大温楼市2018年的大幕，在一片跌跌不休声中落下。愁云惨淡的市场，臊眉耷眼地交出一份销量同比下滑31.6%的成绩单。而这已经是量价齐跌的第二个年头。中国投资者们纷纷离场，加拿大卑斯省的经济指标、财税收入都受到沉重打击。市场到底差到什么地步？背后的原因和未来的趋势如何？我们先让真实的数据说话。
下面是新鲜出炉的十张独家统计图表（数据来自大温地产局REBGV）。
全局不分区数据（图1-图4）：
图1：大温地区三类房屋销售数量均连续两年下滑，其中2018年下滑幅度明显高于2017年。尤其是公寓，在2017年守住阵地之后，2018年终于也败下阵来。
图2：从单月销售数字来看，2018年的波峰和波谷都比2015-2017年进一步下移。年底的下探尤其明显。无论是独立屋、联排还是公寓都是如此。
图3：除了销售量以外，房子需要多长时间才能卖掉也是大家关心的一个重要指标。上图是2015-2018年的三类房屋平均售出天数曲线。我们可以看到一个规律，每年的冬天，销售天数长，说明房子卖出慢，而夏天卖的最快。但是在2018年，从初夏开始，房子就不好卖了，市场提前进入淡季，到年底达到天数最高点。四年横比，更是可以看出总天数波浪式上升，三种房型都越来越难售出。独立屋现在平均两个月左右售出，而在最好的季节和年份，只需要20几天。豪宅的售出速度，更是显著变慢。后面会有分价格区间的对照图示。
图4：销售量下降，销售速度变慢的同时，房屋价格自然不会乐观。虽然房地局公布的上面这张房屋价格指数图显示独立屋价格只是略有下降，而公寓和联排价格甚至稳中有升，但我们实际体验到的情况却并非如此。这个偏差是因为该指数综合了各种房型和各个区域的抽样，包括了价格波动不大的偏远地区，也把各个价位的房子混揉在一起，是抽样值而非统计值，从而抹平了变化。实际上，在人口密集的市区，尤其是华人密集的高档住宅区，跌幅远大于上图。
下面我们分区域来做进一步分析（图5-图7）：
图5：上面这张图，选择了温哥华地区沿海从北到南的四个区域来做价格分析。其中西温（西温哥华市）和温西（温哥华市西区）是传统的优质住宅区；列治文是最大的华人聚居区，华裔人口过半；白石（南素里）也是品质不错，华人喜欢的社区。
这里选用的指标是更具有统计意义的价格中位数，而不是价格指数。从三年对比来看，2017年比2016年略有下降，而2018年温西和西温的年降幅扩大到10%以上。列治文和白石价格相对稳定。这与房屋总价不高有较大关系。后面我们会进一步阐释背后的原因。
图6：同样四个城市的年销量三年对比。很明显，都是下台阶。
图7：平均售出天数则统一是上台阶。回顾价格中位数，列治文和白石在销量下跌、销售变慢的情况下，价格下降却不明显，说明卖家惜售不降价，买卖双方仍在角力。而温西和西温，因为房屋总价较高，购买力严重不足，价格有雪崩的兆头。
下面我们按照不同的价位区间逐一看（图8-图10）：
图8：先看销量。上图分为四个价格区间来做三年对比。很明显，价格最高的（500万以上）销量滑落得最快，而价格最低的(150万以下)销量下降相对不那么严重。
备注：请注意横轴括号里套数的单位分别为（百）（十）套。
图9：再看上图的平均售出天数。总体趋势是越贵的房子卖得越慢，而最低价位区间的房子销售速度几乎没有变化。
图10：最后这张图是有趣的砍价比例中位数图。仍旧是四个价位区间，三种颜色代表2016、2017、2018三年。我们看到，房子越贵，成交价与开价之间的差异越大，也就是说砍价的幅度越大。而2018年的砍价幅度又超过了2017年和2016年。这是市场从卖方市场向买方市场转变的标志。
以150万以下较低价位的房子为例，2017年之前是没有什么砍价空间的，甚至要加价竞价才能抢到，而2018年已经有了2%的空间。500万以上的豪宅，有一半的成交价比开价低10%以上，实际操作中20%-30%的杀价都不稀罕。这种情况在2016年以前是几乎看不到的。
温哥华美景
综合上面这十张图表，每个人都对温哥华地区2018年的楼市低迷走势有了一个直观的了解。那么，相对于2016年夏天之前的长期火爆，这两年市场的突然转向是什么原因造成的呢？这里归纳四条原因：
第1， 党的政策影响。这里的党，指的是温哥华所处的加拿大卑斯省的新科执政党"新民主党"。新民主党作为左翼政党，从2017年7月上台以来，不遗余力地兑现竞选承诺，先把一次性的外国买家税提高到房价的20%，然后又推出"投机空置税"，对于外国人持有的房产和本国人的非自住房产每年征收重税。如果屋主是外国人，他的房子没有出租的话，他每年要缴纳房价2%的"投机空置税"以及传统的地税。种种重税，吓跑了外国定居者、旅游置业者和投资客，抽空了外来购房资金。
新民主党省选造势
第2， 贷款紧缩。出于对全球经济和楼市泡沫的担忧，加拿大银行普遍进入紧缩房贷的周期。遥想2016年之前，凭借一纸海外资产或收入证明就可以得到房价的65%，年息仅仅2%的贷款。而现在，贷款必须凭借本地纳税收入证明，额度也大幅度降低。年收入20万的高级白领，只能贷到70万左右。要买300万的住宅就需要自筹230万的首付，而以前只需要100万的首付。审批难、额度低、利息升…… 购房者的承受能力大大下降了。也正因为如此，百万以内的低价位住宅，包括公寓和小型独立屋仍受追捧，而大房子贵房子都很难卖。
第3， 全球政经的影响。由于我国控制外汇流出，华人购房者资金严重短缺。同时由于美国对伊朗和俄罗斯的制裁，传统的几大购房社群都偃旗息鼓。而温哥华本地的经济并不发达，居民收入有限，靠本地人很难支撑起豪宅市场，顶多维持公寓等刚需品的销量。
全球政经形势的影响
第4， 供需关系的转变。在需求下降的同时，温哥华楼市的供给却节节攀升。由于前几年房地产热，很多房地产项目上马，大量新房在2018年集中推出，2019年会有更多新楼盘竣工。已经买了楼花的投资者，面临拿不到贷款不能收房，或者持有多套缴纳重税的窘境，只好忍痛抛售。
这四大原因，都不是短期能够改变的。所以我对温哥华楼市的复苏不持乐观态度。
新民主党将执政到2021年，除非半途发生不信任案、个别选区补选等戏剧性事件才有可能下台。但新民主党是靠与绿党联合才取得微弱优势议席，所以被翻转的可能性不是没有。1月30日，Nanaimo选区将进行补选，如果自由党拿下这一议席，议会将形成43：43的罕见平局。
Nanaimo 选区即将补选
国际形势也是风云变幻，难以预测。特朗普上台之后，国际贸易冲突不断，而中美如能达成贸易协议，无疑对全球经济都是促进，也会帮助加拿大和温哥华经济复苏、楼市复苏。
从中长期看，温哥华作为全球最宜居城市之一，以其有限的土地资源，房地产仍将是最优质的资产品种之一。目前公寓被高估，而大块土地回调幅度较大，存在机会。
有魄力的投资者，可以在2019逢低吸纳。有耐心的投资者，终能守得云开见月明。
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