引 言
2019年1月3日，由亿翰智库主办的2019中国房地产行业年度策略会·华南区域在深圳隆重举行。此次策略会解析了亿翰智库地产战略观，同众知名房企、金融机构一齐探讨当前行业形势、分享企业运营策略，并展望2019年中国房地产业的发展。
在过去的一年中，房地产行业面临的内外部环境均发生了巨大的变化。从外部来看，全球经济增速放缓，中美爆发贸易争端不断；从内部来看，经济下行压力加大，政府不断采取宏观调控政策维持房地产市场平稳发展。在此背景之下，房企积极求变，顺应政府及时代所需，重塑行业未来。在此，亿翰以一己之薄力，举办2019中国房地产行业年度策略会系列（西南站、华南站、华北站、华中站、华东站），同众企一齐分享地产战略并展望2019中国房地产业的发展。
●本次华南区域策略会，由五大部分组成：
一、主题演讲：亿翰智库地产战略观与2019年中国房地产业发展趋势
二、主题演讲：资本市场对房地产业的判断以及2019年投资策略
三、主题演讲：传统房企转型产业地产的八大里程碑
四、主题演讲：2019中国产城及特色小镇年度发展策略
五、主题论坛：新周期下的房企经营升维
《2019房企战略回归核心》——亿翰智库董事长 陈啸天
2015-2018年，我国房地产市场呈现连续增长的行业趋势。但在2018年“731”新政后，中国房地产整体行业面临全面震荡，考验房企的局面，由此我们提出了“识别风险、识别核心、回归核心”的战略观。
回归核心，首先需识别风险。对于大型房企而言，主要面临包括转型风险和品牌风险的系统性风险；对于中型房企而言，化解经营性风险应作为主要目标；对于小型房企而言，资源性风险的矛盾将愈加尖锐。
应对外部风险，企业需识别自身核心。如祥生充分挖掘区域的价值，中梁激活人才原动力，新力聚焦提高团队的产能，东原把握自身的稳健发展节奏，这些地产“独角兽”的企业自我语言体系的形成，正是地产企业识别核心的体现。
如何回归核心则是另一个制胜的关键，房企应该围绕自身基本点，展开一整套要素组合，从维持核心优势和应对相邻业务中的机遇和挑战之间，取得平衡的企业成长战略。
《资本市场对房地产业的投资观点与判断》——奥陆资本董事总经理 施养权
1、国内经济将面临20多年来较大的挑战，经济动力下滑，富裕阶级或中产阶层信心减弱，创富点越来越小。
2、地产怕的不是调控，而是需求的萎缩和预期的改变，预计2019全国销售面积跌幅可能会达到双位数（约10%），房价整体将会有小幅松动。
3、政府不允许雪崩，但整体市场会按城市分化，三四线特别是大都会圈外的城市，因为供应不多量价较稳，会快速转冷，相比之下二线城市会有机会。
4、整体融资成本飙升，高负债者利息成本增加，2019年龙头整体销售还有增长空间，但利润层面上最后隐含的利润会有所下滑。
5、行业再难粗放式野蛮生长，勇气不是一切，弯道超车时代结束；行业进入商业模式优化时代，勇气重要，销售数字重要，思考也很重要。
《打造产业+金融双闭环产城融合新业态》
——星河产业集团总裁助理 陈朝朝
1、产城融合首先需保证利润覆盖投入成本，达到短期资金平衡，而政府让利是关键，用短期的一次性的让利去换未来这个地区的长期综合性的社会收益
2、产城融合项目需保证租金收入覆盖运营成本和贷款利息、通过运营服务提升物业估值，压低成本提高利润，采用ABS/CMBS/REITS等金融工具平衡现金流。
3、打造产业+金融双闭环模式，助力产城融合新业态良性发展，产业闭环是“双轮驱动”发展的核心发动机，金融闭环是“双轮驱动”发展的关键助推器。
4、产城融合项目落地要突破三大难点。第一规划难，需做到空间、产业、技术、资金四规合一；第二用地难，各种用地性质捆绑供地；第三招商难，产业落地面临“招、引、投、创、建”五方面难题。
