大溫樓市2018年的大幕，在一片跌跌不休聲中落下。愁雲慘淡的市場，臊眉耷眼地交出一份銷量同比下滑31.6%的成績單。而這已經是量價齊跌的第二個年頭。中國投資者們紛紛離場，加拿大卑斯省的經濟指標、財稅收入都受到沉重打擊。市場到底差到什麼地步？背後的原因和未來的趨勢如何？我們先讓真實的數據說話。
下面是新鮮出爐的十張獨家統計圖表（數據來自大溫地產局REBGV）。
全局不分區數據（圖1-圖4）：
圖1：大溫地區三類房屋銷售數量均連續兩年下滑，其中2018年下滑幅度明顯高於2017年。尤其是公寓，在2017年守住陣地之後，2018年終於也敗下陣來。
圖2：從單月銷售數字來看，2018年的波峰和波谷都比2015-2017年進一步下移。年底的下探尤其明顯。無論是獨立屋、聯排還是公寓都是如此。
圖3：除了銷售量以外，房子需要多長時間才能賣掉也是大家關心的一個重要指標。上圖是2015-2018年的三類房屋平均售出天數曲線。我們可以看到一個規律，每年的冬天，銷售天數長，說明房子賣出慢，而夏天賣的最快。但是在2018年，從初夏開始，房子就不好賣了，市場提前進入淡季，到年底達到天數最高點。四年橫比，更是可以看出總天數波浪式上升，三種房型都越來越難售出。獨立屋現在平均兩個月左右售出，而在最好的季節和年份，只需要20幾天。豪宅的售出速度，更是顯著變慢。後面會有分價格區間的對照圖示。
圖4：銷售量下降，銷售速度變慢的同時，房屋價格自然不會樂觀。雖然房地局公佈的上面這張房屋價格指數圖顯示獨立屋價格只是略有下降，而公寓和聯排價格甚至穩中有升，但我們實際體驗到的情況卻並非如此。這個偏差是因為該指數綜合了各種房型和各個區域的抽樣，包括了價格波動不大的偏遠地區，也把各個價位的房子混揉在一起，是抽樣值而非統計值，從而抹平了變化。實際上，在人口密集的市區，尤其是華人密集的高檔住宅區，跌幅遠大於上圖。
下面我們分區域來做進一步分析（圖5-圖7）：
圖5：上面這張圖，選擇了溫哥華地區沿海從北到南的四個區域來做價格分析。其中西溫（西溫哥華市）和溫西（溫哥華市西區）是傳統的優質住宅區；列治文是最大的華人聚居區，華裔人口過半；白石（南素裡）也是品質不錯，華人喜歡的社區。
這裡選用的指標是更具有統計意義的價格中位數，而不是價格指數。從三年對比來看，2017年比2016年略有下降，而2018年溫西和西溫的年降幅擴大到10%以上。列治文和白石價格相對穩定。這與房屋總價不高有較大關係。後面我們會進一步闡釋背後的原因。
圖6：同樣四個城市的年銷量三年對比。很明顯，都是下臺階。
圖7：平均售出天數則統一是上臺階。回顧價格中位數，列治文和白石在銷量下跌、銷售變慢的情況下，價格下降卻不明顯，說明賣家惜售不降價，買賣雙方仍在角力。而溫西和西溫，因為房屋總價較高，購買力嚴重不足，價格有雪崩的兆頭。
下面我們按照不同的價位區間逐一看（圖8-圖10）：
圖8：先看銷量。上圖分為四個價格區間來做三年對比。很明顯，價格最高的（500萬以上）銷量滑落得最快，而價格最低的(150萬以下)銷量下降相對不那麼嚴重。
備註：請注意橫軸括號裡套數的單位分別為（百）（十）套。
圖9：再看上圖的平均售出天數。總體趨勢是越貴的房子賣得越慢，而最低價位區間的房子銷售速度幾乎沒有變化。
圖10：最後這張圖是有趣的砍價比例中位數圖。仍舊是四個價位區間，三種顏色代表2016、2017、2018三年。我們看到，房子越貴，成交價與開價之間的差異越大，也就是說砍價的幅度越大。而2018年的砍價幅度又超過了2017年和2016年。這是市場從賣方市場向買方市場轉變的標誌。
