在商業地產裡有一個細分領域，就是專業市場。
曾幾何時，義烏小商品市場可以說是火遍全世界，那時候我記得去義烏看到滿大街的都是歪果仁，赤橙黃綠青藍紫，五顏六色，什麼色（shai）的都有，大多會幾句中國話，多少錢？貴了貴了！！！
那時候，浙商應該是專業市場的領軍人物，什麼小商品城、建材市場、服裝市場、鋼材市場、農產品市場等等等等，遍地開花，甚至在浙江某區域的商業地產開發商開發了全國近三分之一的專業市場，專業市場空前的繁榮起來，可是最終剩下的卻只是一地雞毛。
為何當時的專業市場會被如此推崇，並且這麼多的開發企業願意去拿地發展呢？
首先是政策優勢，和政府談土地有談判優勢，因為專業市場輻射面比較廣，可以影響到本地以及區域甚至全省全國、能夠提供大量的就業和產生稅收；其次是帶動優勢，專業市場大多數並不是城市最中心的位置，可能是城郊或者城鄉結合部，初期不具備人氣，但是一旦市場形成，能夠帶動整個區域的人氣，提升整個區域的價值；最後也是最核心的就是價格優勢，大多數時候土地價格比較便宜，還有很多政策上的優惠政策，開發商相對前期成本比較低，以至於有相當一部分的開發企業甚至連前期調研和方向定位都沒有，只要有便宜的地塊，不管能做什麼，先拿下來再說。
這就造成了後續我們可以看到大量的商業地產爛尾樓，經營不善導致市場無法形成，前期貪便宜的經營戶苦苦支撐，而購買了商鋪的投資者拿不到相應的投資收益，以至於惡性循環，大家倒黴。
縱觀整個商業地產也好，專業市場也好，真正成功的企業都是運營做的很成功的，也就是說能夠真正將市場運營起來的，比如萬達、紅星美凱龍等等，而僅僅偏重於營銷，只想著把房子賣掉，用類似房開的思路去運作商業地產的，大多數都無法獲得成功，商業地產的運營是一個特別複雜的領域，這是一個賦值的過程，就是賦予項目什麼價值？
住宅，賦予房產的是居住的價值，同時在目前我國的體制下，還賦予了學區的附加值，以及有的城市還賦予了交通（購車資格）等附加值，所以為什麼住宅行情是國家越限制價格反而越長，因為價值都給它了，怎麼可能把它的價格控制下來呢？
而商鋪，賦予房產的應該是它使用和服務的價值，不從使用和服務的角度去考慮，僅僅從房產本身的售賣角度去考慮商鋪是非常片面以及本末倒置的想法，一間商鋪、一個專業市場、一個綜合體等等，這些商業地產如果最終不能形成能夠為人們提供服務、解決人們生活中的需求的話，那麼可以說是完全沒有價值的，也是資源的一種極大地浪費。
而如何讓商業地產運營成功，應該最重要的是考慮兩個層面的需求，一個是最終的消費者，一個是提供消費者服務的商家，所以，如果這兩塊的利益不考慮不結合，而只考慮開發商自身的需求的話，我覺得是很難運營成功的。
未完待續......
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