5、传统房企转型产业地产的八个里程碑，分别是独立的组织架构、放手养鱼的标杆项目、产业产品、聚焦产业行业、产业的商业模式、规模化、轻资产、基金操盘。
《行业蜕变之际，聚焦模式创新》——亿翰智库执行总裁 邱明华
1. 政策篇：中国产业升级时代来临，结构调整为产业地产带来全新机会。在调整过程中要求资源集约和管制规控，同时注重因地制宜、因城施策，核心还需重视区域原有产业基础。未来只有更懂政府，更理解产业，更能把控风险的产城运营商可以占到行业前列。
2. 行业篇：传统产城运营商发展遇到瓶颈，新进者可后来居上。产城运营商短期趋向机制创新，中长期需进行模式变革；特色小镇短期曙光初显，中长期尚待探索。
3. 未来篇：产业地产平台全面升维，发展核心回归产业。未来企业发展产业地产需严格把控投资节奏，注重标杆项目打造，同时积极关注政策、行业、企业及自身机会，谋求多方力量形成合力。
主题论坛：新周期下的房企经营升维
论坛主持人：
亿翰智库 华南区域总经理 何璐
讨论嘉宾：
正黄控股 副总裁 黄勇
宝能城发 副总裁 单伟
力高集团 副总裁 王曙煜
建华置地 总裁 肖鹏
话题一：当前各企业如何进行升维，提升竞争力
王曙煜： 在2018年行业环境下，力高适时作出了一些调整。第一，在投资上加大收并购、合作等拿地方式；第二，在运营上强练内功，除地产开发外，未来也将走向房地产综合开发，围绕主业，开展多元化业务；第三，加大合作，引入国内更好的合作商。
单伟：宝能在产城、特色小镇方面有明显优势，但在产业发展过程中，还有需要进一步思考完善的地方。第一把产业快速做大，行业内可统一发展标准，与政府进行沟通，形成可复制的发展模式；第二按照不同城市能级，分不同需求，制定相对应的发展模式；第三把产业与地产更好的融合，前期地产开发快速回笼现金流，支撑产业后期发展。
肖鹏：房地产行业升维，可对标其他优秀行业或国外行业的优点，使行业发展更加规范。建华以制造业为主，制造业与地产行业融合难度较大，两者商业逻辑不同，而产业地产融合经历两个维度，一是制度融合，可把制造业好的制度向地产引进，二是产城融合，地产和产业相辅相成。
黄勇：企业升维主要体现在三个方面，一要实现时间升维，企业要奔着做百年老店，健康持续发展，不能透支，二要跳出行业本身，顺应时代潮流发展，三要价值均衡，单一导向比较容易遇到问题，企业应该多为社会、政府服务，企业做的好了，政府会看的见，政府也会相应给予支持。
话题二：各企业对产业布局、落地的思考
王曙煜：打造产业地产，首先要平衡主业与辅业的关系，要先确保主业做大做强。在主业基础上，发展辅业，多元化选择最好与主业相关， 如在社区嵌入养老产业，以轻资产模式，把多元化与地产有效融合。
单伟：第一，很多企业有实体产业，像宝能有汽车、物流、大健康、金融业等，想通过第三方平台整合资源，寻求需要相关产业的城市与政府；第二，主流地产模式已经成熟，很多企业以考核主流地产的模式来考核产业，但两者发展模式不同，产业地产应形成金融闭环，建立产城考核体系，不受住宅考核模式影响；第三，产业布局模式多参考主流地产布局模式，其效果还有待进一步检验。
肖鹏：有产业整合的需求，不同能级城市需要匹配合适的产业。
黄勇：目前正黄主要做与地产相关的多元化，如商业酒店、物业、金融等业务。
话题三：2019年各企业会去哪里拿地，需要什么合作伙伴
王曙煜：看好粤港澳大湾区，希望有更多合作机会，除了拿地，在产业各方面也希望可以合作。
单伟：宝能有土地资源，想寻求大健康，游乐园等做的比较好的，一起合作开发。
肖鹏：建华目前项目集中在广东、广西、江苏，未来看好大湾区。
黄勇：希望能有更多的合作机会，合作原则要求公平，理念接近。
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