在商业地产里有一个细分领域，就是专业市场。
曾几何时，义乌小商品市场可以说是火遍全世界，那时候我记得去义乌看到满大街的都是歪果仁，赤橙黄绿青蓝紫，五颜六色，什么色（shai）的都有，大多会几句中国话，多少钱？贵了贵了！！！
那时候，浙商应该是专业市场的领军人物，什么小商品城、建材市场、服装市场、钢材市场、农产品市场等等等等，遍地开花，甚至在浙江某区域的商业地产开发商开发了全国近三分之一的专业市场，专业市场空前的繁荣起来，可是最终剩下的却只是一地鸡毛。
为何当时的专业市场会被如此推崇，并且这么多的开发企业愿意去拿地发展呢？
首先是政策优势，和政府谈土地有谈判优势，因为专业市场辐射面比较广，可以影响到本地以及区域甚至全省全国、能够提供大量的就业和产生税收；其次是带动优势，专业市场大多数并不是城市最中心的位置，可能是城郊或者城乡结合部，初期不具备人气，但是一旦市场形成，能够带动整个区域的人气，提升整个区域的价值；最后也是最核心的就是价格优势，大多数时候土地价格比较便宜，还有很多政策上的优惠政策，开发商相对前期成本比较低，以至于有相当一部分的开发企业甚至连前期调研和方向定位都没有，只要有便宜的地块，不管能做什么，先拿下来再说。
这就造成了后续我们可以看到大量的商业地产烂尾楼，经营不善导致市场无法形成，前期贪便宜的经营户苦苦支撑，而购买了商铺的投资者拿不到相应的投资收益，以至于恶性循环，大家倒霉。
纵观整个商业地产也好，专业市场也好，真正成功的企业都是运营做的很成功的，也就是说能够真正将市场运营起来的，比如万达、红星美凯龙等等，而仅仅偏重于营销，只想着把房子卖掉，用类似房开的思路去运作商业地产的，大多数都无法获得成功，商业地产的运营是一个特别复杂的领域，这是一个赋值的过程，就是赋予项目什么价值？
住宅，赋予房产的是居住的价值，同时在目前我国的体制下，还赋予了学区的附加值，以及有的城市还赋予了交通（购车资格）等附加值，所以为什么住宅行情是国家越限制价格反而越长，因为价值都给它了，怎么可能把它的价格控制下来呢？
而商铺，赋予房产的应该是它使用和服务的价值，不从使用和服务的角度去考虑，仅仅从房产本身的售卖角度去考虑商铺是非常片面以及本末倒置的想法，一间商铺、一个专业市场、一个综合体等等，这些商业地产如果最终不能形成能够为人们提供服务、解决人们生活中的需求的话，那么可以说是完全没有价值的，也是资源的一种极大地浪费。
而如何让商业地产运营成功，应该最重要的是考虑两个层面的需求，一个是最终的消费者，一个是提供消费者服务的商家，所以，如果这两块的利益不考虑不结合，而只考虑开发商自身的需求的话，我觉得是很难运营成功的。
未完待续......
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