关注：点击上方蓝字“观点指数”，欢迎置顶或设为星标，即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。
摘要：2019年初，社会流动性状况有所改善。客观上，地产企业所能获得的资金支持也随之增加。我们预计，企业融资环境改善仍将继续，信用利差有望收窄。
融资走向宽松，销售极具挑战
2019，楼市低位起步
2019年1月，我们跟踪的19家中国主流开发企业，销售收入同比下降13%，销售面积同比下降19%。这里有春节提前因素影响，但确实也反映了市场情况不佳。
25个城市高频的网签数据也显示1月销售面积同比下降8.1%，其中一线城市上涨4.9%，二线城市同比下降5.6%，三线城市同比下降15.7%。小城市的市场情况明显走弱。
图：25个城市高频网签销售面积变化
当然，也有少数地方，受益于按揭贷款利率下降，房价调整到位等因素，市场反而显得较为健康。
从二手房交易相对比较活跃的25个城市数据看，大城市二手房交易量有所反弹，且价格也有所上涨。这种市场表现主要是因为这些城市二手房价格已经出现了不同程度调整，但是更为重要的是，这些城市的资源价值极具确定性，且房地产调控政策已经紧无可紧，未来很难有继续加码空间。
图：25个大城市二手住宅均价环比中位数连续两个月转正
图：大城市二手房价格变动示意
大河有水小河满——融资预计趋松
我们认为，本轮流动性宽松，社融超预期，本意的确不是支持房地产企业融资。但大河有水小河满，经济内生增速下行，融资需求增长乏力，客观上房地产行业所能获得的资金支持可能加大。
2018年12月上旬十年期收益率突破3.30%再度下行并突破前低。回望此轮行情，12月27日国家统计局公布1-11月工业企业利润同比增速下行、12月31日和1月2日中采和财新制造业PMI跌破均荣枯线，经济下行得到不断确认，此外年前最后两个工作日央行净投放4500亿元，跨年后流动性转松叠加1月2日定向降准扩围，资金面宽松加码。
图：2007年末~2018年末十年期国债和国开债收益率走势（%）
图：银行间七天质押式回购利率走势：跨年后资金利率出现回落（单位：%）
融资宽松带来的投资机会
市场更能容纳蓝筹房地产企业的融资需求
地产企业融资环境有望不断改善，信用利差有望逐渐收窄。
图：地产公司境内公开市场债券募资规模 单位：亿元
图：地产信用债信用利差在2019年持续收窄
资产负债表困扰的地产企业重估机会
地产板块估值确实较低。当前，大量大中型地产企业2019年的PE还在7倍以下。当然，我们认为市场可能小幅高估了房地产企业2019年的业绩，但即便对2019年业绩下修10%-20%，当前市场对于地产板块的估值仍然偏低。
当然，这种历史性的低估值，也是事出有因。一方面，由于不少地产企业大股东资金比较紧张，大量股权被质押，而股价下跌进一步加剧了市场的担心；另一方面（更重要的），则是企业融资能力不足，虽然绝大多数公司资产总规模仍可以覆盖负债规模，但资产的可变现性不强，短期的债务偿付能力令人担心，从而导致公司估值不断下降。
随着融资逐渐趋松，我们认为对地产企业资产负债表的普遍性担心足以缓解，这客观上可以推动高杠杆，低估值地产股的估值修复。
尚有加杠杆空间的企业拿地窗口
对于杠杆水平并不高的地产企业而言，现在是拿地的好时机。土地市场的泡沫已经被大量挤出，部分核心城市有土地出让。融资趋松，也为企业拿地提供更多的可能性。
图：百城住宅类土地成交楼面价 单位：元/平米
图：百城住宅类土地成交溢价率
閱讀更多 觀點指數 的文章
