlo（最新概念旗艦店）、誠品生活（國內第二家）、URBAN REVIVO（華南首家旗艦店）等品牌，包含了高端、快消等品牌。
又如遠洋太古裡，採取大牌+獨棟的超強組合，把獨棟商業的魅力展現得淋漓盡致。
這裡不僅彙集了GUCCI、Hermes、Cartier、Tiffany等國際一線大牌的獨棟店鋪，也有MUJI旗艦店、ADIDAS、NIKE、星巴克等知名品牌的獨棟旗艦店。
成都遠洋太古裡鳥瞰圖
部分知名品牌的獨棟商業
三、獨棟商業搭配街區和廣場，積攢人流
獨棟商業彼此之間並不是獨立不相關聯的，為了積攢人流，一般獨棟商業會搭配街區和廣場，打造一些裝置展，這些裝置展很多成為網紅打卡點，分享在社交媒體上，將人流帶動開來，從而形成獨棟和街區、廣場的人流聯動。
四、多首層設計
獨棟商業結合開放式街區，在設計上，可採用多首層的模式引流。一般做法是根據獨棟商業場地高度進行設計，利用不同高度的室內與室外空間的高度差打造兩個或多個入口，從而使獨棟商業的使用價值和商業價值得到大幅提升，並且給消費者帶來多樣的入室體驗，而各個樓層之間一般使用扶梯。
比如萬象天地的獨棟旗艦店UNDER ARMOUR、UNIQLO、i.t都是從LG層開始，形成了一個下沉式的“旗艦廣場”，可以從廣場直接通往店鋪LG層，也可以從沿街面進入店鋪一樓，從高低兩個面引流人群進入店鋪內。
扶梯下去右拐是一樓入口，上來左轉是二樓入口
五、吸睛外立面
上面有講獨樓商業可充分利用“好看的皮囊”---外立面展示品牌，發揮窗口作用。在明源君的觀察中，目前的常見的外立面有這麼兩種。
一種是玻璃幕牆式，看起來高端大氣上檔次，可視性強，遠遠就可以看到店內的物品陳設，特別具有吸引力，目前很多獨棟都是採用的這類外立面。
成都太古裡GUCCI獨棟外立面採用玻璃幕牆
也有塗料類實體牆，頗具藝術感。通常利用暖色調如暖黃色、磚紅色、淺綠色等打造文藝樓群，有可能成為網紅拍照背景板，比如深業上城便是將三樓露臺的獨棟外立面打造成網紅拍照背景板，一開業引來各路小姐姐們爭相拍照，在小紅書上都有相應的拍照攻略。
深業上城loft小鎮網紅強
六、組合多元業態
獨棟商業一般為雙層設計，甚至四層設計。每棟獨樓面積大的面積有2000多平米，小的也有100平米左右的，具有低密度、靈活特點。
所謂獨棟不代表只能有一個業態或者一個品牌，可以充分利用樓層、屋頂，或者是否沿街，打造全方位的購物休閒體驗，比如一個商業獨棟外側可進行服裝品牌的展示，內側可做餐飲，屋頂做西餐或者咖啡之類的簡餐，體驗感很不錯的。（作者：明源地產研究院 田甜 微信號：huoyizhou）
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