以150萬以下較低價位的房子為例，2017年之前是沒有什麼砍價空間的，甚至要加價競價才能搶到，而2018年已經有了2%的空間。500萬以上的豪宅，有一半的成交價比開價低10%以上，實際操作中20%-30%的殺價都不稀罕。這種情況在2016年以前是幾乎看不到的。
溫哥華美景
綜合上面這十張圖表，每個人都對溫哥華地區2018年的樓市低迷走勢有了一個直觀的瞭解。那麼，相對於2016年夏天之前的長期火爆，這兩年市場的突然轉向是什麼原因造成的呢？這裡歸納四條原因：
第1， 黨的政策影響。這裡的黨，指的是溫哥華所處的加拿大卑斯省的新科執政黨"新民主黨"。新民主黨作為左翼政黨，從2017年7月上臺以來，不遺餘力地兌現競選承諾，先把一次性的外國買家稅提高到房價的20%，然後又推出"投機空置稅"，對於外國人持有的房產和本國人的非自住房產每年徵收重稅。如果屋主是外國人，他的房子沒有出租的話，他每年要繳納房價2%的"投機空置稅"以及傳統的地稅。種種重稅，嚇跑了外國定居者、旅遊置業者和投資客，抽空了外來購房資金。
新民主黨省選造勢
第2， 貸款緊縮。出於對全球經濟和樓市泡沫的擔憂，加拿大銀行普遍進入緊縮房貸的週期。遙想2016年之前，憑藉一紙海外資產或收入證明就可以得到房價的65%，年息僅僅2%的貸款。而現在，貸款必須憑藉本地納稅收入證明，額度也大幅度降低。年收入20萬的高級白領，只能貸到70萬左右。要買300萬的住宅就需要自籌230萬的首付，而以前只需要100萬的首付。審批難、額度低、利息升…… 購房者的承受能力大大下降了。也正因為如此，百萬以內的低價位住宅，包括公寓和小型獨立屋仍受追捧，而大房子貴房子都很難賣。
第3， 全球政經的影響。由於我國控制外匯流出，華人購房者資金嚴重短缺。同時由於美國對伊朗和俄羅斯的制裁，傳統的幾大購房社群都偃旗息鼓。而溫哥華本地的經濟並不發達，居民收入有限，靠本地人很難支撐起豪宅市場，頂多維持公寓等剛需品的銷量。
全球政經形勢的影響
第4， 供需關係的轉變。在需求下降的同時，溫哥華樓市的供給卻節節攀升。由於前幾年房地產熱，很多房地產項目上馬，大量新房在2018年集中推出，2019年會有更多新樓盤竣工。已經買了樓花的投資者，面臨拿不到貸款不能收房，或者持有多套繳納重稅的窘境，只好忍痛拋售。
這四大原因，都不是短期能夠改變的。所以我對溫哥華樓市的復甦不持樂觀態度。
新民主黨將執政到2021年，除非半途發生不信任案、個別選區補選等戲劇性事件才有可能下臺。但新民主黨是靠與綠黨聯合才取得微弱優勢議席，所以被翻轉的可能性不是沒有。1月30日，Nanaimo選區將進行補選，如果自由黨拿下這一議席，議會將形成43：43的罕見平局。
Nanaimo 選區即將補選
國際形勢也是風雲變幻，難以預測。特朗普上臺之後，國際貿易衝突不斷，而中美如能達成貿易協議，無疑對全球經濟都是促進，也會幫助加拿大和溫哥華經濟復甦、樓市復甦。
從中長期看，溫哥華作為全球最宜居城市之一，以其有限的土地資源，房地產仍將是最優質的資產品種之一。目前公寓被高估，而大塊土地回調幅度較大，存在機會。
有魄力的投資者，可以在2019逢低吸納。有耐心的投資者，終能守得雲開見月明。
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